서울투자 기초반 2강 강의 후기 [서기10기 4랑하는3람들아 내 동료가 되어라♡ 리치미니]

[느낀 점]

서울 25개구 중 눈여겨봐야 할 서남권, 그리고 그중에서도 내가 가지고있는 투자금에 따라 가치투자와 소액투자가능한 지역 그리고 투자 후순위까지 짚어주셔서 어디에 집중해서 봐야 할 지 짧은 시간내에 빠르게 파악할 수 있게 도와준 강의였습니다. 각 지역마다 어떤 특징이 있는지 그리고 어떤 아파트들을 봐야 하고, 단지별 가격이 형성되고 있는 이유와 그 가치가 반영이 잘 되어있는지까지 주우이 님의 디테일한 설명을 통해 쉽게 이해할 수 있었고, 지금 제가 보고 있는 노원구도 어떤 부분들을 따져봐야 되는지, 그리고 학군지로 유명한 목동과 노원은 어떤 차이들이 있고 그것이 가격으로 얼마만큼의 갭을 형성하는지를 생각해 보며 많은 것 들을 배울 수 있었던 시간이었습니다.

[강의 내용 요약]

상승폭이 가장 높은곳 : 영등포구(여의도_직장&교통) > 양천구(목동_교통&학군) > 동작구 > 강서구 순

그 중, 소액투자로 눈여겨볼만한 지역은

마곡 업무지구 & 9호선(to 여의도) & 강남 접근성 우위에 있는 '강서구'

2호선(to 강남)과 구로 디지털단지, 고척 스타디움을 가지고있는 '구로구'

구로중에서는 특히 구로 1동이 소액으로 투자하기 좋은 곳.

월평균 소득보다, 강남 등의 주요 업무 지구(좋은 입지)와 얼마나 가까운지가 중요하다.

**결국 서울 지역은, 직장과 교통이 가장 중요한 것 같다.

투자시 평수는 투자금에 큰 차이가 없을 시 큰평수를 선택하는것이 상승장에서는 더 큰폭으로 오른다.

다만 단점으로는 임대 사업자 등록이 불가능하며, 2~30평대보다는 환금성이 떨어 질 수 있다.

재건축일때는 세가지를 보면 된다. (조,사,관)

1. '조합 설립' 단계일 경우 -> 재개발에 오래걸린다고 보면 된다.
2. '사업 시행 인가' 단계의 경우 -> 되긴 된다, 조금 걸린다.
3. '관리 처부' -> 편하게 된다.고 보면 된다.

** 구축임에도 불구하고 신축과 가격이 같은 경우는, 구축이 그만큼 땅의 가치가 높다는 것.

/ 양천구

학군지인 양천구는 세대당 인구수가 높으며, 아이들을 키우기 좋은 곳

학군과 학원가로 인해 주변 수요를 끌어당기는 곳

생활권 : 목동, 신정 뉴타운, 그 외 지역으로 나뉘며, 대부분 목동에 상권이 집중 발달되어 있다.

교통 : 주요 업무 지구와 40분 이내 컷

학군 : 압도적 학군이 특징이며 90% 이상 6곳, 때문에 양천구 초등학교는 고학년으로 갈수록 학생수가 증가하는 학교가 많은것을 볼 수 있다. 학원가 접근성 차이에 따라 단지별 가격차이도 나는데,

**거주하는 사람들이 어떤 입지요소에 중점을 두고 거주할 곳을 선택하는지 거주자의 눈으로 보는것이 중요!

투자 방향 :

1. 가치 투자 : 목동역 ㅈ주변~신정네거리역 오른쪽
2. 소액 투자 : 신정 네거리역 왼쪽
3. 투자 후순위 : 신정 네거리역 왼쪽에서부터 뒤쪽

/영등포구

생활권 : 여의도, 당산/양평, 신길 뉴타운(까지 선호도가 높음), 영등포/문래, 대림으로 나뉨.

교통 : 2,5,9,7, 신림선을 이용할 수 있어 주요 업무 지구에 30분 이내로 도달 접근성이 매우 좋음.

*선호하는 2,9호선라인 인근 아파트가 높은 가격을 형성.

학군 : 학업 성취도 평균도 90% 이상이 없다. 85% 이상 2곳 정도.

환경 : 주요 상권은 당산/양평에 집중되어있고 그 다음 여의도, 균질성이 좋지 않아 투자시 잘 고려해야 함

투자 방향 :

1. 가치 투자_영등포의 여의도, 신풍역, 문래역 주변
2. 투자 후순위_신림
3. 외 나머지 소액 투자 가능 지역으로 눈여겨 볼 것.

/강서구

생활권 : 마곡, 방화, 등촌/가양/염창, 우장산 으로 나뉨 (마곡지구 양질의 직장 & 주거 환경이 시세 견인)

교통 : 5,9호선 이용 가능, 여의도와 강남을 이어주는 9호선 선호 높음.강남 50분대를 제외한 나머지는 30분대로 교통도 우수.

환경 : 마곡 지구 상권이 집중되어 있고, 그다음은 방화 (김포공항) 중심으로 발달되어 있다.

직장 : 종사자 수가 많으며 마곡지구에 양질의 일자리가 많이 들어오고 있으며, 앞으로의 일자리 창출 가능성이 높은 지역 (LG 사이언스 파크 등)

투자 방향 :

1. 가치 투자_마곡역, 우장산역 주변
2. 소액 투자_발산 1동, 9호선 라인 (양천향교역,가양역,증미역 주변)
3. 투자 후순위_ 5호선 라인 (방화역,개화산역 주변)

/구로구

생활권 : 신도림 생활권 선호도 가장 높음

직장&교통 : 1호선, 7호선이 있어 주요 업무 지구에 3~40분 이내로 들어갈 수 있어 접근성 우수, 가성비 좋은 지역. 구디 가디 직장수요 있음.

학군 : 좋은편은 아님, 10대,40대 연령대 분포 수가 낮으며, 노령 인구가 많은 곳.

환경 : 신도림동과, 가리봉동에 상권이 집중되어 있다.

투자 방향 :

1. 가치 투자_구로역과 신도림역 사이
2. 소액 투자_개봉역과 구일역 사이, 항동
3. 투자 후순위_오류동역, 천왕역