열반스쿨 기초반 1강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 74기 11조 창식]

안녕하세요 창식이 입니다^^

두번째 열기도 벌써 3주차에 접어들었네요.

처음 들었을 때 이해가 어려웠던 부분이 경험이 쌓이고 강의를 차곡차곡 들었던 덕분에

이해가 되는 신기한 경험을 했습니다.

내가 조금은 성장했구나 월부에서 무엇을 말하는 지 이제는 조금은 알 것 같다라고 생각이 들었습니다^^

벌써 4주차 강의에는 얼마나 좋은 내용이 많을 지 기대가 됩니다.

<나의 3주차 강의 목표>

1. 양파링님, 주우이님 강의 듣고 B/M 3개 이상 발견하고 적용하기 -> 완료
2. 더 나은 임보를 작성하기 위해 참고해야 할 점을 지속적으로 생각하고 찾기 -> 완료

<강의에서 느낀 점>

1. 지금까지 수익률을 너무 단편적으로 생각한 것 같습니다. 수익률이란 단어에는 너무나도 많은 뜻이 숨어 있음을 다시 한 번 느끼는 것 같습니다. -> 매수 시기, 기다림, 가격의 적정성 등
2. 입지평가 기준 : 기계적으로 점수를 매기고 비교했었는데 목적을 명확히 알 수 있었습니다. -> 동일한 기준을 두고 객관적으로 비교를 하는 행위, 같은 돈을 주고 더 좋은 것을 선택할 수 있게 하는 행위
3. 결국 투자를 할 때는 단지 대 단지를 비교하는 것 -> 입지분석을 세밀하게 단지 대 단지로 비교하는 행위를 해야 겠다고 생각했습니다.
4. 수익률은 과거 투자 수익률 계산/미래 투자 시 수익률 계산 2가지 종류가 있으며, 200% 달성의 진짜 의미를 알 수 있었습니다. -> 수도권 10년 기준, 지방은 5년 기준
5. 비교 평가를 위해서는 최소 3개 이상의 비교군이 필요하며, 비교군이 많을 수록 더 좋은 투자를 할 수 있음을 알게 되었습니다. -> 현재 중소도시 1개 앞마당이라서 마땅한 비교군이 없음. 최소 3개 이상 만들기 -> 4월 전주~
6. 임장지를 갔을 때 내가 살 수 없는 가격이라고 지레 포기하면 안 된다. -> 내가 놓쳤던 곳에 투자할 만한 물건이 있을 수도 있다. 어딜가든지 최대한 열심히 파야한다! 강남도 꼭 임장을 해야 한다!
7. 현재는 호재를 집중해서 봐야한다! 호재는 상승장에 엄청난 기름이 될 수 있다. 현재는 호재가 전혀 반영이 안되는 시기이므로 호재를 꼭 체크해야 겠다.
8. 연식 차이나는 아파트 비교 할 때 명심하기 -> 아파트의 가격 = 건물의 가격 + 땅의 가격, 건물의 가격은 연식이 지날수록 하락하고 땅의 가격은 시간이 지날수록 상승한다. 단순히 연식이 중요한 게 아닌 땅의 가치를 보자! -> 구축(연식이 10년 차이나도 구축이라고 느껴지는 단지)끼리 비교 시 땅의 가치를 우선하기!
9. 매매 전세 차이에 너무 신경 쓰지 말아야 한다. 중요한 것은 가치 대비 저렴히 사는 행위!
10. 가치투자란? 오를 것을 사는 게 아닌 저평가 된 것을 사는 것이다! 이것이 즉 잃지 않는 투자다.
11. 비교 평가는 최고가 아닌 최선의 아파트를 매수하는 것이다.
12. 투자를 할 때 너무 내 목표에 매몰돼서 가족, 동료를 신경쓰지 않았다. -> 가족과 동료에 대해서 조금 더 신경을 써야함을 알 수 있었다.

<강의에서 나에게 적용할 점>

'양파링님'

1.입지분석 '직장'

직장 분석 시 종사자수/사업체수/급여로 랜드마크 가격의 차이가 발생할 지 객관적으로 비교하기

-> 한 도시를 분석한다고 하면 구별 직장에 따른 랜드마크 가격 비교해보기

2.입지분석 '교통'

지방에서 교통 분석 시 자차로 이동하는 시간을 해보지 않았다. -> 10분 S/ 20분 A/ 30분 B/ 그외 C

3.입지분석 '공급'

공급 분석 시 입주가 많이 발생했을 경우 뉴스를 참고하기

'주우이님'

1.입지분석 '직장'

하나의 지역 분석 시 주변 지역의 일자리도 파악해보기 -> 반경 5km, 10km 등 범위로 파악해보기

2.비교평가 -> 그래프의 맹점에 속지 말자

단지의 연식이 지날 수록 땅의 가치가 더욱 부각된다.

광역시는 땅의 가치가 존재하는 곳 -> 그래프 상 연식이 좋은 곳이 과거에는 비쌌을 지도 몰라도 시간이

지나 연식의 힘은 떨어지고 땅의 가치가 오를 수 있다.

비슷한 느낌의 구축 비교 시 과거의 그래프만 보고 판단하는 우를

범하면 안된다!!!

3.아파트 전수 조사 -> 너무나도 많은 변수를 가지고 비교하니 정확한 비교 평가가 이루어지지 않았다.

최대한 변수를 통제하여 비슷한 가격대, 평형대에서 입지대비 저평가를 뽑아낸다.

이 정도만 해도 최선의 저평가이므로 다른 평형대까지 비교평가는 하지 않아도 된다.

이때는 투자기준에 벗어나는 것을 소거하는 방식으로 진행한다.

4.질문하기 -> 질문은 결국 행동하기 위해 하는 것, 질문도 준비가 필요하다. 질문 할 기회가 있을 경우

질문 갯수 목표를 정하기!

5.단지분석 '실거래가' -> 시장이 안 좋을 때는 최근 거래된 낮은 가격, 시장이 좋을 때는 직전 가격을 기준