인천 연수구 송도동 송도더샵퍼스트파크아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 94조 엑시트29]

▶아파트명

송도더샵퍼스트파크 (F15)

▶위치(지도)

▶입지평가

1.직장->10만명이상(B등급)

연수구 사업체수 32,548개 / 종사자수 145,549명

아파트 중심으로 1Km 반경에 있는 직장

: 송도지식정보산업단지

=> 직장을 볼때는 반경 1km가 아닌 구단위(시단위)로 봐야한다는거 배움.

송도내 일자리가 늘어나고 있으나, 아직은 사람을 모으는 강력한 힘은 부족하다고 봄.

2.교통->주요업무지구까지 이동시간 1시간 이상(C등급)

강남 79분 / 여의도 69분 / 시청 93분

3.학군->중학교 학업성취도 90% 이상(A등급)

학업성취도 평가

해송중 94.6% / 박문중 94.1% / 신송중 92.2%

4.환경->대형마트 2개 이상(S등급)

1Km 반경내에

코스트코 송도점 1개

롯데마트 1개

5.공급->적정수요 2배초과(C등급)

2년간 예정된 공급물량 확인(송도만 6244세대/연수구 7159세)

힐스테이트레이크송도4차 2025.07/1319세대

더샵송도아크베이아파트 2025.03/775세대

송도럭스오션SK뷰 2025.03/1114세대

송도자이더스타 2024.12/1533세대

송도자이크릿탈오션 2024.06/1503세

=>향후 2년간 예정된 물량이 많으므로 역전세 조심해야함.

연구수 뿐 아니라 인접구의 공급물량도 채크필요.

▶과거 시세

▶수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

-수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가-매수가)÷투자금(당시 매수가-당시전세가)]*100

(전세수요가 많은 26평으로 분석)

=>2017년 갭 8천으로 저점매수를 했다면 500%(4억)이상의 수익이 났을 것임.

현재가격 7.5억이나 실매물은 8.5억~9억사이로 다시 상승하고 있음.

현시세: 송도더샵퍼스트파크F15블록 26평 현재 매매 7.5억, 전세 3.3억

10년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 9.7억 전세 2.8억

10년 내 저점 매입시: 2017년 12월 매매 3.3억 전세 2.5억

*고점 매입시 수익률 (75000-97000)÷(97000-28000)*100=-31.8%

*저점 매입시 수익률 (75000-33000)÷(33000-25000)*100=525%

현시세: 송도더샵퍼스트파크F15블록 35평 현재 매매 9.9억, 전세 4.2억

10년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 14.7억 전세 5.4억

10년 내 저점 매입시: 2017년 12월 매매 4.3억 전세 3.2억

*고점 매입시 수익률 (99000-147000)÷(147000-54000)*100=122%

*저점 매입시 수익률 (99000-43000)÷(43000-32000)*100=509%

▶현장사진

▶전반적인 평가

송도퍼스트파크는 송도내 랜드마크아파트로 위상이 높은 편이다.

정문 가까이에 코스트코를 비롯하여 상가,마트,각종 병원,학원 등 편의 시설이 잘 형성되어 있다.

인천대입구역 지하철은 걸어 5분거리이고, 샌트럴파크 공원이 가까이 있어 주위환경이 쾌적하다.

식당가는 앞 상가에 자리 잡고 있어서 외식하기에 불편함이 없다. 랜드마크아파트 답게 전반적으로

깔끔하고 정돈 된 단지느낌이다.

다만, 송도내 학업성취도가 높은 중학교들이 가깝지 않아 차를 타고 가야하는 단점이 있지만,

아이들 키우는 학부모들의 수요도가 높은 편이다.

▶수익률 분석 정리

투자시기에 따라 수익률이 다름을 알수 있다. 시세보다 저점매수해서 기다린다면 앞으로 어떤 결과를 가져올까?

갭이 상당하므로 투자로는 다소 무리가 있을 것으로 보인다. 실거주로 싸게 살수만 있다면 물량이 많은 2년이

지난후 공급이 없는 시기가 오면 다시 상승하지 않을까 생각된다.

처음은 어렵고, 틀려도 괜찮아. 완벽주의가 아닌 '완료주의'