세상에 공짜는 없다.

처음 내 노후자금 목표는 8억이었다.

5억짜리 집 한채 있고, 여유자금 3억 정도 있으면 되겠지.

그런데 비전보드를 쓰고, 또 다른 사람의 비전보드를 보면서 내 비전보드는 소박한 것처럼 보이지만,

사실은 겁이 나서이거나 현실적인 부분에 있어서 경우의 수를 계산하지 않은 것들이 너무 많았던 것 같다.

결혼할 때 아들 집 한채 정도는 해 주고 싶고,

가족끼리 일년에 한번은 내가 돈 내고 같이 여행가고 싶고,

지금은 아프면 연명치료같은 거 안하고 그냥 죽지 싶지만, 그때되면 질기게 살고 싶을 수도 있고,

젊어서 참았던 것 더 해보고 싶을 수도 있고 말이다.

그래서 20억으로 비전보드를 수정했고, 갈아타기와 투자에 대해서 같은 기간내에 좀더 여러번을 시도하기로 생각을 바꾸었다.

조원들과 임장을 다녀와 보고 느낀 것은,

양파링 님이 말씀하신대로, 내가 살고 싶은 곳과, 투자하기 좋은 곳은 다르다는 것.

임장으로 가본 화정동 대단지 마을. 고양시 정말 살기 좋은 도시이고, 그 안에서 모든 것들을 누리고 즐길 수 있는 편안한 천국이지만,

이 곳에 고양시 3년, 일산서구에 8년을 살면서 느낀 것은 집값의 변화 폭은 말도 안되게 적다는 것이고,

그 때문에 부동산 시장이 들썩거릴 때마다 아이는 이 곳에서 잘 키웠지만, 그렇게 가버린 시간 뒤에 남는 것이 아무것도 없다는 사실. 지금의 빠듯한 생활비와 미래 노후에 대한 걱정에 마음이 무거웠다.

내 선택 기준은 유해시설이 없을 것, 학교와 도보로 5분이내일것. 대로를 건너지 않고 학교에 도착할 수 있을 것 정도였다. 그리고 집에 결로나 다른 이상은 없는지 정도랄까. 다행인 것은, 좋은 학원가가 있었고, 학원버스를 이용할 수 있었고, 또 대단한 학군지는 아니었지만 학업성취도가 b등급의 괜찮은 지역이었다는 점이다.

사실 알아보지 않고 분위기만 보고 산 것에 비하면 절반의 성공이라고 할 수 있겠지만, 똑같이 시작한 1기 신도시의 분당과 일산을 비교하면, 그 격차가 너무나 심해진 걸 알 수 있다. 일산은 배드타운이 되었고, 분당은 천당아래 분당이 되었다.

집에 대해서 신경을 쓸 수 밖에 없고, 아이를 키우다 보니 여러가지 환경적인 요소를 고려하지 않을 수가 없어 여러번의 이사를 다니면서 부동산에서 살기 좋은 곳에 대한 눈을 생겼지만, 그것이 투자의 눈과는 다르다는 점이었다.

투자에서는 입지가 중요한데, 이 입지라는 것이 단 한가지만을 충족하는 것으로 해결되지 않는다.

거기다가 참으로 냉정하게 정량평가를 한다. 등급별로 나누고, 그것으로 차별화 한다.

직장, 일자리 수요가 1번이고, (그런 점에서 일산은 이미 탈락) 그 다음은 교통인데, 강남을 기준으로 30분, 1시간으로 나뉜다는 점. (일산은 이것에서도 c등급) 그 다음이 학군과 학원가인데, 학군으로는 b등급. 학원가는 근거리를 아니지만 셔틀로 이용할 수 있는 정도의 거리이니 b등급 되겠다.

그리고 흥미로운 것이 공급량에 대한 것이었는데, 공급량이 입지를 결정하지는 않지만, 이후에 리스크가 될 수도 있고, 기회가 될 수도 있다는 것이다. 또한 당장의 공급상황 뿐 아니라, 전세가에 영향을 미치게 되는 향수 3년간의 공급량까지 살펴보고, 기존의 인구에 0.05를 곱한 값이 적정 공급량이고 이것또한 정량적으로 등급을 나누어 계산함으로써 리스크를 대비할 수 있다는 점이다.

호갱노노 어플만 깔고 있었는데, 이번 기회에 아실과 지인을 깔아서 이전에 내가 놓쳤다고 생각하는 곳, 가고 싶었던 곳, 그리고 투자로 좋은 곳이라고 나름 생각했던 곳들을 살펴 보았는데, 내가 생각한 막영한 머리 속 데이터와는 상당한 차이가 있었다는 점이다.

서울 지역 임장을 나서보기로 하고, 그것에 대한 나만의 정량 평가와 데이터를 축적할 계획을 세워 보았다.

매매와 전세가의 갭이 너무 붙었을 때는 나중에 빼주는 돈을 생각해서 전세가를 너무 올려 받지 말 것.

오피스텔과 호텔은 안되고, 환금성이 좋은가를 생각해봐야 하고, 사실 부동산은 환금성이 좋은 투자는 아니라는 것을 이미 전제하고 시작해야한다는 것에 대해서도 생각해보게 되었다.