1.아파트명: 흑석동 아크로리버하임
2.위치(지도):
9호선 역세권으로 북으로 한강을 보고 있고 서로는 공원이 위치하고 있다.
반경 1km내 중앙대학교와 중앙대병원이 위치하고 있다. 상권도 중앙대 앞 학생 상권 이용 가능하다.
3.입지평가
직장: B 종사자 수 10.6만
동작구 기준: 종사자수 10.6만으로 서울 25개구 중 20등/ 인구 대비 종사자 비율 28%로 전형적인 베드타운
3대 업무지구에 비하면 동작구는 10.6만 명으로 업무 지구는 아니다.
강남권 148만명
도심권 65만명
여의도권 37만명
▶그렇기에 서비스업에 종사하는 사람을 많은 것을 알 수 있다.
교육 및 서비스업/ 보건업 종사자가 유독 많은 것을 알 수 있는데, 노량진역 중심으로 한 학원가가 위치하여 관련 종사자가 많다는 것을 확인할 수 있다.
또한, 보라매 병원 및 중앙대 병원 두개의 대형 병원이 있어 직장은 적지만 종사자가 일하는 질은 좋다는 것을 확인할 수 있다.
★요약: 동작구는 배드타운 직장 수요 미약함
교통: S
동작구는 업무지구는 아니지만, 8대 업무 접근성은 훌륭한 편이다.
흑석 아크로리버하임은 초역세권으로 (약 300m) 역까지 도보 약 5분 정도 소요되며 9호선 이용이 용이한 편이다.
9호선을 이용하기 용이하기 때문에 9호선을 이용해 여의도를 환승없이 8분만에 도착할 수 있다.
또한, 강남역까지 9호선->신분당선(환승1회) 25분 내로 도착 가능하다.
시청역도 9호선->1호선으로 (환승1회) 21분 내로 도착 가능하다.
주요 3대 업무지구까지 30분 내로 도착 가능 하기에 직장은 좋지 못하더라도 교통수요로 흑석동을 찾는 사람이 많을 것이다.
환승 1회로 나머지 주요 업무지구 30분 내외로 도착 가능하며, DMC역만 환승 2번을 해서 가야하지만 30분내외로 갈 수 있다. 9호선의 엄청난 힘을 확인할 수 있다.
▶세대수가 1073세대로 대단지로 정문과 후문까지 약 350m로 역까지의 거리가 동마다 차이가 있을 것이다.
따라서 5~10분 정도 소요될 것
교통호재: 서부선, 신림선, 난곡선 예정
여의도 접근성이 상승되나 이미 9호선으로 좋은 흑석역 영향은 미비할 것으로 보인다.
★요약: 9호선의 엄청난 힘 주요업무 지구 출퇴근하는 직장인이면 수요 있을 듯! 특히 여의도권의 수요 많을 것으로 예상 교통호재는 크게 영향 없을 것 같다.
학군: C
우선 동작구는 학군지라고 불리는 동네는 아니다. 그러나 90%이상 1곳 85%이상 2곳이 있다.
▶초등학교: 흑석초를 배정 받는다. 학급당 학생 수 18명 고학년이 될 수록 하락하나, 크게 유의미한 숫자는 아니다.
중대부초(중앙대부속초등학교)가 중앙대 동쪽에 위치하는데 학급당 학생수 24명 고학년으로 갈수록 감소하나 1~2명 차이 상당히 선호하는 초등학교가 있다.
▶중학교: 흑석동에 위치한 중학교는 중앙대사범대학 부속중학교과 동야중이 있는데, 동양중으로 배정받는 것으로 보인다. 사실 두 중학교 모두 큰 차이는 없다. 80% 이상 중대부중, 80%이하 동양중이나 1%로 차이 유의미한 차이 없다.
학원가:
학원가는 흑석동에 잡히긴 하나, 6개로 보이고 실제로 임장갔을때 없었던 것 같다. 잘 안보임
흑석리버하임에서 반포까지 현충로, 사평대로 이용시 10분이내로 라이딩이 가능하다.(대중교통34분)
★요약: 굳이 학군이 외부수요를 끌어다닌다고 볼 수 없다. 그러나 강남 특히, 서초구에 반포 학원가는 충분히 이용 가능하다.
환경: C
▶동작구 주요 시설
▶반경 1km내 주요 백화점과 마트는 없다. 다만, 차 기준 10분 내외로 현대 백화점 본점(압구정), 더현대서울(여의도), 신세계 영등포점을 차타고 10분 내외로 이용가능하다. 그래도 여의도 이마트 자차 이용시 5분 이내로 도착 가능하다.
그러나, 대학병원이 중앙대 병원이 있고, 재개발로 인한 흑석동은 신축 택지처럼 조성되고 있으나. 아직 중앙대 이후는 비균질하게 위치하고 있다. 흑석리버하임도 앞쪽에 위치하기에 나홀로 느낌은 있다.
:
▶백화점 매출순위
▶ 강남의 본점은 8등으로 넣고 나머지 백화점도 나름 상위권에 위치하고 있다.
★요약: 학원과 상권을 위해 외부에서 수요하는 곳은 아니다. 그러나 신축으로 택지처럼 조성한 지역과 자차 이용시 10분 내외로 백화점 이용이 가능하다.
공급: S
▶ 24년이 넘으면서 25~26년도에는 입주가 없어 전세세팅이 용이할 것을 보인다.
그러나 현재 잔금 칠 정도읠 비용은 안될 것 같아서 전세가 올라오면 투자기회를 보아야 겠다.
혹시 분양예정단지들을 찾아보니 이렇게 많은데, 흑성동은 2개 그러나 서쪽 상도와 노량진에 급매가 나오는데요. 노량진쪽 분양 및 입주가 시착되면 상당히 전세가가 하락할 우려가 있다.
4.현재시세, 수익률 분석
현재 흑석동 아크로리버하임 호가는 16.5억 전고대비 9%빠진 금액이다. 실거래는 16.1억으로 호가는 조금 비싼편
-25% 기준 13.58억이 되야 하나 그에 비해 상당히 비싸다.
10년뒤 200% 31.9억 약 32억인데 반포에 아크로리버파크가 현재 28.3억에 거래되었다. 충분히 가능할 것으로 보인다.
실거래는 23년도에 11건 찍혔는데 전고 이후 1년 5개월 가까이 거래가 없었던 심리가 꺽이면 거래하기가 쉽지 않을 것이라 판단된다.
전세 거래는 그래도 꾸준히 잘되는 편이다.
5.현장사진 및 느낌
중앙대 앞 상권 + 흑석리버하임
단지 내부 조경 1
단지 내부 조경 2
향은 동향으로 해서 한강을 바라보는 동도 있고 남향도 있다. 1,2단지 느낌 나뉜 느낌으로 뒤에는 테라스 단지 같은 느낌이다. 애들도 보이고 단지내에서 아이들과 놀아주는 젊은 아빠와 엄마들이 보인다. 단지는 신축으로 상당히 좋다!!
★최종결론
흑석동은 교통과 환경으로 수요가 몰리는 동네이다. 특히, 흑석아크로리버하임은 대장단지로 9호선 흑석역을 5~10분 내로 갈 수 있고, 주요 업무지구를 30분 내외로 이용 가능하다. 다만, 학군이 적어서 아이가 크면 다른 동네 가까운 서초로 이사가는 수요가 있을 것으로 보인다. 현재 -9%빠진 금액으로 조금 비싸다고 생각되지만 흑석의 브랜드와 주변 서초구의 아크로리버파크의 가격을 보면 추후 30억 이상은 올라갈 수 있는 단지라고 판단된다.
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