1. 아파트명: 대구광역시 동구 신천자이
2. 위치(지도):
대구1호선 도보 10분 단지로 2013년식 854세대 중규모 준신축 단지
3. 입지평가
- 직장: B (종사자가 적은 배드타운 역할일 가능성이 큼)
대구 동구 종사자수: 약11.4 만명 / 직장 수: 37,425개
대구 동구의 경우 직장의 수가 대구내에서 적지 않지만 많은 편은 아니다.
대구 내에서는 달서구가 종사자수가 많고 북구/수성구 순이다.
- 교통: A (도시 중심지까지 출퇴근이 용이함, 달구벌대로/신천대로 접근성 좋음)
주요 업무지구: 중앙로역 / 범어역
아침 7시 출근 기준으로 중앙로역 18분 범어역 30분이 걸림
대구는 지방광역시 이지만 대중교통의 의미가 엄청 크지는 않음. 오히려 신천대로/달구벌대로 접근성 이 중요할 것으로 생각함
신천자이의 경우 주요 업무지구 까지 대중교통 이동도 30분 이내이지만, 대구의 주요 도로와의 접근성도 아주 좋은 편이다. 3분/5분 정도이면 신천대로 달구벌대로로 진입이 가능하다.
교통이 좋은 편에 속하고, 가성비적으로 가격이 싸다면 수요층이 있을 것이라 생각함
- 학군: C (학군의 의미가 전혀 없음)
초등학교: 동신초 (도보 5분, 학급당 학생수 20명, 전교생 682명)
중학교: 신천/신암동 주변으로는 중학교가 아예 없음
남학생은 경대사대부중(81)/청구중(87)/중앙중(88), 여학생은 성명여중(85)/사대부중(81) 로 진학함.
다 거리가 너무 멀어서 25분 전후로 걸어야함
초등학교 이후로는 다른 지역으로 이사 갈 가능성이 크다고 보이고,
학군으로 인해서 이 아파트로 이사 오는 경우는 없다고 생각함
학원가 역시 주변에 학원가가 전무한 상황으로 학원을 갈 경우 침산동쪽 학원가 또는 범4만3학원가를 이용해야함. 부모님의 라이딩이 꼭 필요한 지역. 학원가 때문이라도 더더욱 학군으로 인한 이사 수요는 없음
좌 침산동 / 우 범어동
- 환경 (중구/수성구 편의시설 이용가능, 신도시급 쾌적한 택지는 아님)
1 km 반경내에 편의시설은 없지만, 차량으로 이동 가능한 짧은 거리(중구/수성구)에 편의시설을 이용 가능함
신천자이 아파트 주변으로는 다소 균질한 택지로 구성되어 있지만 신도시급으로 엄청 쾌적한 환경은 아님
전국 백화점 매출 TOP10 의 신세계대구점이 2 km 반경안에 있음
환경으로 인해서 신천자이로 이사오는 수요도 크지는 않을 것으로 생각함
- 공급: A (3년 평균, CSS) 아직까지는 공급이 많지만 앞으로는 좋아지고 있음
대구의 공급량
대구 동구의 공급량
대구에 들어오는 공급 중 상당부분이 대구 동구에 입주하는 물량임. 신암뉴타운 물량으로 2024년에 더샵디어엘로 등 의 입주가 남아있음. 2025년 후 부터는 공급이 급격히 줄어 들지만 아직까지 신암 뉴타운 분양이 아직 남아있고 그리고 중구 태평로 쪽 수성구쪽 입주가 아직 많이 남았다. 대구 투자 시 감안해야겠다.
대구 및 동구의 공급은 점점 더 좋아지고 있는 상황이고 투자 시 해당 단지에 영향을 줄 입주를 피해서 투자가 필요하겠다.
4. 과거시세 및 현재 시세, 수익률 분석 (10년 내)
신천자이의 33평 수익률을 검토해 보면, 16년 11월에 매매/전세가 가장 붙었었고 전세가율은 92.3% 그리고 투자금 3000만원으로 투자할 수 있었음.
매 3.8 전 3.5 투자금: 0.3 (단위 억)
전고점 기준으로 보면 21년 8월 매매가 5.75억 전세 4.2 억이었음
21년 8월 기준으로는 이미 전세가 매매가보다 높아져 투자금이 전액 회수 가능했음
고점 기준 수익률: (5.75 – 3.80) / 0.3 = 650 %
와우 ~ 아주 작은 투자금으로 투자했을 경우 투자율 650% 달성가능한 아파트였음
현재가를 살펴보면, 매매는 3.7억, 전세는 2.3억이다.
투자 시점 대비 매매가도 0.1억 하락하였고, 전세는 무려 1.2억 하락하였다.
현 시점은 가격이 다시 엄청 싸졌고, 전세도 같이 너무 싸졌기 때문에 지금 투자하려면 투자금이 많이 든다. 하지만 매매가가 아주 싸진 것은 명확하다.
철저하게 매수자 우위 시장으로 매매 개수는 아주 많음
5. 현장사진
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