안녕하세요 자음과모음입니다.
여러분 잘 지내고 계신가요?
오늘은 지금 시장에서 1주택을 매수할 때
여러분이 주의깊게 봐야 하는 부분에 대해서
말씀 드리려고 합니다.
[입주장은 전세를 싸게 구할 수 있는 기회이기도 하지만..
내집을 싸게 살 수 있는 기회이기도 합니다.]
요새 서울 부동산 시장과 관련된 키워드로 '전세난'이라는 키워드가 많이 보이고 있는 것 같습니다.
전세가가 계속 올라가는 상황에 대해서 관심을 조금이라도 가지고 있다면
이런 생각이 드실 거에요.
'아 2년 뒤에, 또는 1년 뒤에, 아니면 곧 나는 어떻게 해야 하지?'
'전세 재계약을 할까? 아니면 이제라도 내집마련을 해볼까?'
하는 고민이 많이 드실 것 같아요.
그래서 이런 전세난이라는 단어가 튀어 나오면서, 그 와중에 서울 시장에서 싼 곳이 있으니
유의깊게 봐라. 와 같은 류의 기사들이 많이 나오고 있습니다.
과거에도 지금과 같은 모습을 보였을 때가 있었습니다.
사실 이런 일들은, 부동산 시장에서 꽤나 자주 일어나는 일입니다. 입주장 말이지요.
대단지 아파트가 새로운 입주자들을 맞이하면서 누군가는 실거주를 하고, 누군가는 전월세를 내놓고 세입자를 들입니다. 이때, 기한이 정해져 있는 입주이기 때문에 입주일이 가까울 수록 돈을 융통해야 하는 사람들은 마음이 급해지기 때문에 실거주를 제외하고 전월세를 놓는 집주인들은 가격을 내립니다.
언제까지일까요?
'내 물건이 거래가 될 때까지'
서울에도 지금 만세대가 넘는 대규모 단지가 입주를 앞두고 있습니다.
올림픽 파크포레온이지요.
서울 앞으로 3년간의 입주 예정 물량은 다음과 같습니다. (착공물량은 제외하고 계산한 것입니다.)
이 차트에서 알 수 있는 것은 다음과 같습니다. (수요량 1 : 20년 평균 공급 물량, 수요량2 : 인구수 x 0.5%)
*물론 더 자세히 보려면 서울, 경기의 상황을 다 같이 확인해야 합니다.
1. 2006년 이후 2025년까지 서울 공급물량이 만 세대 이하로 떨어진 적은 없었다.
2. 전세지수가 점차 오르기 시작했던 시점은 2011년도부터이며 2018년까지 꾸준히 상승했다.
3. 이때 공급물량이 4만 세대가 안됐음에도 불구하고 매매지수는 하락 및 보합했다.
4. 25년 3만 7천세대의 공급 중, 1만 2천세대에 해당하는 입주 시기가 당겨진 올림픽 파크레온은 24년 11월부터 입주이며 이미 전세 개수는 800개에 육박한다.
제 경험을 바탕으로 해석을 해보면 다음과 같은 해석이 가능합니다.
1. 2006년 이후 2025년까지 서울 공급물량이 만 세대 이하로 떨어진 적은 없었다.
→ 2년 뒤 맞이할 시장에서의 서울 시장에서 입주가 없다는 것은 분명한 사실이며, 이로 인해 전세가가 올라갈 만한 상황은 지금부터 만들어 지고 있고 24년 말부터 25년 입주들이 정리될때까지 일시적으로 전세가가 출렁거릴 수 있고, 이에 따라 일시적이거나, 몇 개월의 시간 동안 매매가가 움직일 수 있을 만한 상황이 벌어질 수 있다.
2. 전세지수가 점차 오르기 시작했던 시점은 2011년도부터이며 2018년까지 꾸준히 상승했다.
3. 이때 공급물량이 4만 세대가 안됐음에도 불구하고 매매지수는 하락 및 보합했다.
→ 공급물량이 없다고 해서 매매가가 오르는 것은 아니다. 매매가는 전세가(전세가를 올릴만한 상황)에 1:1로 반응하기 보다 서울 시장은 심리와 금리(대출)의 영향도 같이 받아 매매가가 움직인다.
4. 25년 3만 7천세대의 공급 중, 1만 2천세대에 해당하는 입주 시기가 당겨진 올림픽 파크포레온은 24년 11월부터 입주이며 이미 전세 개수는 800개에 육박하고 있다.
→ 전세를 싸게 구할 수 있는 기회이기도 하지만, 사실 역으로 생각해보면 내집마련을 싸게 할 수 있는 기회이다. 왜냐하면, 전세가가 내려가고 전세개수가 흘러 넘치면 매매가가 오를 만한 상황은 벌어지지 않을 가능성이 있다.
올림픽 파크포레온 근처 단지의 전세가가 3월 5억이었던 것에서 4.5억으로 내려와져 있습니다.
사실, 가격이 내려온 것보다 전세를 맞출 때 더 어려운 상황은 전세 손님이 아예 들어오지 않는 것이죠.
바로 옆 25년 입주를 앞두고 있는 새 아파트 전세가가 1억 이상 차이난다고 하더라도 새 아파트에 들어가고 싶은 것은 누구한테나 당연한 욕구일 테니까요.
[여러분이 지금 이 시점에 하셨으면 하는 것]
서울 입주물량이 줄어드는 것은 예정된 사실입니다.
그로 인해, 전세가가 야금야금 오르고 있는 것 또한 시장이 보여주고 있는 모습입니다.
전세난이 올 수도 있을 것 같아서,
'앞으로 나 어떡하지?'
'집을 사기엔 무섭고, 그렇다고 전세가를 계속 올려줘야 하는 상황도 싫어'
라는 마음이 드신다면 앞으로 다가올 기회를 잡기 위해 내집마련 관련한 공부를 시작해 보시기를 바랍니다.
집을 사기엔 무섭다는 생각이
1)앞으로 오르지 않을 수도 있을 것 같아.
2)나는 돈이 없는데 내가 집 살 수 있을지 모르겠어.
3)내집마련 하고 싶긴 한데, 부동산은 몇 억이 오고 가는 거래라 안전하게 하고 싶은데 방법을 모르겠어.
와 같이 3가지 중 하나에 해당된다면, 그 3가지가 정말로 해결될 수 없는 건지 생각해 보세요.
그리고 저와 함께 내집마련의 첫 걸음을 작게나마 시작해 보시길 바라겠습니다.
제가 4월 내집마련 강의를 합니다.
같이 함께 해보시면,
'어?! 나도 해볼만 하겠는데?
지금 시장, 내가 조금만 공부하면 집 살 수 있겠는데?'
와 같은 마음이 드실 수 있게 준비하겠습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다. ^^
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월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.
원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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