송파구 가락동 가락쌍용1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 73기 21조 척척박사]

안녕하세요 척척박사입니다!

열반스쿨 기초반 3주차 과제인 아파트 수익률 분석 보고서 제출합니다.

아파트명 : 가락쌍용1차

위치 : 서울특별시 송파구 가락동

입지평가

1. 직장

서울 송파구 : 종사자수 400,781명 / 사업체수 74,531개 (500인 이상 사업체수 : 47개)

2.교통

강남역 : 40분 / 시청역 : 59분 / 여의도역 : 71분

3. 학군

송파중 : 학업성취도 86.3%/ 특목고진학수 15명

문정중 : 학업성취도 83.6% / 특목고진학수 5명

오금중 : 학업성취도 71.3% 특목고진학수 1명

4. 공급

송파구의 적정 공급량은 송파구 인구수 653,922명(24.02기준) x 0.5% = 3,270세대로,

송파구의 공급 만으론 향후 5년간 179세대가 가락쌍용1차 인근 송파창의혁신공공주택(27.12) 구치소 재개발 지역바로 옆으로 입주하며 해당 물량은 적은 편이지만 인근 지역 물량도 함께 확인하였다.

송파구 인구 전출 상위 지역은 강동구와 강남구, 하남시로 공급물량을 함께 확인하였다.

송파구, 강동구, 강남구, 하남시 공급물량은 5년간 15,878세대로, 특히 2024년 11월 입주 예정인 올림픽파크포레온의 공급량이 눈에 띄며, 해당 단지에서 3~4km 수준으로 멀지 않은 곳에 입주하며, 올해와 내년에 많은 입주가 예정 되어있으며 주의가 필요하다.

5. 환경

가락쌍용1차 1km 내에는 롯데마트 1개만 확인할 수 있었다.

과거시세

가락쌍용1차 현재 시세는 33평 매매 13.8억 전세 5.8억, 24평 매매 10.75억 전세 4.9억 수준으로, 매매가 전고점 대비 33평은 -18.5%, 24평은 -26.9% 수준으로 하락한 상태이다.

수익률 분석 (10년대 투자 타이밍)

1. 가락쌍용1차 33평

현시세 : 매매 13억 전세 6.5억

10년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 16.9억 전세 7.8억

10년 내 저점 매입시 : 2015년 1월 매매 5.29억 전세 4.16억

*고점 매입시 수익률 (130000 - 169000) / (169000 - 78000) X 100 = -43%

*저점 매입시 수익률 (130000 - 52900) / (52900 - 41600) X 100 = 681%

2. 가락쌍용1차 25평

현시세 : 매매 10.8억 전세 5.2억

10년 내 고점 매입시 : 2022년 1월 매매 14.1억 전세 5.5억

10년 내 저점 매입시 : 2014년 3월 매매 4.26억 전세 3.18억

*고점 매입시 수익률 (108000 - 141000) / (141000 - 55002) X 100 = -38%

*저점 매입시 수익률 (108000 - 42608) / (42608 - 31800) X 100 = 605%

현장사진

단지 바로 입구에 초중학교 바로 붙어 있어 길건너지 않고 바로 갈 수 있다.

오래됐지만 단지 상가 규모 매우 크고 병원, 학원, GS슈퍼 등 입점해있어 생활 편리할 듯하다.

단지 주변으로 병원, 학원, 프랜차이즈 다양하게 입점해있고 아이 키우기 양호한 느낌이다.

단지 후문에서 3호선 경찰병원역 도보 5분으로 빠르게 접근 가능하다. 단, 빌라밀집지역 골목길로 가로질러 가야하며 균질하지 않는 느낌이며 밤에는 어둡고 무서울 것 같다.

97년식 구축으로 언덕에 있어 단지 내 경사가 좀 있지만, 2000여 세대 대단지로 관리 상태 양호하고 연식 대비 아주 구축이라는 느낌은 덜하며, 초등학교 중학교 품고 있으며 아파트 밀집지역은 균질한 느낌으로 인근 아파트 중 아이 키우기 양호한 환경이어서 초역세권은 아니지만 교통 접근성도 나쁘지 않아 선호도 있을 것 같다.