[호요일] 구축 투자할 때 재건축까지 고려해야 할까요? (feat. 앞마당에 궁금한 거 물어보기)

안녕하세요

언젠가 올 내 인생의 좋은날

호요일입니다.

미리 말씀드렸던 네 가지 주제 중

두 개가 지나갔네요ㅎㅎ

1. 임장보고서 작성

https://weolbu.com/community/710833

2. 비교평가

https://weolbu.com/community/758979

3. 가설검증

4. 투자기회

임장보고서를 작성하는 이유,

그리고 비교평가에 대한 이야기에 이어

오늘은 구축 투자할 때 재건축까지 고려해야 할지,

가설검증을 통해 접근해 나가는 방법을 통해

이야기 해보겠습니다.

구축 투자할 때 재건축까지 고려해야 할까요?

'이번 시장에서 90년대 구축을 투자할 때

재건축까지 고려한다면 용적률도 봐야 하지 않을까..?'

결론부터 이야기하자면 'YES' 입니다.

기왕 지지난주부터 구로구 예시 든 김에

오늘도 구로구에서 예시를 가져와

이 궁금증에 대한 결론을 내려보겠습니다.

그중에서도 주우이님 2주 차 강의에도 나왔던 구일'섬'!

용적률이란 말도 어색하다면

이것만 알고 가셔도 좋겠습니다.

구축 투자 시 재건축까지 고려한다면

용적률이 낮은 단지가 유리합니다.

(용적률은 낮을수록 재건축이 되기 쉽고,

200% 아래라면 상당히 낮은 편입니다.)

임장 하면서 봤던 저층아파트들이 대표적으로

용적률이 낮은 아파트입니다.

이제 지도에 있는 아파트 단지의 용적률과 연식을

자세히 한번 볼게요.

구로주공 1단지는 1986년식에 용적률 153%,

바로 옆에 현대연예인은 1989년식에 234%네요.

입지도, 연식도 거의 비슷하고

용적률만 크게 차이가 나는 두 단지인 겁니다!

용적률이 낮은 구로주공 1단지가

재건축에 유리한 셈입니다.

이 두 단지가 상승장을 만났을 때

용적률이 가격에 미치는 영향을 알아볼까요?

연식과 입지가 비슷하니 가격 차이에

영향을 적게 주었을 거니까요.

구로주공 1차와 현대연예인, 가격 흐름이 어땠을까요?

(1) 상승장

일단 가장 먼저 눈에 들어오는건

고점에서 보여준 힘의 차이네요..!

용적률이 153%로 낮아 재건축 기대감이 있는,

구로주공1차의 전고점이 3억 가까이 높았습니다.

(2) 하락장

그리고 또 중요한 특징이

하락장 때 두 단지의 가격이 비슷했다는 겁니다.

(3) 전세가

마지막으로 봐야 할 특징은 전세가입니다.

용적률이 어떻든 간에 전세가는

거의 비슷한 흐름을 보였습니다.

정리하면,

두 구축은 하락장에서 비슷한 투자금으로 투자가 가능했고,

재건축을 기대감이 있는 용적률의 단지의

매매가 상승이 훨씬 컸습니다.

'아, 그럼 90년대 구축 투자하게 될 때

입지 조건이 비슷하다면

용적률이 낮은 단지를 고르는 게

조금 더 좋은 투자가 될 수 있겠다'

라고 배워가는 거죠.

(물론 구일섬의 사례에서 배운 거지 항상 참은 아닐 수 있어요.)

주의할 점은 이 결론은 어디까지나 입지 조건과

투자하기에 비슷한 조건인 경우에 해당합니다.

재건축은 호재와 비슷한 성격을 가지기 때문에

어디까지나 플러스 알파로 생각하시면 좋겠습니다.

(가치대비 저평가가 되어 있는지가 최우선입니다.)

앞마당에 궁금한 거 물어보세요!

'수도권 외곽 신축이랑 서울 구축 중 뭐가 더 좋을까?'

'90년대 구축은 용적률이 중요하지 않을까?'

'아니, 90년대 구축을 애초에 투자해도 되는 건가?'

임장을 다니면서, 그리고 투자를 고민하면서

이런 궁금증이 들지 않았나요?

그리고 튜터님들께 질문할 기회만

바라보고 있지 않으셨나요?

의외로 내가 한 달, 한 달 만들었던 앞마당들이

그 답을 줄 수도 있습니다.

아마 월부 안에서 선배님들을 만나면

대화 중에 한번 정도 들어보셨을 거예요.

'가설검증'

가설이란 말도 무거운데

검증이란 말까지 붙어서

단어가 주는 위압감이 상당합니다.

하지만 이 가설검증은 대단하게 아니라

내 앞마당에 질문하고 답을 얻는 과정입니다.

평소 궁금했던 질문들에 대한 답을

나의 앞마당에서 찾아보세요!

만약 함께 고민해 보고 싶은 내용이 있다면

댓글로 남겨 주세요.

저도 같이 고민해서 다음 글로 적어보겠습니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀