안녕하세요 젊은우리입니다^^
최근에 많은 제자분들이
투자하고 싶은 마음은 굴뚝같은데
공급이 많아서 투자하는 것을
망설이거나
심지어
공급이 많은 지역은
아예 쳐다보지도 않고 계신 분들도 있었습니다
공급이 많은 곳이
대부분 리스크라고 생각하지만
그 생각이 저희에게는 오히려
좋은 투자를 할 수 있는 기회의 순간이며
내가 공급 리스크를 피할 수 있는
투자를 할 수 있다면
여러분들은
어떤 최악의 상황에서도
기회를 보는 투자자로 성장하실 겁니다
그러면 제가 공급이 많은 지역에서
어떤 판단을 통해
어떤 전략으로
투자를 해나가는지
저의 경험을 통해 알려드리겠습니다
강의를 수강하듯
천천히 읽어 내려오며
하나씩 내 것으로 만드셔서
더 많은 제자분들이
투자의 성공하셨으면 좋게습니다♡
공급은 리스크가 아니라 기회다
주변 공급은 환경이 바뀌고 사람이 바뀐다
공급이 있다는 것은
단순하게 입주물량이 많아
매매/전세 가격이 하락을 하는
리스크만 있는 것이 아니라
주변이 정리 정돈이 되면서
환경이 변한다는 것을 의미합니다
기존에는 빌라 같은
낮은 주거지가 있었다면
지금은 고층의 아파트로 변하게 됩니다
빌라에 거주한 사람들과
고층 아파트에 거주하는 사람들은 다릅니다
내가 집값이 올랐을 때
빌라에 거주하는 소득에 사람들과
고층 아파트에 거주하는 소득에 사람들 중
어떤 분들이 오른 집값을 받아줄 수 있을까요?
예전에는 소득이 낮은 연령대가 높은 분들이
많이 거주하는 동네였다면
소득이 높은 젊은 분들이
거주하는 동네로
사람 자체가 바뀌며
젊은 사람들이 좋아하는
예쁜 카페나 식당 같은
편의 시설들이 들어오면서
동네 분위기 자체가 바뀌게 됩니다
입주물량으로 인한 리스크는
일시적인 것이지만
환경이 변한 것은
쭉~~ 갈 것입니다
일시적인 리스크의 집중하기보다
변한 환경의 집중한다면
위기보다는 기회를 볼 수 있고
다른 이들의 공포심이
여러분들에게는 좋은 기회의 시간들로
채워 드릴 겁니다
카카오맵 > 로드뷰 > 과거/현재 비교
인허가 물량 대비 많았던 착공 물량
앞으로 입주가 줄어든다는 확실한 신호
두 번째 집중할 것은!!
현재 공급이 많은 지역들의 특징 중 하나가
인허가 물량 대비
착공이 많았던 지역들이라는 사실입니다
이게 무슨 말이냐?
쉽게 설명드리면
10개 건설사에 아파트 지어도 된다고
인허가 낮다고 해도
10개 아파트가 모두 바로 지어지지
않는다는 이야기입니다
건설사는 이윤을 최대한
끌어올리기 위해
시장 분위기가 좋을 때
높은 가격에 분양하고 싶어 하기 때문입니다
그래서 인허가가 났어도
건설사는 인허가가 난 날로부터 5년 이내에
분양 시기를 조절합니다
이런 과정에서 나오는 특징이
인허가 물량과 착공 물량에
20년 치 평균은 비슷하지만
단기적으로 봤을 때
인허가 많다고 공급이 많은 것도 아니고
인허가가 적다고 공급이 적은 것도 아닙니다
실제로 인허가가 적었어도
공급이 많기도 하며
(분위기 좋은 시장 = 상승장)
인허가가 많았어도
공급이 적기도 합니다
(하락장)
아래 그림 참고해 주세요^^
그림을 보니 어떤가요?
인허가 물량과 착공 물량
평균은 비슷했습니다
인허가 물량 대비
착공 물량이 같지 않음도 확인했습니다
이제부터 집중할 것은
현재 우리가 걱정하고 있는
공급이 많은 지역들의 특징은
현재 공급이 많은 것이
인허가 물량은 적었는데
공급이 많았다는 사실입니다
그렇다면 올해 인허가 물량 보다
많은 공급이 있었기 때문에
'25년~26년 이후로는
공급이 많이 생길 수 없다는 이야기와 같습니다
그리고 또 지금은 하락장이기 때문에
건설사에서 아파트를 지으려 하지도
않는다는 사실입니다
그래서 지금 공급이 많은
지역들을 몇 개 살펴보면
대부분 2~3년 후 입주가
줄어든다는 것입니다
그리고 그림에서 보는 것처럼
지금보다 2~3년 후에는
전세가격이 회복할 가능성이 높다는 사실입니다
그러면 어떻게 전세가격이
회복할 줄 아느냐?
아래 그림을 봐주세요^^
대부분 입주가 많은 시기에는
전세가가 하락했다가
입주가 줄어들며
전세가가 상승하는 것을 알 수 있습니다
그래서 올해
투자금이 조금 들더라도
전세를 잘 맞춰서 투자하거나
투자금이 부족하신 분들은
전세가를 시세보다 높게
세팅하여 투자할 수 있는
물건을 찾거나 만들어서
투자할 수 있다면
향후 2년 ~ 3년 후에는
전세가가 회복하여
투자금을 회수하거나
전세가를 시세보다 높게
세팅했 던 분들은
내가 높게 세팅한 가격으로
전세 가격이 회복되어 있거나
내가 세팅한 전세 가격 보다
더 비싸져있을 수도 있을 수 있습니다!!
종잣돈이 많은 분들보다
적은 분들이 훨씬 많기 때문에
어떻게 공급이 많은 시장에서
시세보다 전세가를 높여서
투자할 수 있는지
저의 투자 경험을 통한
꿀팁들을 알려드리겠습니다♡
공급이 많은 곳의 투자 전략 3가지
싸게 사는 만큼 일부 수익을 임차인에게 나눠드려라
지금같이 공급이 많은 지역에서
투자할 수 있는 좋은 방법은
입주를 피할 수 있는 물건을 찾거나
만들어서 투자하는 것인데요
그 안에서도 크게 3가지
물건을 찾거나 만들어서
투자합니다
1. 주인 전세 (=주전)
말 그대로 주인 전세는
매도자의 사정으로
집을 반드시 팔아야 하지만
그 집에서 반드시 살아야 하는
이유가 있을 때
저는 보통 부동산 사장님께
매도인에게 이렇게
설득해달라고 말씀드립니다
이런 식으로 매도자를 설득하여
매매-전세 차익만큼만 주고
투자를 진행합니다.
이렇게 되면
임차인을 새로 구해야 되는 리스크와
임차인이 안 구해졌을 때 잔금을 쳐야 되는
리스크를 없애고 투자를 할 수 있습니다
2. 임차인 손잡고 들어가기
이 경우는
잔금 칠 각오로 매수한 뒤에
임차인이 잔금 때까지
안 구해졌을 때
잔금을 치는 것이 아니라
부동산 사장님께
제가 원하는 조건의 임차인이
구해졌을 때
연락을 달라고 부탁드린 후
임차인을 먼저 구한 후에
그때의 저렴한 집을 매수해서
매매와 전세를 동시에
진행하는 경우입니다.
이때 아래 그림과 같은 방법으로
임차인에게 제안하고
조건을 수락하는 임차인이 구해졌다고
부동산 사장님께 연락이 오면
매매/전세를 동시에 진행하게 됩니다
역시 이 방법은
내가 공급이 많은 지역에서
저렴하게 매수하면서도
잔금 리스크를 줄이며
투자할 수 있기 때문에
자주 활용하는 방법이며
조건이 만들어지기까지
기다릴 수 있는 훈련이 되기 때문에
매물 하나의 사랑의 빠져
조급하게 판단하여
실수하는 일도 줄일 수 있습니다!!
3. 기존 임차인과 신규 계약하기
이 경우는 두 번째 경우와 방법은 비슷합니다
다만,
새로 임차인을 구하는 것이 아니라
기존에 낮은 전세가로
이미 거주 중인 집을 공략하는 방법입니다
매물임장 하다 보면
전세가 너무 낮게 들어가 있어
매매가도 시세보다 1~3천만 원
저렴한 집들이 있습니다
이런 집의 포인트는
임차인이 살고 있기 때문에
실거주자도 바로 입주할 수 없어
매수하기 어려우며
투자자도 투자금이 많이 들기 때문에
매수하기 어려운 물건입니다
저는 이런 집들을 만나면
부동산 사장님께 여쭤봅니다
혹시 임차인 분이
자녀 학교 문제 등의 사유로
오래 거주할 의향이 있으신지?
오래 거주하고 싶어 하신다면
저는 속으로 YES!!!!를 외치고
부동산 사장님께
임차인 분에게 이렇게 말씀드려달라고
부탁드립니다
그렇게 기존 임차인이
요구한 조건을 수락하시면
매매와 동시에
기존 임차인과 신규 계약을 하기 때문에
공급이 많은 지역에서
임차인을 새로 구해야 되는 리스크를
없앨 수 있습니다
또 한 가지 팁!!
이 집의 포인트가 뭐라고 말씀드렸죠!?
임차인이 살고 있기 때문에
실거주자도 바로 입주할 수 없어
매수하기 어려우며
투자자도 투자금이 많이 들기 때문에
매수하기 어려운 물건이었습니다
원래 저렴한 집이지만
여기서 조금이라도 더 깎아보는 노력을 합니다
부동산 사장님께 매도자 분에게
이렇게 이야기해달라고
한 번 더 부탁드립니다
이렇게 매도자 분을 한번
조급하게 만들어서
추가 네고까지 하여 매수합니다
저는 제안만 했을 뿐이고
제안을 받아들이는 것인지
말 것인지는
매도자의 몫입니다.
시도해 보는 자가 되시겠습니까
시도하지 않는 자가 되시겠습니까
오늘은 공급이 많은 지역에서
임차인을 새로 구해야 되는 리스크와
잔금 리스크를 없애며
투자금을 줄여서 투자할 수 있는
저 만의 실전 꿀팁에 대해서
알려드렸습니다
최근에 이 방법으로
실제 투자까지 이어지신
제자분들도 계시고
실제로 이런 물건이 만들어지는 것을
경험해 보시고
신기해하며 자신감을 얻으신
제자분들도 계셨습니다
어느 시장에서나
리스크를 줄일 수 있는
돌파구는 있습니다
이 외에도 알려드리고 싶은
다양한 방법들을 많이 알고 있지만
가장 성공률이 높았던 방법 3가지를
알려드렸으니
잘 활용하셔서
좋은 투자로 이어지셨으면 좋겠습니다♡
