안녕하세요 젊은우리입니다^^

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​

최근에 많은 제자분들이

​

투자하고 싶은 마음은 굴뚝같은데

공급이 많아서 투자하는 것을

망설이거나

​

심지어

공급이 많은 지역은

아예 쳐다보지도 않고 계신 분들도 있었습니다

​

공급이 많은 곳이

대부분 리스크라고 생각하지만

그 생각이 저희에게는 오히려

좋은 투자를 할 수 있는 기회의 순간이며

​

내가 공급 리스크를 피할 수 있는

투자를 할 수 있다면

여러분들은

어떤 최악의 상황에서도

기회를 보는 투자자로 성장하실 겁니다

​

​

그러면 제가 공급이 많은 지역에서

어떤 판단을 통해

어떤 전략으로

투자를 해나가는지

저의 경험을 통해 알려드리겠습니다

​

강의를 수강하듯

천천히 읽어 내려오며

하나씩 내 것으로 만드셔서

​

​더 많은 제자분들이

투자의 성공하셨으면 좋게습니다♡

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공급은 리스크가 아니라 기회다

주변 공급은 환경이 바뀌고 사람이 바뀐다

​

공급이 있다는 것은

단순하게 입주물량이 많아

매매/전세 가격이 하락을 하는

리스크만 있는 것이 아니라

​

주변이 정리 정돈이 되면서

환경이 변한다는 것을 의미합니다

​

기존에는 빌라 같은

낮은 주거지가 있었다면

지금은 고층의 아파트로 변하게 됩니다

​

빌라에 거주한 사람들과

고층 아파트에 거주하는 사람들은 다릅니다

​

내가 집값이 올랐을 때

빌라에 거주하는 소득에 사람들과

고층 아파트에 거주하는 소득에 사람들 중

어떤 분들이 오른 집값을 받아줄 수 있을까요?

​

예전에는 소득이 낮은 연령대가 높은 분들이

많이 거주하는 동네였다면

​

소득이 높은 젊은 분들이

거주하는 동네로

사람 자체가 바뀌며

젊은 사람들이 좋아하는

예쁜 카페나 식당 같은

편의 시설들이 들어오면서

동네 분위기 자체가 바뀌게 됩니다

​

입주물량으로 인한 리스크는

일시적인 것이지만

환경이 변한 것은

쭉~~ 갈 것입니다

​

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일시적인 리스크의 집중하기보다

변한 환경의 집중한다면

위기보다는 기회를 볼 수 있고

​

다른 이들의 공포심이

여러분들에게는 좋은 기회의 시간들로

채워 드릴 겁니다

카카오맵 > 로드뷰 > 과거/현재 비교

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인허가 물량 대비 많았던 착공 물량

앞으로 입주가 줄어든다는 확실한 신호

두 번째 집중할 것은!!

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현재 공급이 많은 지역들의 특징 중 하나가

인허가 물량 대비

착공이 많았던 지역들이라는 사실입니다

​

이게 무슨 말이냐?

​

쉽게 설명드리면

10개 건설사에 아파트 지어도 된다고

인허가 낮다고 해도

10개 아파트가 모두 바로 지어지지

않는다는 이야기입니다

​

건설사는 이윤을 최대한

끌어올리기 위해

시장 분위기가 좋을 때

높은 가격에 분양하고 싶어 하기 때문입니다

​

그래서 인허가가 났어도

건설사는 인허가가 난 날로부터 5년 이내에

분양 시기를 조절합니다

​

이런 과정에서 나오는 특징이

인허가 물량과 착공 물량에

20년 치 평균은 비슷하지만

​

단기적으로 봤을 때

인허가 많다고 공급이 많은 것도 아니고

인허가가 적다고 공급이 적은 것도 아닙니다

​

실제로 인허가가 적었어도

공급이 많기도 하며

(분위기 좋은 시장 = 상승장)

​

인허가가 많았어도

공급이 적기도 합니다

(하락장)

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아래 그림 참고해 주세요^^

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그림을 보니 어떤가요?

​

인허가 물량과 착공 물량

평균은 비슷했습니다

​

인허가 물량 대비

착공 물량이 같지 않음도 확인했습니다

​

이제부터 집중할 것은

현재 우리가 걱정하고 있는

공급이 많은 지역들의 특징은

현재 공급이 많은 것이

인허가 물량은 적었는데

공급이 많았다는 사실입니다

​

그렇다면 올해 인허가 물량 보다

많은 공급이 있었기 때문에

​

'25년~26년 이후로는

공급이 많이 생길 수 없다는 이야기와 같습니다

​

그리고 또 지금은 하락장이기 때문에

건설사에서 아파트를 지으려 하지도

않는다는 사실입니다

​

그래서 지금 공급이 많은

지역들을 몇 개 살펴보면

대부분 2~3년 후 입주가

줄어든다는 것입니다

​

​

그리고 그림에서 보는 것처럼

지금보다 2~3년 후에는

전세가격이 회복할 가능성이 높다는 사실입니다

​

그러면 어떻게 전세가격이

회복할 줄 아느냐?

​

아래 그림을 봐주세요^^

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​

대부분 입주가 많은 시기에는

전세가가 하락했다가

입주가 줄어들며

전세가가 상승하는 것을 알 수 있습니다

​

그래서 올해

투자금이 조금 들더라도

전세를 잘 맞춰서 투자하거나

​

투자금이 부족하신 분들은

전세가를 시세보다 높게

세팅하여 투자할 수 있는

물건을 찾거나 만들어서

투자할 수 있다면

​

향후 2년 ~ 3년 후에는

전세가가 회복하여

투자금을 회수하거나

​

전세가를 시세보다 높게

세팅했 던 분들은

내가 높게 세팅한 가격으로

전세 가격이 회복되어 있거나

내가 세팅한 전세 가격 보다

더 비싸져있을 수도 있을 수 있습니다!!

​

종잣돈이 많은 분들보다

적은 분들이 훨씬 많기 때문에

​

어떻게 공급이 많은 시장에서

시세보다 전세가를 높여서

투자할 수 있는지

​

저의 투자 경험을 통한

꿀팁들을 알려드리겠습니다♡

​

​

​

​

공급이 많은 곳의 투자 전략 3가지

싸게 사는 만큼 일부 수익을 임차인에게 나눠드려라

지금같이 공급이 많은 지역에서

투자할 수 있는 좋은 방법은

입주를 피할 수 있는 물건을 찾거나

만들어서 투자하는 것인데요

​

그 안에서도 크게 3가지

물건을 찾거나 만들어서

투자합니다

​

1. 주인 전세 (=주전)

​

말 그대로 주인 전세는

매도자의 사정으로

집을 반드시 팔아야 하지만

그 집에서 반드시 살아야 하는

이유가 있을 때

​

저는 보통 부동산 사장님께

매도인에게 이렇게

설득해달라고 말씀드립니다

이런 식으로 매도자를 설득하여

매매-전세 차익만큼만 주고

투자를 진행합니다.

​

이렇게 되면

임차인을 새로 구해야 되는 리스크와

임차인이 안 구해졌을 때 잔금을 쳐야 되는

리스크를 없애고 투자를 할 수 있습니다

​

​

2. 임차인 손잡고 들어가기

​

이 경우는

잔금 칠 각오로 매수한 뒤에

임차인이 잔금 때까지

안 구해졌을 때

잔금을 치는 것이 아니라

​

부동산 사장님께

제가 원하는 조건의 임차인이

구해졌을 때

연락을 달라고 부탁드린 후

​

임차인을 먼저 구한 후에

그때의 저렴한 집을 매수해서

​

매매와 전세를 동시에

진행하는 경우입니다.

​

이때 아래 그림과 같은 방법으로

임차인에게 제안하고

​

조건을 수락하는 임차인이 구해졌다고

부동산 사장님께 연락이 오면

매매/전세를 동시에 진행하게 됩니다

​

역시 이 방법은

내가 공급이 많은 지역에서

저렴하게 매수하면서도

잔금 리스크를 줄이며

투자할 수 있기 때문에

자주 활용하는 방법이며

​

조건이 만들어지기까지

기다릴 수 있는 훈련이 되기 때문에

매물 하나의 사랑의 빠져

조급하게 판단하여

실수하는 일도 줄일 수 있습니다!!

​

​​

3. 기존 임차인과 신규 계약하기

​

이 경우는 두 번째 경우와 방법은 비슷합니다

​

다만,

새로 임차인을 구하는 것이 아니라

기존에 낮은 전세가로

이미 거주 중인 집을 공략하는 방법입니다

​

매물임장 하다 보면

전세가 너무 낮게 들어가 있어

매매가도 시세보다 1~3천만 원

저렴한 집들이 있습니다

​

이런 집의 포인트는

임차인이 살고 있기 때문에

실거주자도 바로 입주할 수 없어

매수하기 어려우며

투자자도 투자금이 많이 들기 때문에

매수하기 어려운 물건입니다

​

저는 이런 집들을 만나면

부동산 사장님께 여쭤봅니다

​

혹시 임차인 분이

자녀 학교 문제 등의 사유로

오래 거주할 의향이 있으신지?

​

오래 거주하고 싶어 하신다면

저는 속으로 YES!!!!를 외치고

부동산 사장님께

임차인 분에게 이렇게 말씀드려달라고

부탁드립니다

그렇게 기존 임차인이

요구한 조건을 수락하시면

​

매매와 동시에

기존 임차인과 신규 계약을 하기 때문에

공급이 많은 지역에서

임차인을 새로 구해야 되는 리스크를

없앨 수 있습니다

​

또 한 가지 팁!!

​

이 집의 포인트가 뭐라고 말씀드렸죠!?

​

임차인이 살고 있기 때문에

실거주자도 바로 입주할 수 없어

매수하기 어려우며

투자자도 투자금이 많이 들기 때문에

매수하기 어려운 물건이었습니다

​

원래 저렴한 집이지만

여기서 조금이라도 더 깎아보는 노력을 합니다

​

부동산 사장님께 매도자 분에게

이렇게 이야기해달라고

한 번 더 부탁드립니다

이렇게 매도자 분을 한번

조급하게 만들어서

추가 네고까지 하여 매수합니다

​

저는 제안만 했을 뿐이고

제안을 받아들이는 것인지

말 것인지는

매도자의 몫입니다.

​

시도해 보는 자가 되시겠습니까

시도하지 않는 자가 되시겠습니까

​

​

오늘은 공급이 많은 지역에서

임차인을 새로 구해야 되는 리스크와

잔금 리스크를 없애며

투자금을 줄여서 투자할 수 있는

저 만의 실전 꿀팁에 대해서

알려드렸습니다

​

최근에 이 방법으로

실제 투자까지 이어지신

제자분들도 계시고

​

실제로 이런 물건이 만들어지는 것을

경험해 보시고

신기해하며 자신감을 얻으신

제자분들도 계셨습니다

​

어느 시장에서나

리스크를 줄일 수 있는

돌파구는 있습니다

​

이 외에도 알려드리고 싶은

다양한 방법들을 많이 알고 있지만

가장 성공률이 높았던 방법 3가지를

알려드렸으니

​

잘 활용하셔서

좋은 투자로 이어지셨으면 좋겠습니다♡

​

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