안녕하세요. 너씨가문에 입문하고픈
넘바다입니다.
열중33기 95조 경제적 자유9ㅣ해 5늘 달리죠와 함께한
4번째 독서모임을 하면서 읽은
김원철님의 "부동산 소액투자의 정석"
독서후기를 남깁니다.
핵심 키워드 3가지 뽑아보기
#투자는 위험은 줄이고, 확률을 높이는 행위를 계속 하는 것
#철저히 잃지 말아야 한다. 그리고 준비해야 한다.
#시장이 상승할 때까지 떠나지 말아야 하고, 그때가 올 때까지 돈을 절대 잃지 말아야 한다.
저자 및 도서소개
베스트셀러 [부동산 투자의 정석]의 저자이고, 투자컨설팅 및 투자회사인 (주)골드앤모어 대표이다. 2004년부터 15년간 강의해오며, 이 시대 고수라 불리는 투자자들을 무수히 배출했다. 구체적으로 투자처를 선정해 공개하고 이를 분석하는 것으로 유명하다. 보통의 재능과 자산을 가진 사람들이 쉽게 접근할 수 있는 '맘 편하고 우수한 투자'를 지향하면서 늘 '돈과 삶의 질'에 대한 진지한 고민을 전파해왔다.
내용 및 줄거리
▶위기가 와도 성공하는 사람들
위기를 겪은 사람이더라도 '좋은 부동산'을 사면 결국은 승자가 된다. 혹시라도 운이 지독히 없어서 매수하자마자 위기가 닥치는 일이 벌어진다고 해도, 좋은 부동산을 사면 결국 보상을 받는다는 것을 확실하게 알면, 위기가 오든 안 오든 불안할 필요가 없다. 어느 정도 현금흐름을 확보한 상황에서 충분한 가치가 있는 부동산을 과감히 사두면, 반드시 승자가 된다.
▶뉴전세 레버리지 전략
정부의 규제가 심해지고 투자자들이 지나치게 갭투자에 열광할 때는 '매도전략'으로 가야 한다. 그 이유는 보유 주택수를 늘려가면서 투자할수록 종합부동산세 등으로 상당한 마이너스 현금흐름이 발생하고 , 새롭게 좋은 투자 대상을 발견한다고 해도 투자할 수 없는 상황에 처할 수 있기 때문이다. 정부가 아무리 규제를 강화한다고 해도 전국 모든 지역을 양도세 중과 대상으로 지정할 수 없다. 정부가 '그래도 괜찮다'라고 하는 지역 중 투자가치가 있는 물건들을 찾아보면 된다. 또 설령 정부가 규제하는 지역에서도 '이건 괜찮다'싶은 대상도 있게 마련이다. 그러한 대상을 잘 살펴보면 된다. 하나 더 알아둘 건, 복리의 효과를 거두려면, 투자를 통해 낸 수익금 전부를 모조리 투자해야 한다는 것이다. 목표를 '두 자릿수'로 정한다. 최소 12%에서 20%의 수익률을 목표로 하는 것이다. 근데 그 보다 높은 수익률을 목표로 삼진 말자. 지나치게 높은 수익률을 목표로 하면 욕심에 휘둘리게 된다. 자칫하다 위험한 대상에 손을 대거나 더 큰 욕심 때문에 타이밍을 놓치는 일도 생긴다.
▶비 로열 아파트 소액투자
→나홀로 아파트는 경기가 나빠지면 가격은 더 많이 떨어지고, 경기가 좋아져도 찾는 사람이 적어 가격이 좀처럼 오르지 않는다. 이때 나홀로 아파트를 매우 적은 금액으로 투자할 수 있는 기회를 얻을 수 있다. 그러나 아무리 나홀로 아파트라고 해도 결국 부동산의 가격은 시장가격 수준에 맞춰진다.
→나홀로 아파트의 입지는 대단지 아파트들 사이에 끼어 있거나 대단지와 가까운 곳에 있거나 기반 시설이 잘 갖춰진 곳에 있어야 한다. 목동같은 좋은 학군이란 대단히 큰 장점이 있으므로 늘 수요가 끊이지 않는다. 따라서 이런 지역에 숨어 있는 나홀로 아파트를 찾아보는 것도 좋다.
→매입시점은 매우 면밀히 따져봐야 하는데 주변의 대단지 아파트들의 가격이 모두 충분히 오른 후에 나홀로 아파트를 매수해야 한다. 차분히 생각해보고 이것저것 비교해보고 결정하면 된다. 주변의 모든 대단지 아파트의 가격이 급등한 시점에 나홀로 아파트 가격이 그들의 50%선에 멈춰있다면 이때 과감하게 매입해도 된다.
▶비 로열 대단지 소액투자
→세대수가 많지만 경사진 곳에 위치하거나 전철역과 상당히 떨어진 거리에 있고, 초등학교가 멀리 떨어져 있어 통학이 힘들어서 대단지임에도 선호도가 떨어지는 아파트이다.
→주변 로열 대단지 아파트의 가격이 움직이면, 비 로열 대단지 아파트도 한참 후 키 맞추기를 하면서 그 가격을 따라가게 된다. 그때가 투자시점이다.
→비 로열 대단지 아파트에 투자했을 경우 반드시 알아둬야 할 것은 가격이 충분히 올랐다는 판단이 서면 반드시 매도해야 한다. 일반적으로 가격이 오르기 시작한 이후로 최대3년 정도의 기간을 보면 된다. 계단식으로 가격이 상승하기 때문에 그 이후에 이익을 얻기 힘들다. 거래가 될 수 있는 시점에 반드시 매도하지 않으면 영영 매도할 타이밍을 잡기 힘들 수 있다.
▶비 로열동, 비 로열층
→로열동, 로열층은 일반적으로 남향에 앞에 막힌 것이 없이 트여있고, 소음문제가 없고, 대중교통을 이용하기에 조흔 위치에 자리잡은 물건이다. 한강이 내다보이긴 해도 소음문제가 있다든지, 조망이 좋은 대신 전철역까지 거리가 멀다든지 하는 문제점이 있다면 약간 차이가 생길 것이다.
→그 단지의 로얄동 로열층의 물건을 찾는 것부터 하라. 왜 그 물건이 사람들이 가장 선호하는 물건이 되는지 알아야 한다. 이를 기준으로 문제점을 찾고 그것을 근거로 가격을 따져봐야 한다. 그러면 각 물건이 적절한 가격에 나왔는지 아닌지 알 수 있다. 이것이 한 아파트 단지에서 좋은 투자 물건을 찾는 정석이다.
→가격이 싸다는 이유로 투자금이 부족하다는 이유로 비 로열 물건을 사는 일만큼은 반드시 피하자. 만약 같은 가격으로 좋은 지역 비 로열동 비 로열층 아파트와 외곽지역 로열동 로열층 아파트를 살 수 있다면, 외곽 지역의 로열동 로열층 아파트를 사는 것이 정석이다.
→일반적으로 로열과 비 로열 아파트의 가격 차이는 약 5~10%가량이다. 부동산 상승기에는 20%가량 차이나기도 한다. 가격이 정상적으로 형성된 상황에서는 당연히 로열 아파트를 사는 것이 맞다.
→로열 물건은 해당 물건 가까이에 혐오시설이 없고, 햇볕이 잘 들고, 통풍이 잘 되는 곳이다.
→대단지 아파트는 대개 동간이 좁아서 저층은 사생활 침해 문제로 기피되면서 비 로열이 되는데, 동향이라도 앞이 탁 트여있는 라인의 물건이 싸게 나와 있다면 이 역시 과감히 접근해 볼 필요가 있다.
→'싸게 사서 제값에 팔기'전략
→비 로열 아파트를 공략하는 최고의 타이밍은 전세가격이 많이 상승해 매매가격과의 차이가 별로 없어질 때다. 로열과 매매가격의 차이는 있어도 전세가격의 차이는 거의 없어지는데 매전 차이가 좁혀짐에 따라 투자금이 적게 들어 큰 레버리지 효과를 거둘 수 있다.
▶미분양 아파트
→교통 편의가 형편없다든지, 홀로 떨어져 있는 동이라든지, 가까이에 혐오시설이 있다든지, 기반시설이 전혀 갖춰지지 않은 곳에 새로 건립된 것이라든지 하나의 힘이라도 있어선 안된다. 다만 주변에 입주물량이 많아지는 시점에 마침 분양을 시작하는 물건들은 미분양이 나는 경우가 많다. "특별히 흡잡은 데 없는 좋은 아파트인데도 미분양이 난 경우"만 공략해야 한다.
→특정 미분양 단지를 보고 있다면 분양 사무실에 연락을 해서 남은 물건 중 가장 좋은 물건이 무엇인지 물어보고 최고 로열층 로열동이 남아있다면 아직은 때가 아니니 기다리는 것이 좋다. 근데 로열동 로열층은 거의 없고, 약간 선호도가 떨어지는 동과 층을 추천한다면 이때가 매임해야 할 시점이다. 남은 것 중에 가장 좋은 물건을 과감하게 매입해야 한다.
→신규아파트 분양가가 비쌀 때는 상대적으로 미분양된 물건이 싸보이므로 반전 효과를 얻지만, 반대라면 깊은 수렁에 빠진다. 신규 분양물량을 체크하되, 가격을 중점으로 보고 얼마나 빠른 시간에 분양이 끝나는지도 보자. 또한 입주물량이 아니더라도 그 주변에 미분양된 물건이 많다면 이 역시 주의해야 한다. 현시점의 미분양 상황을 살펴보고 입주 물량이 소진되는 시점을 예측해서 분위기가 반전될 수 있는지를 가늠하고 매입 시점을 결정하면 된다.
→양도세 기본 공제 위해 분양권은 부부공동명의를 활용하는 것이 좋다.
▶입주 급매 아파트
→입주 급매물은 반드시 나올 수 밖에 없는 구조를 갖추고 있다. 1000세대 정도 되는 아파트인데 대략 2~3개월안에 모든 세대가 들어오기는 대단히 힘든 일이다. 일반적으로 현재 시세보다 10%정도 낮은 금액을 급매로 본다. 이 정도의 금액에 나온 매물이라면, 기다리지 말고 과감하게 베팅해 볼 필요가 있다. 다만 부동산 시장이나 지역 상황에 따라 5%만 저렴해도 급매로 볼 수 있으니 주변 상황을 잘 체크해보자.
→입주 시점에 가격이 별로 오르지 않았거나 그대로인 아파트 단지는 유심히 지켜본다. 특별히 하자가 없어야 하고 그 동안 가격이 오르지 않은 이유가 순전히 주변 물량 때문이거나 가격이 눌려 있다가 주변 물량이 사라지는 시점에 입주하는 아파트라면, 또 가격이 비싸서 움직임이 없던 아파트였는데 주변 시세가 그 정도 가격 수준으로 올라왔다면, 입주 시점에 적극적으로 공략해야 한다.
→ 입주 시점에 급매가 나오는 건 소유주가 전세를 맞추지 못해서다. 방법은 3가지이다. 첫째, 현시점에서 충분히 감당할 수 있는 전세가격을 예상하고, 그에 맞게 자금을 준비한다. 그러고 나서 향후 2년 후 아파트의 매매가격과 전세가격이 정상이 되는 시점을 기다리면 된다. 이것이 정석이다. 둘째, 애초에 대출을 받아 잔금을 치르고 시간을 보내는 것이다. 대출을 받으려면 조건을 갖춰야 한다. 입주마감일이 지나면 빠르게 전세 물량이 없어지고 몇 개월 사이 가격이 몇 천만원이 훌쩍 뛰는 현상이 벌어진다. 사실상 제 값을 찾는 것이다. 입주 마감 예정일이 길어봐야 3개월이다. 그 정도의 시간만 보내면 충분히 올라간 금액에 전세입자를 구할 수 있다. 팁을 주자면, 몇 개월 내에 대출을 상환할 생각으로 대출을 받는 것이기에 '중도상황수수료'가 저렴한 대출을 고르라. 셋째, 그냥 연체료를 내며서 버티는 방법이다. 매수자 입장에서는 물게 된 연체료를 그냥 구입 비용으로 계산하면 된다. 다만 이 방법을 쓰려면 매도자에게 줄 금액, 즉 분양 계약금에 프리미엄을 더한 금액을 모두 주고 대출을 승계해야 하는데 시기를 시행사마다 다르고 대출 승계가 가능한 시점까지 거래를 마쳐야 한다. 어쨌든 그렇게 해서 대출 승계까지 완료하면, 그 이후에는 연체를 해도 매수자의 책임지 되므로 매도자 입장에서도 딱히 거리낄 이유없이 거래할 수 있게 된다. 이후 연체료가 붙고 높은 금리가 적용되긴 하지만 장기화되지 않는다면 감당할 수 없을 정도의 큰 비용은 아니다. 전세가격이나 매매가격 상승에 비하면 아주 적은 정도이므로 과민하게 생각할 필요도 없다.
이 책에서 얻은 점과 알게 된 점
▶투자는 가장 좋은 결과를 안겨줄 것을 반드시 알아내서 하는 일이 아니다. 투자는 충분히 좋은 결과를 낼 수 있게 노력하는 일이다. 그렇기 때문에 인간으로서 할 수 있는 최소한의 노력을 기울이고, 그 결과는 신의 영역임을 인정하고 겸손하게 미래를 받아들여야 한다. 그러한 자세가 더 좋은 결과를 가져온다.
→ 최고의 투자보다 최선의 노력을 기울여서 후회하지 않는 투자를 할 수 있도록 하자.
▶투자 대상으로 적절치 않아 보이는 '아닌 것'부터 제외시키자. 그러고 나면, 긍정적인 대상이 추려진다. 그 중에서 결정하면 된다.
→ 좋은 급지, 좋은 생활권이어도 투자제외대상이 있고, 이를 알고 제외시켜나가면 투자대상이 되는 단지를 분명하게 추릴 수 있을 것 같다.
▶돈 걱정 같은 건 할 필요가 없을만큼의 어마어마한 부가 우리를 행복하게 만들지는 못한다. 그러니 이를 위해 무리하게 내 삶을 닦달할 필요가 없다. 그럴수록 행복은 멀어져 간다. 성취하면 더 높은 세상이 보여서 만족스럽지 못하고, 성취하지 못하면 그동안 희생해온 것들이 떠올라 괴로울 뿐이다. 내 앞에 주어진 작은 행복들을 즐기면서 경제적 성취를 위해 꾸준히 노력하는 삶, 그래서 작은 성취에도 기뻐할 수 있는 삶이야말고 진짜 행복한 삶이라고 생각한다.
→ 미래의 내 모습같은 말이라 깜짝 놀랐는데, 내 옆에 있는 소중한 가족과 친구, 지인들과의 관계를 너무 소홀히 하지 않고 그들이 나를 위해 인내하고 기다려준 시간을 감사히 생각하자. 그리고 루틴을 꾸준히 하고 독강임투를 꾸준히 해서 스스로를 압박하거나 남과 비교하지 말고 나의 흐름대로 작은 성취를 계속 쌓아가고 꾸준히 성장할 수 있도록 하자.
나에게 어떤 점이 유용한가
소액투자의 다양한 방법을 알 수 있었고, 위에 쓰진 않았지만 아파트 뿐 아니라 빌라, 오피스텔도 좋은 투자시기가 있고, 좋은 투자 대상이 될 수 있으므로, 아파트를 마스터하면 빌라, 오피스텔로 나의 시야가 확장될 수 있다고 생각한다. 월부에서 배운 방식뿐 아니라 미분양 아파트, 입주 급매아파트, 비 로열 아파트, 비 로열층, 비 로열동에 투자할 때 어떻게 접근해야 하는지 다양하게 배울 수 있어 좋았다.
#부동산소액투자의정석 #김원철
* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )
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