성공하는 준비가 성공하는 습관을 만든다. (feat. 투자를 못해도 배운것들) [대흙]

안녕하세요

대기만성 흙수저

대흙입니다.

최근 2호기 투자를 위해 정말

많은 고민들을 했습니다.

운이 좋게도 강사와의 만남,

운영진 활동을 통해 여러 튜터님들을 만나 뵈었고

그때마다, 제가 생각한

물건들에 대해 여쭤보았습니다.

지난 2개월 동안

괜찮은 단지, 괜찮은 매물이라

생각했던 것들이 몇 개 있었고,

협상을 시도했지만 조건을 맞추기

어려웠던, 물건들은 모두 실거주자의

품으로 돌아갔습니다.

투자로 고려한 조건 중

몇 가지가 계속 부딪혀 앞으로

나아가기가 쉽지만은 않다는 생각이 들었는데요.

개인적인 정리와 더불어

저와 비슷한 고민을 하시는 분들에게

도움이 되고자 글을 써봅니다.

(투자자의 길은 멀고도 험하다...)

어떤 게 고민이었나

제가 부딪혔던 요소들 중 첫번째는

바로,

투자금 최소화

저평가된 단지는 분명하지만

중소도시 혹은 광역시 중하급단지로

투자금 대비 상대적으로 가치가 낮아,

투자금이 5천보다 더 들게 될때

수익률이 아쉬운 것.

'지방 투자 중 중요한 요소인,

'투자금을 줄이는 것'을 만족하지

못한 것이었습니다.

또한, 두 번째는

수익률 최대화

광역시 중상급 단지로

투자금이 조금 더 든다고해도

상대적으로 가치가 높아,

좀 더 큰 수익률을 얻는 것'을

찾지 못한 것이었습니다.

그 중 배움을 얻은 몇 개의 단지를

사례로 들어 복기해보겠습니다.

(사례에 나오는 가격과 만기는 예시입니다.)

1년 후 전세가를 예측할 수 있나요?

공급 적은 광역시

준신축 34평

3.1억/2.2억 (25.02만기)

해당 물건은

집주인의 세금문제로 최소

1천의 네고가 예상되었습니다.

하지만 전세 실거래 2.3억 수준이며,

거래가 활발하진 않았습니다.

네이버 전세 매물자체도 적고,

최소 전세호가는 2.5억이었지만,

시장의 세입자들이 해당 가격을

받아주지는 않았죠.

전세도 낮게 끼고,

시세 또한 낮은데 왜 투자로 고려했을까요?

제 생각은 다음과 같았습니다.

내 생각

1. 전고대비 30% 빠진 가격 - 싸다.

2. 해당 지역은 공급이 메말라

1년 후 만기 시 전세 상승을 기대 - 투자금 회수.

하지만, 해당 물건을 튜터님들에게

여쭤봤을 때 돌아온 답변은 다음과 같았습니다.

튜터님 의견

'투자 = 저평가 + 투자금 + 리스크'

1. 저평가는 맞지만 투자금이 너무 크다.

투자란, 저평가 여부만을 고려하는 것이 아니라

투자금과 리스크를 함께 고려하는 것.

덜 저평가 되더라도 리스크가 적은 것을 추천.

2. 공급이 적은 도시라 하더라도

만기 시, 전세가가 오를 거라는 보장은 없다.

다만, 추가 네고를 해 2.9억까지

매매가 조절이 된다면 해당 투자금으로도

괜찮을 것 같다는 답변을 들었습니다.

물론, 네고가 협상되기 전에

해당 물건은 실거주자의 품으로

넘어갔습니다.

배운점

1. 공급이 적은 지역이더라도

만기 시의 전세가를 함부로 예측할 수는 없다.

2. 공급만이 리스크가 아니라, 해당 단지의

전세물량이 만기 시점에 나올 수도 있다.

3. 전세를 현재 기준으로 셋팅해야 한다.

전세가는 실거래가 보면 확실한 거 아닌가요?

공급 적은 광역시

준신축 28평

3억/(전세 호가 2.5억)

해당 물건은 A물건보다는

조금 더 하급 생활권이었습니다.

또한 최근 실거래가 및 네이버 전세호가를

보면 2.4억에서 거래가 되며,

2.5억까지 호가가 나왔습니다.

내 생각

1. 전고대비 30% 빠진 가격

2. 해당 생활권에서 연식이 좋은 편이라

단지 자체의 선호도가 높고

대단지에 브랜드.

3. 28평형이지만 초품아로

학부모들의 수요도 끌어당길 수 있다.

4. 점차 올라오는 전세 시세. 투자금 5천만원 이내 예상.

튜터님 의견

1. 해당 단지의 2.4억 실거래가 생긴 것은 맞으나,

아직까지 전세가가 올라왔다고 판단하기 어려움.

이유 : 해당 생활권의 대장격 및 상급단지의

전세매물 및 전세가가 아직 보합단계이다.

추후 전세가 소진이 되고, 현재 호가를 받아주는

실거래가 지속 생기기에는 시간이 필요 (시점은 예측 불가)하다.

2. 전세가 더 높게 낀 물건을 찾아, 최소 6개월 이상

시간을 벌지 못한다면, 투자를 보수적으로 생각한다.

배운점

1. 최근 시장에 계약갱신권을 통해 기존

세입자들이 눌러 앉고,

시기 상 신혼부부 수요도 많지 않다.

28평은 20평대도 같이 견주어서 봐야한다.

2. 보통 전세가가 올라가면 호가가 올라가고,

그 가격을 받아주는 게 적어도 3개월은 소요된다.

3. 해당 단지의 네이버 전세호가만 보고

투자금을 미리 상정하면 안 된다.

20평대랑 30평대랑 전세수요가 다르니까, 상관없지 않아요?

공급 많은 중소도시

신축 24평

3.1억/(전세호가 2.5억)

해당 물건은 공급이 많은 지역으로,

최근 급 전세가 반등이 이뤄져서

투자자 진입이 많은 곳이었습니다.

내 생각

1. 전고대비 30% 빠진 가격

2. 인접지역 30평과 고민했으나,

연식이 더 좋아, 5년 이내 매도 시

환금성이 더 좋을 것으로 생각.

3. 최근 급격하게 오른 전세가

4. 주변 20평대 신축, 준신축과 가격이

비슷해 저평가 됐다는 생각.

튜터님 의견

1. 최근 전세가가 오른 것은 맞으나,

공급이 지속되기에, 현재는 전세를 빼기 위한 최후 시점.

지금 당장 맞추지 못하면, 내려갈 확률이 매우 높다.

2. 주변의 준신축급 30평대와

같이 경쟁을 한다고 생각해야 한다.

신축이라도 같은 값이라면, 오히려

준신축 더 큰 평형을 원하는 수요가 있다.

3. 20평대의 경우 현재(3~4월)은 비수기이다.

학군지가 아니라, 신혼부부 수요, 회사 전근 수요 밖에

없어 전세 빼기가 쉽지 않은 시즌이다.

배운점

1. 같은 전세가격이라면 20평대에 한정되지 않고,

30평대의 전세매물도 경쟁으로 생각해야 한다.

수요의 분산이 존재한다.

2. 평형대에 따라, 전세가 잘 빠지는

시즌인지 같이 고려해야 한다.

(30평대는 1~2월, 7~8월이 성수기)

SYNC(동기화)하다.

위에 예시를 든 물건 외에도

여러 매물을 투자로 고려하면서

이 매물의 '상황', '가격'이 진짜 좋은가에 대해

스스로 많은 고민을 해봤습니다.

답을 듣고 난 후이긴 하지만

천천히 생각해보면

숨은 리스크가 분명히 있었고,

수익률 관점에서

리스크를 감당할 만큼

충분히 매력이 있지는 않았던 것 같은데요.

그럼에도 불구하고

제게 남은 것은 무엇일까요?

단순히 생각만 하고 넘어가는게 아니라,

그것을 다른 사람에게 설명하기 위해

정리하고, 다시 한 번 놓친 것은 없는지

찾아보는 과정을 통해

투자의 편익과 비용을

매물 단위로 면밀히 따지는 과정을

좀 더 논리적으로 다듬을 수 있었습니다.

답이 맞든, 아니든

제 나름의 논리와 가정을 세워서

연습하는 과정을 거치고

'평가'를 통해

나의 생각과 튜터님의 생각과는 어떻게 다른지,

또 그 속에서 앞으로는 어떻게 생각해야하는지,

조금이나마 SYNC(동기화)할 수 있었습니다.

급마무리

좋은 기회가 되어 여러 튜터님들에게

많은 질문을 할 수 있었는데요.

'나는 월부학교나, 실전반을 가지 못해서

질문을 할 기회가 별로 없다'라고

괘념치 마시고

수많은 강의 속에서 주어지는

질의응답 및 강사와의 만남 등

질문 기회를 놓치지 않고

잘 활용해보시면 좋겠습니다.

그리고 매물코칭이라는 강력한

시스템이 있으니, 그것 또한

활용해보시면 좋을 것 같습니다.

더불어, 결과에 대한 정보를

그냥 흘려보내는 것이 아니라,

철저하게 복기하고 내 것으로 만드시면

좋을 것 같습니다.

그럼 이만, 다시 2호기를 찾아 삼만리~~