지금은 서울을 먼저 보고 그 다음 경기도, 마지막에 인천을 봐야 한다. 지방은 광역시를 먼저 봐야 한다.
1~2년에 한 채씩 내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 것을 매수
지금은 좋은 자산을 사게 취득할 수 있는 시점이다.
수도권과 지방, 투자할 지역을 국한되지 말고 좋은 자산을 매수하면 된다.
투자 시 가장 먼저 확인할 3가지: 첫 번재, 인근 아파트 대비 저렴한가?, 두 번째, 이 가격대에 있는 아파트 중 여기가 최고인가?, 세 번째, 오래가져 갈 가치가 있는가?
■ 깨달은 것
전세가율, 주택구입부담지수를 통해 현재 시장이 싼 구간인지 비싼 구간인지 판단 가능하다는 것
서울은 멀리 떨어진 곳에서 입주가 좀 있다고 해도 괜찮을 줄 알았는데, 10,000세대가 넘는 대단지가 입주하면 서울 전체가 한시적으로 영향을 받을 수도 있다는 것
종잣돈이 적을 땐 더 많이 오를 수 있는 것을 사야 한다는 것. 취득세 중과가 안 되는 범위에서 최대 2채까지는 만들어야 한다.
무조건 수도권이 좋은 것이 아니다. 수도권에서 안 좋은 곳 vs 광역시에서 좋은 곳 중 단지 vs 단지로 봤을 때 광역시가 더 좋은 투자가 될 수 있다는 것
투자금 1억 이상이면 서울, 수도권을 봐야 한다는 것
상승장이 시작되면 강남에서 가장 먼저 반응하고, 상승 바람이 도달하는데 노원까지는 보통 1년 이상, 인천까지는 2~3년 이상 걸린다. 그럼 안 하던 공급을 하기 시작하고 최소 2~3년은 더 걸린다는 것
수도권은 전세가 반등하더라도 전세가와 매매가의 차이가 큰 곳이 많기 때문에 상승흐름으로 가는데 시간이 걸릴 가능성이 높다는 것
현재 서울은 전세가가 싼 편이다. 그러므로 전세가 오를 가능성이 더 높다. 좋은 지역은 전세가가 올라가면 매매가가 금방 올라가지만, 안 좋은 지역은 한동안 기회를 준다는 것
최소 2채는 투자해야 하니, 한 채 투자하고 2년 안에 한 채를 더 투자 할 수 있다면, 투자금이 많이 들더라도 가장 좋은 거를 매수해도 된다. 그게 아니라 한 채 투자하고 2년 안에 한 채를 더 투자할 만큼 종잣돈이 없다면, 가장 좋은 것이 아니라도 투자금이 적게 드는 것을 골라야 한다는 것
전세가는 2년마다는 올려 받지는 못 할 수 있지만, 4년 째에는 거의 무조건 올려 받는다는 것
매매수요는 없고 전세수요가 많아질 때 임대사업자 제도가 부활할 가능성이 크다는 것
화장실이 UBR 형식일 경우, 수리비는 +100만 원 정도 더 든다. 확인하는 방법은 벽에 노크할 때 비어있는 것처럼 '통통'소리가 나는 것
오래가져 갈 아파트라면 4급지와 5급지 중에서는 좋은 생활권 내에서 골라야 한다.
확신이 들지 않는다면 기다려도 괜찮다. 다만 '언제까지 매수를 할 것이다'라는 목표를 가지고 있어야 한다는 것
22, 23년처럼 전세가가 떨어지는 현상은 흔한 현상이 아니라는 것
상승장에서는 직전 실거래가보다 조금만 더 비싸게 주고 사고, 하락장에서는 1년치 실거래가 중 가장 싼 가격에 산다는 목표로 매수
수도권에서 장기보유할 가치가 있는 단지의 기준은 강남 접근성 1시간 이내
입지와 위치는 둘 다 중요하지만, 입지보다는 위치다. 입지는 어렵겠지만 바뀔 순 있고, 위치는 바뀌지 않기 때문이다.
강남 접근성 1시간을 초과하는, 평촌 이하의 수도권은 입지요소 중 신축을 우선적으로 투자 고려해야 한다.
수원은 수도권 기준으로 입지분석을 진행하는 것
투자를 한다면 더 비싸도 방2, 화1보다 방3, 화1을 해야하는 것
10평대는 전세가 잘 안오른다는 것
좋은 지역에 저층 아파트(5층에 엘베 없는 것)는 용적률이 낮아서 재건축이 될 확률이 높다. 투자 가능하지만 이미 재건축이 될 아파트는 가격이 높다.
절대적 저평가의 기준 -25% 이상 하락한 단지가 아니더라도, 비교평가 후 충분히 저렴하다고 생각된다면 매수해도 좋다.
수도권의 30년이 넘어가는 구축 투자를 할 때는 입지독점성이 있는지를 확인해야 하고 재건축 또는 리모델링 때문에 용적률 210% 이하가 좋다.
내가 최근에 임장한 지역에서 매수할 매물을 찾으려고만 하지 말고, 내가 가지고 있는 앞마당을 자유자재로 불러와 비교해야 하는 것이 중요하다
■ 적용할 것
주택구입부담지수를 통해 현재 시장의 상황을 파악하자
투자의 기본을 지키자. 투자의 기본이란 첫 번째, 가치대비 싼 물건을 매수한다. 두 번째, 제 가치를 찾을 때까지 기다린다.
매물임장 시 부사님이 투자금에 대해 물어본다면, 해당 매물을 투자할 수 있는 금액에서 X 1.5배 정도의 가용 금액이 있다고 말하자.
아실에서 그래프 및 전고점이 모두 정답이 아니다. 항상 내가 먼저 가치를 판단하자.
단지 분석에는 과거 가장 높았던 전세가율과 '이 단지에 투자할 것인가?'란 질문의 답을 넣기
1등을 뽑을 때, 금액대별 1등을 뽑고, 그 중에서 내 투자금에 가장 가까운 것을 1등으로 뽑자. 이걸로 투자해도 된다.
매물을 쫙 나열해놓고 TOP3를 정하지 말고 2~3개만 놓고 비교하자
5순위 시세표를 만들기(업데이트 주기는 한 달에 한 번, 더 좋은 단지가 나온다면 밀어내기 방식)
