최고가 비교? 최저가 비교!

작성일 24.04.15

안녕하세요.

명랑20입니다.

갑자기 날씨가 한여름처럼

무더운 날씨가 되었는데요.

변화무쌍한 날씨만큼이나

환절기 몸관리 유의하시길

바라겠습니다.

비교평가

비교평가를 할 때 많은분들이

최고가를 통해서 많이 하고 계시는데요.

저 역시 단지의 위상을 비교할때

최고가를 많이 활용하고 있습니다.

하지만 최고가만으로

단지의 위상을 비교하기에는

이해가 되지 않는

지역이나 단지들이 많았는데요.

이렇게 최고가 아닌 다른방법으로

비교해 볼 수 없을까

고민하다 발견한 방법!

최저가 비교!

최고가 비교가 아닌

최저가 비교가

궁금하시다면

먼저 서울 영등포로

이동해 보겠습니다.

서울 영등포의 경우

크게 6개의 생활권으로

구분될 수 있습니다.

영등포의 생활권의 경우

2호선 9호선이 위치한

교통이 우위인 당산과

7호선과 신림선

그리고 신축이 평지에 지어진

새로운 생활권이 형성된 신길뉴타운이

가장 좋은 생활권이라고

할 수 있는데요.

영등포를 임장을 하고

생활권을 구분 짖게 되면

궁금증이 하나 생기게 됩니다.

생활권을 구분지을때

이렇게 비교가 어려울때

있으시죠?

이럴 때 생활권내

랜드마크를 한번 비교를 해봅니다.

당산과 신길의 랜드마크로

한번 확인해 보면

당산센트럴아아파크 18.95억

래미안에스티움 17.85억

같은 신축의 경우 환경이 좋은

신길뉴타운보다

교통이 편리한 당산쪽 신축을

더 선호하는 것을 확인할 수 있습니다.

이제는 생활권내에서

조금 더 나아가

단지로 비교해 보겠습니다.

단지 비교 시 가장 많이 하는 것!

입지 좋은 구축 vs 외곽 신축

대해서 많이들 비교를 하고 계신데요.

영등포 생활권내에서

한번 비교해 보겠습니다.

당산역에 위치한

당산효성1차 입니다.

1999년 아파트로

2호선 9호선까지 충분히 보도로

이용가능한 단지입니다.

두번째로는 신길뉴타운내

래미안트레비뉴입니다.

2015년 신축 949세대 대단지로

7호선 도보이용, 주변 상권들까지

잘 갖춰져 있어

매력적인 단지라고 할 수 있습니다.

두 단지의

최고가를 한번 비교 볼게요.

오, 역쉬나 신축!

당산효성1차 14.2억

래미란프레비뉴 15.55억

1억 이상

래미안프레비뉴의 최고가 높은것을

확인해 볼 수 있습니다.

현재 이 두단지의

저층을 제외한 가격을 비교해 보겠습니다.

당산효성1차 13억

래미안프레비뉴 12.6억

이전 최고가 대비 두 단지 가격이

다른것을 확인해 볼 수 있습니다.

이럴 경우

최고가 대비 하락율을 토대로

래미안프레비뉴의 가격이

훨씬 저렴한다고 할 수 있는데요.



여기저 잠깐!

아래 그래프는

서울 영등포구의 매매전세지수의

그래프입니다.

매매전세 지수를 확인해 보면

21년~22년 상반기

상승의 절정을 보이고 있으며

22년 하반기 ~ 23년 상반기

하락의 절정을 보이고 있는 것을

확인 할 수 있습니다.

이렇게

22년 하반기에서 23년 상반기는

부동산 시장의 흐름이 가장 좋지 않고

매수세가 거의 전무한 시기였습니다.

이 시기가 거의 모든 지역은

가격이 끝도 없이 하락한 시기라고

할 수 있는데요.

22년 하반기에서 23년 상반기!

서울은

땅의 가치가 높은 지역이라

하락기에서 반등 된 시점의 가격이

땅의 가치가 반영된 가격이며

실거주자만 이 가격이면

괜찮은 가격이야!

하며 매수하던 시기였습니다.

두 단지의 하락기내 최저가를

한번 비교해 보겠습니다.

(최저가 비교시

저층, 탑층, 직거래, 경매 제외)

래미안프레비뉴의 최저가는 10.5억

효성1차의 최저가는 11억

최고가와 다르게 최저가는

효성1차가 더 우위를 보이고 있는데요.

22년 하반기 ~ 23년 하반기

실 사용가치의 가격이

반영된 가격이라고 할 수 있습니다.

이렇듯 최고가와 비교되게

최저가로 비교해 보니

구축인 효성1차가

신축인 래미안프레비뉴 보다

가치가 있는 단지라는

결론을 내려 볼 수 있습니다.



요약해 보면

1. 생활권 비교 시

지역내 랜드마크 가격으로

생활권 우위를 판가름 한다.

2. 단지 비교 시

최고가로 단지의 가치를

비교한다.

3. 최고가와 현재 가격을 통해

단지의 가치의 비교가 어려울 경우

22년 하반기~23년 상반기

최저가를 통해서

땅의가치와 단지의 가치를 판가름한다.

라고 요약해 볼 수 있습니다.

지역내 위상 및 단지의

가치비교!

여러가지 다각도록 비교해 보며

사고의 확장을 하면 좋겠다는

생각으로 작성해 보았습니다.

월부에서 많은 나눔 해 주시고 계시는

동료분들 항상 너무 감사하고

또 감사합니다.