부산 수영구 광안동 광안쌍용예가디오션아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 3십억 5소가조 포챠코]

<아파트 명>

광안쌍용예가디오션아파트

<아파트 위치>

<아파트 입지평가>

1.직장

수영구 사업체 수 약 19,000개 / 종사자 수 약 6만명

=>  c등급(인구 50만명 이하, 종사자수 10만명 미만)

2.교통

(지하철기준)

센텀시티역 - 15분

서면역     - 29분

연산역     - 23분 

=> A등급(자차로 이동시에는 20분 미만으로 주요 업무지구와 근접해있는 것 같다.)

3.학군

C등급 / 79.8%에 특목고 진학률이 2.3%에 불과하다. 학군이 좋은 지역은 아닌 것 같다. 

4.환경

메가마트 남천점과 센텀이 가까이 있어 신세계 백화점 이용이 가능하다

다만 도보로 이동하려면 두 군데다 약 40분 정도 걸려서 편하게 이용할 수 있다고 하기엔 무리가 있어보인다.

=>B등급

5.공급

수영구 인구수 x 0.5

175,000 x 0.005 = 875 

2023년 : 379세대

2024년 ~ 2027년 : 0세대

=> A등급 / 인접한 남구에 26년까지 2,477세대가 공급예정이고 해운대에는 1,733세대 공급예정이다. 그에 비해 수영구는 공급이 많이 없는편

<수익률 분석>

현 시세 : 매매 10억 전세 4.1억

10년 내 저점 매입시: 2015년 3월 매매 3.6억 전세 3.5억

10년 내 고점 매입시: 2021년 3월 매매 14억 전세 4.9억

*저점 매입시 수익률 (100000-36000)÷(36000-35000)*100 = 6400%

*고점 매입시 수익률 (100000-140000)÷(140000-49000)*100 = -43.9%

=> 찾아보면서 그래도 갭차이 제일적었던 기간으로 찾았는데… 확인해보니 갭이 아예 없었던 적도 있었다… 지금은 10억 하는 아파트가 3억대였던 것도 신기한데 전세가와 붙어있었다는게 더 신기했다. 아파트를 싸게 사는 게중요한 이유!

<현장사진>

지난번 조원들과 임장갔을때 찍은 줄 알았는데,,, 없었다. 다음엔 꼭 임장가면 사진 많이 찍어놔야겠다.(이 사진보다 더 멋있었던 거 같다.)