피말리는 공급장 1개월 안에 전세빼기 [챈s]

‘다시 그때로 돌아간다면 이렇게 할 것 같다‘

라는 것들을 중심으로

글을 적어내려가 봅니다.

안녕하세요

기회(chance)를 잡는 투자자

'챈s'입니다.

시간이 지나고

잘못했던 것들이 계속

하나씩 추가로 보이기 시작하면서

거의 1호기 한지 5개월만에

글을 업로드하게 되었습니다

공급이 많은 지역에서 1호기를 하고,

잔금이 1개월 남은 시점에서

전세를 뺀 경험입니다

1호기이니 완벽하지 않고,

아직까지도 제가 한 투자에 대해서

복기를 하기엔 부족한 점도 너무 많지만요

‘다시 그때로 돌아간다면

이렇게 할 것 같다‘

라는 것들을 중심으로

글을 적어내려가 봅니다 :)

ㅣ그냥.. 매수 계약 진행하고 가만히 있던 챈s

제가 매수한 물건은 한달 안에

잔금을 치는 조건으로 급매 나온 물건이었습니다

보통 전세를 내놓는 시점은

만기 3개월 전 정도부터로

잔금 2달 전은 전세 계약이 가장 활발한 시기인데요

즉 저는 보통의 경우와는 달리

만기까지 1개월이 남은 상황이었기에

전세 빼기에 총력을 다해야했습니다

근데 저는 매수 계약 하고

매수 부동산 1곳에만 광고 올려두고

그냥.. 가만히..있었습니다..

상황 파악을

하지 못하고 있었기 때문입니다.

전세를 다른 부동산에도 내놓겠다는걸

부동산 사장님께 말씀을 드리니 제게

'어차피 잔금 칠거니까 공실되면

금방 전세가 구해질거다'

'어차피 공동 중개이기 때문에

다른 부동산에 내놓지 않아도 된다'

라고 말씀 주셨습니다

저는 정말 바보같이

'아 그렇구나. 공실이 되어야 하는구나

아, 공동 중개니까 괜찮은거구나'

라는 생각을 했습니다

첫 1호기를 하는 것이었던 저는

부동산 사장님의 말씀을 듣고 한편으론

'실전이랑 배운거랑 다른건가...?

분명 전세를 바로 다른 곳에도

내놓아야 할거같은데

내가 잘못 생각하고 있는건가?'

라는 생각으로 제대로된

상황 판단을 하고 있지 못했습니다

그렇게 일주일이 흘렀는데

손님 한명도 연락 오지 않았습니다

제가 매수 계약을 체결할 당시,

전세 손님이 조금씩 돌기 시작했다는 이야기를 들었고

실제로 실거래에도 찍히는걸 확인하였습니다

그걸보고 저는

- '전세 손님이 도는구나'라고 생각하며,

- 제 손님도 금방 붙겠다고 생각했지만

- 막상 제가 투자를 하니 손님 한명 없는 상황이었습니다

전반적인 시장 흐름을

파악하는 것의 중요성을 알았습니다

실전 투자는 정말 내가 생각한대로

흘러가지 않더라구요

그래서 최악을 생각해야

한다고 말하는 것 같습니다.

그렇게 당시 저는 혼자서는

판단이 전혀 되지 않아

동료분들께 도움을 청했고

잔금이 한달 정도 남은 상황에서

매수 부동산에 일주일이라는 시간을 준 것조차

시간을 많이 준 것이란 걸 알았습니다

저의 상황을 그제서야 파악하고

'나 지금 뭐하고 있던거지...?'

하면서 정신이 들기 시작한 것 같아요

이를 통해 그 동안 배웠던 것들을

실제로 적용해 보지 않으면

정말 쉬운 개념일지라도

내 것이 아니라는 생각을

뼈저리게 한 것 같습니다

부동산 사장님의 말씀을 듣고서

가만히 손을 놓고 있기엔

전세를 빨리 맞추지 못했을 경우,

잔금 후에 지불되는

매일 매일의 이자, 부대비용으로

하루 최소 3만원 이상은

그냥 땅에 버리는 것이었습니다.

뿐만 아니라

직장인으로서 회사,

투자자로서 강의+과제,

가족으로서 유리공들을

모두 챙기면서

전세까지 신경 써야 하는 상황으로,

저는 그게 그저 괜찮을 거라고

안일하게만 생각했던 저는

CEO마인드가 전혀 없는

그저 일반인 마인드를 가진

한 사람이었던 것 같아요

그 누구의 물건도 아니고

제 물건인데도 불구하고요.

잔금 평균 3개월 전

도리상 2주 정도 매수 부동산 사장님께

시간을 주는 것은 좋지만

그게 아니라면 반드시 매수 즉시

정한 날짜까지 전세가 구해지지 않는다면

다른 곳에도 내놓겠다고

부사님께 말씀드리고

재빠르게 움직였어야 했습니다

⭐복기 포인트

반드시 매수 계약시 타 부동산에 광고 내놓는 날짜를

명확하게 제시하며, 매도인분의 연락처, 통신사를 미리 받아둔다.

"사장님~ 세입자 구해질지 너무 불안해서

x월x일까지 못 구하면 다른 부동산에도 광고를

의뢰드려야 할 것 같습니다. 양해 부탁드립니다."

ㅣ드디어 광고 뿌리기...!?

더 많은 곳에 광고를 뿌리기 위해 생활권 내

[부동산명 / 전화번호 / 매매갯수 / 전세갯수]를

모두 정리하였습니다

이때 매물 갯수로 정렬하여

많은 물건을 갖고 있는 곳들엔

곧장 전화를 드렸습니다

상담 요청을 했고

부사님의 이야기를 들어 드리고

제 얘기도 하면서 라포 형성을 한 것 같습니다

그런데 여기서 문제점들이 계속 발생합니다

집주인(매도인)의 연락처를 몰랐습니다.

(왜그랬니...111)

제가 전세를 놓기 위해서는

현 집주인과 부동산이 시간 약속을 잡고

집을 봐야하기 때문에

집주인의 연락처가 필요했습니다.

(뿐만 아니라 등기가 넘어오기 전까지는

집주인(소유주)의 연락처+통신사가 있어야

광고가 가능하다고 합니다.)

그냥 보면 당연한거죠...??ㅎㅎ

근데 저는 이 것을 다른 부동산 사장님들과

상담하면서 깨달았고

저는 부랴부랴 집주인 분의 연락처를

확인하기 위해 매수계약서를 확인하였습니다

그런데 이때 이상한 느낌이 들었습니다

그 이유는 매수 계약 시

계약서 초안을 받아봤을 때

집주인분의 연락처란이

공란이었기 때문입니다..!

(왜그랬니...222222)

사실 초안을 받아봤을 때

공란인 것을 보고 연락처가 빠졌다고

말씀을 드릴까말까하다가

초안 작성하는 것에도,

부사님께서 '굳이 받아봐야겠냐',

계약서상 특약에 대해

설명을 요청드린 것에 대해서도

'(한숨쉬시며) 그냥 해주는대로 하면

되는데..블라블라'

등 몇차례의 비협조적인 모습을

보이신 상황이어서

또 다시 갈등을 만들고 싶지 않았고

‘연락처 정도는 괜찮겠지'라는 생각에

넘어갔었습니다.

그런데 이 연락처가

1. 집을 보기 위해서는 현 집주인과

시간 약속을 잡기 위해 필요하며

2. 광고에도 쓰일 줄은 몰랐습니다.

3. 뿐만 아니라 만에 하나 다른 문제가 생겼을 경우

비상 연락망으로 알고 있는 것이 당연하다라는 것

제가 간과한 행동으로 인해

1. 생길 수 있는 문제들까지 생각하지 못한 점, 그리고

2. 첫 계약을 진행하면서 사소한 것까지 다 챙기겠다라는

마음가짐이었지만 실제로는 그렇게 하지 못했다는 점에서

진짜 투자를 하려고 하는 사람의 태도가 맞는지

제 모습에 부끄럽고 한편으론 화가 나기도 했습니다.

갈등을 만들고 싶지 않았던게 아니라

그냥 그 상황을 그저 피하고 싶었던게 아닌지 하면서요

물론 꼭 계약서에

기재되어 있지 않더라도

부동산 사장님께서 잘 협조해 주신다면

문제는 없을 것입니다

하지만 비협조적인 상황이라면

그 뒤에 발생할 일들은 오로지 저의 몫으로

다가왔을 것이지요...

이렇게 넘어가는 상황을 지속 시키면

중대한 계약사항을 누락한다든가 하는

미래에 더 큰 문제까지 이어질 수 있다는 생각이 들었고

스스로를 되돌아본 계기가 되었습니다

⭐복기 포인트

- 프로세스를 지키는 투자는 정말 중요하다.

- 나는 앞으로 계약시에 내가 요청한 내용들은

물론 기본 인적 사항, 연락처 등 사소한 것

하나 절대 빠뜨리지 않는다.

- 이 세상에 '사소한 것'은 없으며

작은 문제가 언젠간 큰 문제로 다가올 수 있음을 알자.

그 후 저는 즉시 매수 부동산 사장님께 연락드려

정말 죄송하지만,

시간이 촉박하고 마음이 불안해져서

다른 곳에도 내놓아야할것 같다며

다시 연락처를 부탁드렸습니다.

근데.. 예상치 못하게 사장님께서

필사적으로

'공동중개로 하면 되는데 왜그러냐'

'지금 그냥 손님이 없는거다. 그렇게 해도 물건 안나간다'

라며 다른 곳에 광고 내놓기를 방어하셨고

연락처를 알려주시지 않으려고 하셨습니다.

그러다 거의 30분이 넘는 시간 동안

사장님과의 실랑이 끝에

광고를 다른 곳에 바로 안 내놓고

주말 지나고 평일 월요일부터

내놓겠다고 협의(?)한 끝에 번호를 받아냈고

(이자낼 돈 없다, 유리공과 싸웠다 등등

각종 감정적 호소와 함께)

미리 정리해둔 연락처로

겨우겨우 전화를 돌리고

문자로 물건 정보도 돌리기 시작했던 것 같습니다

그렇게 이미 일주일이 지난 상황 속에서도

이러저러한 이슈 때문에

시간이 더 지체되어 버렸습니다.

전세빼기에는 골든타임이 존재하여..

하루하루, 일분일초가 소중한데요

물론 모든 것은 완벽할 수 없지만

분명 보았음에도 미리미리 요청했어야 했던 것들을

감정을 싣고, 실행하지 않은 스스로를,

많이 반성한 것 같습니다

⭐복기 포인트

- 전세를 뺄 땐 일분 일초가 소중하다.

- 전세 빼는 기간 중 어떤 일이 발생하고

시간이 지체될지 모르므로,

미리미리 준비하고,

항상 안전장치를 달아두어야 한다.

- 감정은 철저하게 빼며 잘못된 사항은

반드시 사장님께 즉시 말씀드린다.

ㅣ광고 더 붙이고 일주일 경과..그럼에도 안나간다....

제 물건의 가격은 이미 단지 내,

생활권 내 최저가였습니다.

광고를 많이 붙이고

가격을 최저가로만 낮추면 나갈 줄 알았습니다

그리고 도배, 입주청소, 부분수리 등

넣을 수 있는 모든 옵션을 다 넣었는데도

전세가 나가지 않았습니다.

전화임장 시 제 물건이

1등으로 잘 브리핑 되고 있기도 했구요

왜 전세가 안나가는지 파악해야 했습니다.

할 수 있는 것과 없는 것을 구분하여,

할 수 있는 것에 집중하고자 하였습니다

[새벽보기] 부동사 사장님보다 내 아파트 전세상황 잘 알게 되는 1가지 방법

: https://cafe.naver.com/wecando7/3009401

[샤샤와함께] 집주인 물건 전세 빼기 경험담

: https://cafe.naver.com/wecando7/1411046

전세빼기 경험담 50선

: https://cafe.naver.com/wecando7/10249984

1. [지역 전반] 전세가 어느 정도 있는지 그 양과 질 파악

✅전세 트래킹을 하면서 다른 구

선호 입지 전세가 빠지지 않는 상황 확인

2. [생활권 내] 전세가 잘 나가는지, 분위기가 어떤지 파악

✅인접 생활권 내(차량 5분 거리) 선호 단지의 전세가가

1-2천만원 더 높은데 거래가 되는 상황 확인

-> 가격 더 낮춰야할 가능성 ↑

✅전화임장으로 전세 사기 때문에 월세를 사는 분위기 확인

-> 실제 실거래 확인 시 전세 손님이 전혀 없는건 아님을 확인

3. [가격, 상태, 날짜 조건]

내가 내놓은 전세가가 집 상태에 맞는 가격인지,

날짜 조건이 세입자들에게 메리트가 있는지 파악

✅가격: 단지 내, 생활권 내 최저가

-> ok

✅상태: 집주인 매물, 아이 둘 키우는 집으로

짐이 많고 청소 상태 좋지 않음

-> 도배, 입주청소, 부분수리 옵션 ok

✅날짜 조건: 12월 초 이후 자유롭게 입주 가능.

동일 날짜 조건 가진 생활권 내 경쟁 물건 2개,

그 외엔 2-3월 입주 가능 물건 총 7개

-> 경쟁 물건 2개에서 우선순위 밀린다면

자칫하다가 *2-3월 물건들과 경쟁 가능성 ↑

(다만, 전세 나와있는 물건들 모두 경쟁 물건이며

무조건 적극적으로 임해야한다)

*2-3월 물건이 경쟁 물건이 아니라는 말은 아니며

12월초 이후로 입주 가능한 사람이라면

나의 물건이 입주 후보군으로

올라갈 수 있는 확률이 더 높다는 것

이 같이 전세 상황을 파악하면서

- 생활권 내 선호 단지의 전세가가 더 높은데 거래가 되는 것을 확인하였고

- 단지내, 생활권 내 최저가에 옵션까지 다닥다닥 붙였지만

- 경쟁 매물 2개에 우선순위가 밀리면

- 자칫하다가 2-3월 입주 가능 물건과도 경쟁에 들어갈 수 있다는 점에서

저는 천만원을 더 내리기로 결정했습니다

⭐복기 포인트

1.[가격, 상태, 날짜 조건]은 매수 전 미리 파악하고 결정한다

2. 임장할 때 시장 상황 (매도 우위vs매수우위/전세 잘나가는지 안나가는지)

과 매물 컨디션 등이 실제 내 투자에 어떤 영향이

끼칠지를 생각하며 임장하는 것이 중요하다

(그동안 기계적으로 파악하기만 하고

그 영향이 나에게 어떻게 다가오는지 체감하지 못하고 있었음)

ex1. 사람들이 그 단지 안좋아한다

-> 사는건 쉽지만 엄청나게 싼게 아닌 이상 매도하기도,

전세맞추기도 어려울 수 있다

ex2. 전세가 잘 안나간다, 손님이 없다

-> 아무리 가격을 낮춰도 전세 안나갈 수 있다

그런데

그럼에도 불구하고..

저보다 가격이 더 비쌌던

그 경쟁 물건 2개는

제꺼보다 더 먼저 나갔고

제 물건만 남았습니다...

왜 그랬을까요?

이 부분이 결정적 이유였다고

생각합니다

글이 길어져서

다음 편에서 이어적겠습니다

읽어주셔서 감사합니다:)