4000만원으로 공급폭탄 중소도시 대장아파트 국평 매수했습니다 [피스키퍼]

안녕하세요

실력있는 투자자가 되어

너와 나의 평안을 지키고 싶은 피스키퍼입니다 :)

지난해 12월 1호기를 매수하고 3개월만에

2호기를 매수하게 되었습니다.

[피스키퍼 1호기 경험담]

https://cafe.naver.com/wecando7/10454056

남들이 쉽게 접근하지 않는 물건에 기회가 있다! 역전세 맞는 하락장에 전세 상승분까지 얻은 1호기 경험담 [피스키퍼]

제가 1호기를 매수한 지역은

지방의 중소도시로

앞으로 예정된 공급이 없어

상대적으로 리스크가 적은 지역이었습니다.

그 안에서 운 좋게 찾아낸 저의 1호기는

매수한 지 2달만에 전세 상승분까지 안겨준

효자같은 물건이었습니다.

하.지.만

2호기 지역은 정반대의 상황이었는데요!

이번 저희 팀의 임장지는

최악의 공급폭탄을 맞고 있는 지역으로

마치 전쟁터에 들어가는 것과 같은

묵직한 긴장감을 느끼게 했고,

한 편으로는

여기서 만나게 될 기회를 상상하며

두근두근한 설레임을 느끼게도 했습니다.

늘 위기 속에 기회가 있으니까요

저희는 그 사실을 믿고

보물찾기를 하기 위해

이 지역을 선택했습니다.

(저는 지투/실전반 강의에 계속 광탈을 하여ㅠㅠ

1년 넘게 자실반으로

투자 생활을 이어가고 있습니다.)

공급 물량이 많은 도시를 임장하게 되면

처음 느껴지는 것은

싸도 너무 싸다…라는 것입니다.

대장단지부터 선호도 떨어지는 구축 단지까지

너나 할 것 없이 전고점 대비 30% 가까이

빠져있었습니다.

가슴이 두근거리기 시작하려는 찰나,

26년까지도 공급의 영향을 피할 수 없다는

현실과 마주합니다.

전세 세팅을

최소 2년 6개월에서 3년 계약으로

만들어야 하는 상황이었습니다.

이거 될까…?

여기서 정말 가능할까…?

하지만

전멸해버린 전쟁터 속에서

꿋꿋하게 버티고 서있는 이가 있었으니

바로

대.장.단.지

이렇게나 매력적이고 아름다운 그래프의 형상을

보여주고 있지 않았겠습니까?!

지역 전체를 분임/단임/매임하는 과정을 거치며

더욱 확신이 들었습니다.

여기서 살아남으려면 무조건

대장단지에서 물건 찾아야한다!!

이 지역은 중심보다는 외곽에 공급 물량이

그야말로 폭탄처럼 쏟아지고 있었고,

대장단지는 입지의 힘으로 그 영향권에서

살포시 벗어나 있다는 걸 알게 되었습니다.

늘 상승장을 놓친 것을 아쉬워했지만

계속 열심히 공부하다보니 이렇게

하락장이 주는 놀라운 기회와 마주하게 되었습니다.

동료와 함께 이 단지의 20평대/30평대 물건을

전수조사하기 시작했습니다.

물건을 가지고 있는

모든 부동산을 찾아 전임을 돌렸습니다.

매수 의사를 강하게 어필하고

사장님들께 물건을 부탁하며

매물 리스트를 만들었습니다.

가장 투자 가능한 범위에 들어왔던

A물건은 20평대로

매매 3.65억/ 전세 2.85억 (예시)

절대가가 싼 매력적인 물건이고,

현재 거주중인 세입자가

올해 12월 만기 후

2년 연장을 원하고 있었습니다.

다만, 지금 당장 재계약은 원치 않는다.

그 때 가서 하겠다고 하여

리스크 헷지가 완벽하지 않고

투자금도 생각보다 많이 드는

상황이었습니다.

아쉬운 마음이 들었지만

어떻게 하면 협상이 가능할지 생각하며

돌아서는 길에

함께 매임하고 있던 동료에게

한 통의 전화가 옵니다.

동료가 전임했던 부동산에서

네이버 부동산에서는 본 적이 없는

물건을 말씀하셨습니다.

그렇습니다.

바로

장 부 물 건!!!

여기서 운명같은 장부물건을 만나게 됩니다.

정해져 있던 다른 단지들의 매임 스케줄을 가까스로 조정하고

그 물건을 보러갔습니다.

B물건은 30평대였으며

매매가가 4.6억에서 4.4억(예시)으로

조율된 상태였고,

전세가는 3.9억(예시)으로 세팅되어 있었습니다.

현재 거주중인 세입자는

법인세입자로 여러명의 남자 직원이

함께 살고 있었습니다.

25년에 만기이지만

23년도에 한번 동일한 전세가로 재계약을 했고,

앞으로도 재계약이 될 가능성이

높은 상황이었습니다.

(법인 특성 상 미리 확정은 어려웠습니다)

특히 임원 한 분이 거주하시는 게 아니라

여러 직원이 거주했기 때문에

연장 가능성이 더 높다고

판단되었습니다.

심지어 집을 보여줄 때도 부사님께

비번을 공유해주는 것을 보며

나중에 내가 매도할 때도

세입자로 인해 골치썩을 일은

적겠다는 생각을 했습니다.

특히 매도자가 손해를 보고 파는 상황임에도

급하게 매도하는 사정이 있어

협상 가능성이 컸습니다.

저는 A물건과 B물건 모두

더 싸게 거래된 실거래 내역을 들어

협상에 들어갔습니다.

결과적으로 A물건은 더 조율이 되지 않았고,

B물건은 4.35억까지 1차 조율이 되었습니다.

지금도 정말 싼 가격이었지만

동료의 힘을 빌어 한 번 더 조율을 시도했습니다.

실거래가 내역을 보면

더 좋은 동, 더 좋은 층인 물건이

더 싼 가격에 거래되었는데

매도자가 손해보는 상황인 건 이해하지만

그렇다고 우리가 무조건 비싸게 살 수는 없지 않느냐?

매도자한테 매수 붙었을 때

물건 팔라고 전해달라고 부사님께 한 번 더 요청해주셨습니다ㅠㅠ

(늘 아낌없이 주는 키샤아님 감사합니다)

결과적으로 매매 4.3억 / 전세 3.9억 (예시) 으로

최종 조율되었고,

셔츠 튜터님과의 매물코칭을 통해

투자 가능하다는 답변을 받았습니다.

앞으로 대비해야 할 리스크와

단지의 가치에 대해

자세하게 설명해주신

셔츠 튜터님 정말 감사합니다ㅠㅠ

이렇게 해서 투자금 4000만원으로

전고점 대비 33%나 하락한

앞으로의 성장이 기대되는

저의 두 번째 직원을 고용하게 되었습니다.

저의 1호기는 동료가 만들어주었고,

2호기도 결국 동료들이 만들어주었습니다.

임장 전 동료들과 함께 나눈 다짐이

모두 현실이 되었습니다.

이 지역을 임장하기 전

앞마당을 다시 한 번 체크하며

투자 매물을 터는 과정을 거쳤습니다.

1년동안 열심히 앞마당을 만들고 나니

이제야 비로소

가치 있는 물건들이 보이기 시작하는데,

남은 종잣돈도 부족하고

잔금도 되지 않는

제 상황이 야속하게 느껴졌습니다.

아, 그냥 욕심을 버리고

내 상황에 맞는 투자를 하는게

맞는 것인가?

계속 그런 고민이 들었습니다.

앞마당중에서 제 상황에서 투자 할 수 있는

적당한 단지들을 발견했고

충분히 선호도가 있는 단지들임에도

마음 한구석이 편치 않았습니다.

이게 최선이 아니라는 걸 알면서도

타협하려고 했기 때문입니다.

제가 갈팡질팡하며 투자를 고민하던 순간에

자실반 동료인 키샤아님께서

“그 물건 진짜 사고 싶은거 맞아요?

왜 투자 물건에 대해서 열정이 없어요?

왜 투자를 빨리 끝내려고 하나요?

왜 종잣돈을 함부로 넣으려고 하나요?

여기서 투자 하고싶은 물건이 없으면

다른 지역에 가서 더 좋은 거

찾으면 되는 거예요”

"안된다는 말은 하지 마세요.

제가 무조건 되게 만들 거예요."

이 말 한마디 때문에

저는 아쉬움없이

다음 임장지로 떠났고

2호기까지 마무리 할 수 있었습니다.

우리 자실반 [야수와 아이들]의

동료들에게 다시 한 번

감사의 인사를 전합니다.

야수 키샤아님,

아무것도 모르던 저를 데리고

1년 넘게 자실하느라

정말 고생많으셨습니다.

키샤아님의 다마고치가 된 것이

저에게는 가장 큰 행운이었습니다.

제가 늘 인생의 귀인이라 말씀드렸지요~?

이제는 저뿐만 아니라

훨씬 많은 동료들에게

나눔을 실천하시고,

아낌없이 자기 일처럼

나서서 돕는 모습을 보며

참 대단하다고 느낍니다.

이제 또 제가 갚을 차례가 돌아왔네요?

이번에도 제 물건보다

더 열심히 찾아드리겠습니다.

4호기 갑시다!!

도죠메낀님,

도죠님이 저희와 함께한 이후로

정말 큰 활력이 되고 있어요!

우리의 GPT ㅎㅎㅎ

도죠님이 미친놈을 자처하고 전임해주셨을 때

사실 정말 감동이었습니다ㅠㅠ

얼마나 든든했는지 몰라요.

나도 이렇게 좋은 동료가 생겼구나

싶었습니다.

매일 야근에 시달리면서도

열심히 함께 해주셔서

참 감사합니다.

그리고 항상 새로운 관점과

의견 제시해주셔서

큰 도움이 됩니다.

도죠님의 2호기 때는

저도 미친X이 되어보겠습니다.

도죠님 전세 빠진 거 축하합니다!

이제 2호기 가즈아!!!

올바름님,

본업에 육아까지 하시면서

투자의 끊을 놓지 않으신

슈퍼우먼 바름님!!!

바름님과 함께하게 되어 참 기쁩니다.

바름님의 열정적인 모습을 보며

저도 참 배울 점이 많다고 느끼고 있어요.

더 열심히 해야겠다는

동기부여를 주셔서 감사합니다.

그리고 저는 길치인데…

네비게이션같은 바름님이 계셔서

어찌나 다행인지 모릅니다 ㅎㅎ

이번에 바름님 1호기

반드시 할 수 있습니다!!

1호기는 동료들이

만들어주는 거예요.

아시죠??

어려워 마시고

레버리지 팍팍 사용하십시오!!

제가 너무 받은 게 많은데,

그동안 더 많은 분들께

나누지 못했다는 생각이 드네요.

앞으로 월부 분들께 더 도움이 되도록

나눔글도 많이 쓰고

열심히 참여하겠습니다!

광클도 꼭 성공하겠습니다!!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀