실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 54기 7조 코리도라스]

3강 후기

코크드림님과 함께 한 임장 매물 고르는 법과 전세 세팅 강의였습니다. 열정적으로 강의해주시고, 본인의 경험담까지 탈탈 털어 이해시켜주신 코크드림님께 정말 감사합니다. 핸디캡 내용도 정말 인상 깊었습니다. 나는 나만의 핸디캡을 생각하고 후회를 엄청 했는데, 그 속에서도 기회를 잡는 사람이 있고 푸념만 하는 사람도 있을 것입니다. 오늘 강의 내용 기억해서 꼭 생존한 투자자가 되고 싶습니다.

3-1강.

1. 임장지를 어떻게 정하는 지에 대한 기준을 배웠다. 앞마당을 만들 때에는 체계를 갖춰서 하면 비교평가하기 더 수월할 거 같다. 가령 1기 신도시를 기준점으로 잡는다면, 지금 살고 있는 수지, 그리고 그와 비슷한 입지의 지역을 찾아 앞마당으로 만들어야겠다. 평촌이 가장 먼저 생각나고, 중동, 산본, 일산 등이 생각났고, 자모님이 말씀하신 광명도 생각이 많이 났다. 부지런히 돌아다녀야겠다.
2. 수평적, 수직적 가격 평가에 대해 생각해보는 시간이 됐다. 내가 사는 지역이나 직장을 기준으로 해서, 수직적 비교 평가 라인 삼아 다니면 어떨까 싶었다. 코크님이 예로 들어준 수직적 비교평가가 참 인상적이었는데, 부평-부천-구로 / 산본-평촌-과천 등 상하급지를 비교하기 수월한 방법이라고 생각했다.
3. 지방투자에 대한 생각이 바뀐 것 같다. 투자사례나 지역 투자금을 들어보니 여건 상 지방투자에 대해서도 알아봐야겠다. 지방투자는 도시의 규모가 무엇보다 중요하고, 거기에 주변 공급 물량이 어떻게 되는지에 따라 크게 좌지우지되고 있었다. 입주 물량을 체크해서 지방광역시와 중소도시도 확인해볼 필요가 있다고 생각한다.

3-2강.

1. 같은 수도권 내 지역이어도 지역 내 핵심선호 요소가 다르기 때문에 그 지역 사람들이 제일 선호하는 게 무엇인지를 잘 파악해야 한다. 학군지인 평촌은 역세권 단지보다 중심학원가 인근 단지를, 동대문구는 아파트 밀집(택지) 단지를 더 선호하는 것처럼 지역마다 선호하는 입지가 다르기 때문에 투자 시 꼭 강남접근성과 더불어 지역 내 핵심선호 요소를 따져봐야겠다.
2. 수도권과 지방 투자 관점이 다른데 지방도 광역시와 중소도시 접근법이 다르다는 걸 배웠다. 광역시에서 1군 학군지의 대한 선호도를 사례로 보여줬는데 새삼 학군지가 가지는 입지독점성이 크다는 걸 알 수 있었다. 중소도시 이야기도 재밌었다. 입지와 관계없이 신축, 택지, 균질성을 최우선 순위로 본다는 것이다. 지방도시에 살아본 적이 없어 아직 이해하기 어려운 영역이지만, 아무튼 권역을 넘어 지방을 투자할 때는 꼼꼼한 공부가 반드시 선행되어야 한다는 것이다. 지역별 입지 중요도가 다르고, 이를 바탕으로 투자 우선순위를 결정해야 함을 기억하자.
3. 사지 말아야 할 팁은 무엇인가. 적은 투자금, 높은 전세가율 등에 혹해서 수요가 거의 없는 최외곽 아파트 같은 매물을 사면 안 된다는 걸 다시 한번 느꼈다. 사례로 본 외곽 구축들, 비선호 지역의 아파트들의 시세 흐름은 정말 끔찍했다. 무조건 남들도 선호하는 곳을 싸게 사는 게 투자의 본질인 점을 잊어서는 안 된다. 시끄럽고 매연 나는 아파트의 집값이 제일 비싸다.

3-3강.

1. 같은 지역이더라도 생활권에 따라 선호하는 요소가 다르고 가격에 반영된다는 것을 배웠다. 평촌에서 20평대는 교통을 선호하는 생활권인 인덕원의 단지가 더 비쌌지만, 30평대는 학군 선호도가 높은 생활권의 단지가 더 높았던 사례를 통해 생활권별 선호 요소를 잘 파악해야겠다는 생각이 들었다.
2. 앞마당을 만들면서 이 많은 단지의 시세를 다 기억할 수 있을까 하는 의문이 들었는데 시세트래킹 강의 내용을 통해 랜드마크 및 생활권의 선호 단지 등의 핵심 단지들의 시세를 파악하면 전체적인 시장 흐름을 읽을 수 있기 때문에 훨씬 효율적이라고 생각했다. 수지구의 경우 대표 랜드마크인 롯데캐슬과 이편한세상 단지 시세를 눈여겨봐야겠다.
3. 시세트래킹은 내가 투자할 단지를 뽑기 위해 하는 것이 아니라, 그 지역의 흐름을 파악하고 전수조사를 할지 판단하는 지표로 삼아야 한다는 것이다. 내가 투자할 매물을 찾는 것은 그 지역 전체 매물을 조사해서 찾아야하는 것이고, 유의미한 변화가 있는지 확인하기 위해 해야한다. + 랜드마크 단지와 생활권내 대표단지는 같을 수도, 다를 수도 있다. 다르다고 해서 제외시키지 말고 두가지 모두 트래킹 해야 한다.

3-4강.

1. 싸게 사는 게 전부가 아니라 산 이후가 투자의 시작이라는 걸 배웠다. 강의 듣기 전에는 앞마당 늘려서 가치평가를 통해 저렴하게 사기만 하면 되는 줄 알았는데 생각보다 매매 이후의 과정이 더 험난한 것 같다. 적당히 주변 시세 맞춰서 세팅하는 게 전부가 아니고, 점유인과 집 상태(공실 여부) 유형에 따라 유의점과 대응방식이 다 다르기 때문에 매매하는 과정만큼 전세세팅 과정도 중요하다는 걸 느꼈다.
2. 작년 매매과정 중에 미숙했던 점이 생각났다. 그 당시에 잔금일 조정 관련해서 비협조적인 세입자한테 마냥 불만만 가졌었는데 지금 생각해보니 세입자한테 선물이라도 줘서 협조를 구하던가, 매도인에게 적극적으로 해결해달라고 요구를 하던가 하는 등 좀 더 현명하게 대처하지 못했던 아쉬움이 남는다. 모른 만큼 대가를 치른 셈이니 앞으로는 투자 전 과정에 있어 철저하게 임해야겠다.
3. 투자 과정은 보수적인 태도로 접근하는 것이 꼭 필요하다. 희망회로가 가장 무서운 것이다. 전세가 안 맞춰질 때를 상상하며 강의를 듣다보니 손에서 식은땀이 났다. 열기 강의에서도 들었던 거지만, 항상 최악을 대비하고, 전세금 너무 올려받으려고 하면 그 화가 나에게 닥칠 수 있다는 걸 기억해야겠다.

3-5강.

1. 전세 계약 시 계좌 주기 전에 반드시 세입자 정보를 확인하는 게 중요하다. 그리고 계약 시 세입자나(전세자금대출 등) 부동산 사장님 요구(전세계약금 낮추기)에 휘둘리지 말고 나도 요구할 건 요구해야 한다.
2. 매수가 끝이 아닌 시작이라는 코크드림님 말씀처럼 내가 투자한 단지의 가치에 확신을 갖고 적정한 매도 시기가 올 때까지 인내해서 투자의 마무리까지 잘 지을 수 있도록 노력해야겠다. 죽전 투자사례 보여주신 것은 정말 충격적이었는데, 결국 전세가가 오를 때 투자를 해야 내가 버틸 수 있는 힘이 된다는 걸 느꼈다. 저환수원리 + 투자의 타이밍도 정말 중요함을 다시 한번 느꼈다.
3. 솔직히 좋지 않은 상황인 건 맞지만 그것이 변명거리가 되지 않는다. 코크님의 당시 투자 상황을 보면 정말 놀라울 정도로 열심히 하셨다. 지방워킹맘이라는 단어를 늘 쓰면서 자신의 핸디캡을 어드밴티지로 활용하고, 마인드셋 다잡는 데에 쓰셨다고 했는데 나도 나의 핸디캡을 탓하지 않고 그 속에서도 나에게 찾아올 기회를 잡을 수 있도록 준비된 사람이 되어야겠다.