안녕하세요
월부의 응원단장
우지공입니다.
다가오고 있는 서울투자
어떻게 준비하고 계신가요?
서울의 25개의 구!!
너무 많아서
어디를 먼저 봐야 할지 모르겠다구요?
직장, 교통, 학군, 환경, 공급...
어떤 입지를 어떻게 봐야 할지 모르겠다구요?
서울에 현재 6년째 거주하는 저도
아직 서울이 낮설기도 합니다 ^^
너무나 넓고 알아야 할것들이 많기 때문인것 같은데요~
오늘은 서울이 막연하고,
어떻게 봐야 할지 모르시는 분들을 위해
제가 배운 기초적인 것들을 나눠보고자 합니다.
서울 및 경기도의 주요직장!!
흔히 7대 업무지구라고도 하는데
왜 3대 업무지구를 더 먼저 봐야 할까요?
3대 업무지구에는
직장의 양과 질이 좋습니다.
우리가 말하는 3대 업무지구는
강남, 여의도, 종로 중구 일대입니다.
GBD(Gangnam Business District (강남구 강남대로,테헤란로 부근)
YBD(Yeouido Business District (여의도 부근)
CBD(Central Business District (종로, 중구 한양도성 일대)
1. 압도적인 양
강남3구에는 약 180만에 육박하는
종사자가 일하고 있습니다.
그 수는 영등포(여의도포함), 구로, 가산 93만명
종로,중구 65만명을 합산한 158만보다
더 많습니다!!
23.12월 서울의 인구는 938만명 입니다.
강남3구의 직장 종사자수는 180만!
서울인구수 대비 약 20%의 비율을 차지합니다.
어마 어마 한 양이지 않나요?
서울인구 20%가 일하기 위해 다니는 강남!
그만큼 일자리가 다양하고
좋은 일자리가 많이 위치하고 있습니다.
2. 대기업 분포
3대 업무지구 내 위치한 500인 이상의 대기업 위치를
한땀 한땀 표현해봤습니다.
[강남]
2호선 강남역을 중심으로 가로로 펼쳐지는
테헤란로를 중심으로 직장들이 밀집하고 있습니다.
우리가 잘 아는 삼성전자, 두산건설, GS칼텍스
등 고연봉자들이 다니는 질 좋은 직장들이
밀집하고 있습니다.
[여의도]
서여의도 , 동여의도로 나눠져있으며
동여의도의 여의도역(5호선)에 금융, 은행권
직장들이 밀집하고 있습니다.
[중구, 종로]
종각, 시청, 을지로 등으로 분산되어 있으며
을지로입구역 주변에 주요직장이 밀집하고 있습니다.
왜 강남, 여의도, 중구 종로에
대기업들이 밀집한것을 통해
직장의 질이 매우 높은것을 이해하실수 있으셨을거에요!
직장을 간단하게 파악하셨다면?
거주지와 직장을 연결시켜줄
우리의 발!!
교통에 대해서
이해를 하셔야 합니다.
누구나 직장과 가까운곳에 거주하고 싶어합니다.
하지만 직주근접인 곳은...
우리가 감당하기에 가격이 너무 높습니다.
예시로 경희궁자이를 가지고 와보겠습니다.
경희궁자이는 4대문 안에 위치한 대단지 신축으로
84기준 매매20억, 전세12억
정도의 실거래를 보이고 있습니다.
경희궁 자이에서
3대 업무지구인
강남, 종로중구, 여의도까지
소요되는 시간을
체크해봤을때
종로,중구까지 20분 이내(차량10분)
일부지역은 도보 5~10분정도로
접근이 가능합니다 ^^
강남까지 36분이내(5호선+3호선)
여의도까지 16분이내(5호선 직통)
어마 어마 하지 않나요?
경희궁자이!!연식이 좋고
사람들이 살고 싶어하는 곳이기도 하지만
그 밑에는 단지가 위치한 입지가 있고
우리가 말하는 입지에는 다양한 요인들이 있지만,
수도권에서는 가장 큰 요소인
교통+직장이 받혀주고 있기 때문입니다.
교통과 직장의 중요성에 대해
충분히 이해하셨다면?
우리의 투자와 연결을 지어봐야겠죠?
대부분의 사람들은 좋은입지에
살고싶어하는 마음이 많습니다.
주변 직장동료들에게 물어봐도
강남에 살아봐야지~~!!
라는 말을 들을정도로
우리는 모두 더 좋은곳을 원합니다.
좋은곳을 원하는 마음때문에
우리는 돈을 모으고, 투자를 해서
더 좋은곳으로 이사를 합니다.
저는 사람들이 살고 싶어하는 마음을
저는 수요라고 생각합니다.
수도권의 가장 큰 입지요인인
직장과 교통! 이 두가지를 가지고
수요가 많은 단지와 지역을
함께 찾아보겠습니다.
3대 업무지구인
강남, 종로중구, 여의도로부터
30분 이내의 도달가능한 지역들을
찾아봤습니다.
[강남]
강남에서 30분이내로
도착가능한 지역은
성동구, 관악구, 송파구, 동작구, 광진구 일대가 되는데요
대중교통 통행량까지 살펴보면
관악구, 동작구, 송파구가
많은 이동량을 보였습니다.
[여의도]
여의도에서 30분이내 도착이 가능하고
통행량이 많았던 곳은
양천구, 강서구, 관악구, 마포구 입니다.
[중구, 종로]
중구구에서 30분이내 도착이 가능하고
통행량이 많았던 곳은
동대문구 용산구 입니다.
각 중심업무지구에서 30분이내
도착 가능한 지역들을 알아봤는데요~
갑자기 이런 궁금증이 생겼습니다.
강남으로 직장을 다니는 남편
여의도로 직장을 다니는 아내
어디에 거주를 해야 할까요?
둘다 만족할수 있는 곳은 없을까?
이 수요를 투자로 연결해보면?
강남에 30분 이내 도착하는 지역보다
강남30분+여의도30분 이내 도착하는 지역이
더 수요가 많고 전세가격이나, 매매가격이 비싸지 않을까?
그렇다면?
강남과 여의도 모두를 30분 이내
도착할수 있는지역은 어디일까?
이런 궁금증을 가지고 알아본 결과!!
3대 업무지구에서
30분 이내로 도착가능한 중첩지역들을
찾아봤습니다!!
3대 업무지구중
2개의 업무지구를 동시에
30분 이내
도달할수 있는 지역의
전세가격 흐름을 살펴보면
23.01~24.01
1년의 기간동안
신축은 1억8천!
준신축은 1억3천
구축은 1억이
올랐습니다.
매매가는 아직 많은 반등하지 않았지만,
전세가격은 수요에 따라 올라가고 있습니다.
지금 당장이 아니더라도
서울투자를 염두해두고 있으시다면?
사람들이 좋아하는
많은 사람들이 살고싶어하는
지역들을
차근 차근
한번 알아가보셨으면 좋겠습니다.
나의 종잣돈이 적어서
나는 서울에 앞마당이 별로없어서
등의 외부환경을 탓하기 보다
내가 할수있는게 무엇일지?
생각해보고
될 수도 있지 않을까?
가능성에 초점을 맞추며
투자활동을 이어나가셨으면 합니다.
