수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
이것만 기억하세요.
'미리 임대차계약서 확인'
'미리 은행에 확인'
실제 사례 1) "퇴거 확약서 그런거 난 안 쓸래요"
임장 시 설명은 세입자 만기가 24년 8월이었는데
알고 보니 세입자 만기가 25년 2월이다...?!
실제 사례 2) "세입자 분이 중도상환수수료 금액이 부담 된다고 합니다"
세입자와 감액계약(대출 내용 변경) 하면서
3백여 만원의 중도상환수수료를 물게 되었다...?!
안녕하세요
초록색을 사랑하는 쟈부쟈 입니다.
오늘은
제가 직접 투자를 돕고 투자를 하며 느낀
전세 낀 물건 매수 시 꼭 확인해야 할 2가지를
구체적인 사례와 함께 말씀드리겠습니다.
기존 임대차계약서를 확인하세요
"퇴거 확약서 그런거 난 안 쓸래요"
분명 부동산 사장님의 브리핑에 따르면
세입자 만기가 24년 8월이었는데
알고 보니 세입자 만기가 25년 2월인 경우
공급 기간과 주변단지 입주 시기, 전세금 회수까지
모두 염두에 두고 가계약금까지 입금한 상황에서
알고 보니 기존 세입자 만기가 더 남았으면..
어떻게 해야 할까요?
결국 계약서 쓰는 현장에서 계약을 중지했고,
어렵게 어렵게 세입자의 퇴거확약서를 받으면서 계약을 마무리할 수 있었습니다.
전세 낀 물건을 매수할 경우,
반드시 가계약금 입금 전에!
기존 임대차계약서를 확인하세요.
1. 전세만기일
2. 전세계약금
3. 특약 내용
4. 계약갱신권 사용여부
등의 부분들을 꼼꼼히 확인하시어
곤란한 일이 없도록 해야 합니다.
생각보다 매도인과 세입자, 부동산 사장님마저
만기일과 계약갱신청구권 사용 여부를 모르는 경우도 있습니다.
승계는 결국 이전 임대인과 임차인 간의 계약서 상의 모든 내용을 이어 받는 것이기에
곤란한 특약내용이 있을 수도 있고,
전세 만기가 달라서 세입자가 내 생각보다 빨리 나가거나 더 살아야하는 경우가 있을 수 있어요.
모든 계약은 계약서가 우선입니다.
브리핑 실수고 뭐고 사정은 아무도 봐주지 않습니다.
전세보증금 증,감액 혹은
계약 내용에 변동이 있는 경우,
은행에 통지해야 합니다
"세입자분이 중도상환수수료 금액이 부담된다고 합니다"
세안고 물건 매수와 동시에 기존 세입자와 감액계약(대출 내용 변경)을 진행했는데
금융기관 입장에서는 전세대출을 새로 실행하는 케이스로 세입자가 은행에 3백여 만원의 중도상환수수료를 물게 되었다며 연락이 와 곤란했던 적이 있습니다.
세입자도 대출 상담사와 확인하고 동의했던 부분이었는데, 실상은 달랐던거죠.
사장님과 세입자 측에서 감액된 금액만 입금 받고 당초 계약의 만기 시까지 은행에 이야기하지 않겠다는 제안이 나왔지만,
전 이면계약은 절대 안된다는 입장을 고수 했습니다.
결국 기존 전세계약을 변동 없이 기존 만기까지 승계 받는걸로 하고,
리스크 대비로 만기일에 맞춰 감액된 금액의 신규 전세계약서를 미리 써두었습니다.
전세 대출을 받은 세입자가 계약 내용이 바뀐 사실을 금융기관에 통지하지 않는다면, 즉시 상환해야할 수 있습니다.
깔끔하게 진행하시려면
계약 전, 대출에 영향을 미치는 내용이 있는지 은행에 확인하는 게 좋습니다.
예를 들어 보증금 감액을 진행하게 되는 케이스에선
기존세입자의 전세대출을 신규 혹은 연장으로 진행하면서
1. 세입자의 대출 한도가 보증금액에 따라 변경될 수 있고
2. 대출에 질권이나 채권설정 등 채권보전조치가 있는 경우, 세입자에게 감액된 금액을 전부 보내면 안 되고 해당 금액만큼 은행에 우선 상환해야 합니다.
꼭 확인하고 넘어가시어 부동산 사장님, 세입자, 매도인, 매수인 모두 곤란한 일을 예방해야 합니다.
제가 말씀드린 내용을
대출상담사도 부동산 사장님도 모르는 경우가 생각보다 많습니다.
그래서 직접 확인하셔야 해요
이것만 기억하세요.
'미리 임대차계약서 확인'
'미리 은행에 확인'
꼭!
리스크를 줄이는 안전한 투자
성공 투자 하시길 온 마음으로 응원합니다.
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