1000개의 서울 아파트 보며 깨닫게 된 비밀 [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

최근 기사들을 살펴보면 지역에 따라 다르지만 매매, 전세가 상승하는 지역들이 심심치 않게 나오고 있으며

주택가격전망의 경우 작년 특례보금자리론으로 인해 일시적으로 거래량이 상승하면 반등을 보였던 시기 이후로

상승에 대한 전망이 나오면서 긍정적인 모습을 보이고 있습니다.

매매 가격이 곧 올라갈 것 같다는 희망적인 내용에 심심치 않게 전세가격이 오르고 있다는 이야기를 들으니

지금 당장 투자를 해야하는 것이 아닌가라는 조급함이 생기게 되는 것 같습니다.

물론 이런 조급함으로 부동산에 관심을 갖고 내집마련 혹은 투자 공부를 시작하며 자본주의에 있어서 시장에 플레이어로 참가할 수 있다는 장점이 있겠지만, 반대로 조급함을 누르지 못해 훗날 지금의 선택을 후회할 수도 있는 결정을 할 수도 있기에

충분히 투자 혹은 내집마련에 공부를 하신 다음에 결정을 내리셨으면 좋겠습니다.

약 3개월간 1급지 송파구를 시작으로 2급지 양천구, 성동구, 광진구, 마포구, 3급지 동작구, 강동구, 영등포구, 중구, 종로구 그리고 4급지 동대문구, 강서구, 서대문구, 성북구, 관악구 마지막으로 5급지 은평구, 구로구 이렇게 총 17개구내에 위치한 모든 아파트에 대해서 정리를 하며 시간을 보냈습니다.

(개인적으로 25개구 중에서 17개의 구를 먼저 정리한 이유는 현실적으로 투자가 가능한 상급지부터 입지적으로 장기보유를 할 수 있는 지역이라고 생각하기 때문입니다)

지난 내집마련 중급반에서 너나위님께서 강의 중간에 본인이 정리하고 있는 걸 보여주시면서 시간이 된다면 정리를 하면 좋겠다고 이야기하셨던게 시작점이 되었습니다. 그렇게 200세대 이상 모든 단지들의 20~30평대의 가격을 네이버 부동산에서 하나 하나 클릭하며 가격을 입력하고 정리를 하게 되었습니다.

그렇게 다 마치고 나서 단지 갯수를 세어보니 약 1,000개 정도 되는 것 같더라구요.

뭐 그래서 1,000개 정리한거 자랑하려고 하냐고 생각하실 수도 있겠지만, 제가 오늘 드리고 싶은 이야기는 1,000개의 단지들의 전고점, 전고점, 현재의 매매/전세 가격, 하락율 등을 통해서 배우게 된 것들입니다. 그리고 이 내용이 투자를 하는데 있어서 도움이 되실 거라고 생각합니다.

#내가 생각하는 것보다 더 좋은 곳에 기회가 많다

쉽게 이야기하자면 넓게 보는게 정말로 중요한 시장임을 기억하는 것이 필요합니다. 이건 단지들의 가격을 정리하면서 정말 크게 느낀 부분 중 하나입니다. 현재 시장에서는 더 좋은 입지의 선호도가 더 높은 단지의 가격이 낮은 입지내에 위치하고 선호도가 보통 혹은 낮은 단지의 가격과 비교시 비슷하거나 오히려 가격이 더 싼 경우가 많았습니다.

에이 설마라고 생각이 드셨나요? 이와 관련하여 아래 그래프를 통해 사실이라는 것을 확인할 수 있습니다.

첫번째는 연식의 차이가 있지만 입지가 더 좋은 상급지 단지의 가격이 더 싼 경우

두번째는 연식이 비슷하지만 지역내에서 갖는 선호도가 비슷한 상황에서 급지에서 차이가 나지만 오히려 가격이 더 싼 경우

마지막 세번째는 동일한 급지에서 더 선호하는 심지어 대장급 단지의 가격이 비슷하거나 더 싼 경우입니다.

이외에도 여러가지 경우가 있지만 결국 정리해보자면 '에이 여기는 안봐도 비쌀거야' 혹은 '에이 여기가 되겠어' 라는 생각이 드는 지역 혹은 단지라면 그곳부터 보면서 내려오는 것이 필요합니다.

그래야만 더 좋은 게 더 싸져있는 기회를 놓치지 않을 수 있습니다. 상급지라는 단순한 이유로, 신축이라서 투자가 어려울거라는 막연한 이유로 시야를 좁게 보시는 것을 경계하셨으면 좋겠습니다.

투자라는 행위가 갖는 의미는 싸게 사서 비싸게 판다라는 의미도 있지만 가치 대비 가격이 싼 좋은 자산을 하나씩 쌓아나간다는 관점에 있어서 서울내 아파트는 좋은 자산일 확률이 매우 높고 이는 파는 것보다 모아가는 것이 중요하기에 좋은 것들까지 넓게 보시면서 의사 결정을 하는 것이 중요한 것 같습니다.

#급지가 꼭 정답은 아니다

서울에 있는 25개구에 대해서 입지에 따라 1급지부터 5급지까지로 구분하여 나눠서 보고 있습니다. 하지만 이때 주의해야할 건 하급지일지라도 그 안에 속한 일부 생활권은 상급지와 비교했을 때 오히려 더 좋다고 이야기할 수 있습니다. 이는 어떤 지역에서든지 마찬가지입니다.

예시를 들어서 한번 살펴볼게요. 흔히, 은평구의 위상을 서울내에서 5급지라고 이야기합니다. 물론, 전체적인 은평구의 위상을 따진다면 그럴 수 있겠지만 앞서 이야기 드렸던 대로 주의해야할 건 은평구에 있는 모든 단지들이 5급지의 위상을 가지고 있기에 4급지에 있는 단지들보다 가진 위상이나 선호도가 밑이라는 생각입니다.

조금 더 그 지역내에서 생활권별 그리고 단지로 내려가서 살펴보게 되면 5급지라고 이야기하는 은평구 내에서 3호선 녹번역 인근의 단지들은 5급지라고 보기 어려운 입지를 갖고 있고 현재 가격 수준을 살펴봐도 5급지 이상의 가격을 보여줍니다. 실제 4급지인 성북구내에서 길음 뉴타운에 위치한 대장단지와 비교를 해도 전혀 밀리는게 없는 모습이죠. 이는 신축 뿐만 아니라 구축에서도 비슷한 모습을 보여줍니다.

그리고 남쪽으로 더 내려와 신축들로 인해 과거와 다르게 정말 많이 변화한 수색/증산 뉴타운을 살펴보면 5급지인 은평구에 속해 있지만 실제 가격은 4급지 서대문구에 있는 가재울 뉴타운과의 가격은 별반 다르지 않습니다.

마지막으로 은평 뉴타운을 살펴보면 이제서야 5급지와 비슷한 가격대임을 확인할 수 있고, 은평구라는 곳은 평균적으로 5급지의 입지와 위상을 지니고 있지만 그 안에서는 4급지와 비슷한 혹은 5급지보다도 떨어지는 곳들이 함께 모여있는 곳이라고 정리할 수 있습니다.

#하락률이 낮다고 꼭 비싼건 아니다

절대적 저평가를 판단할 때 전고점 대비 -25% 이하의 하락율을 보인다면 싸다라고 이야기할 수 있습니다. 그러면 이런 생각을 한번쯤은 해보게 됩니다. '전고점 대비 -20% 조정된 단지는 싼게 아닌가? -15%는 그럼 어떻게 생각해야하지?' 라는 고민들을 말이죠. 이번에 단지를 보고 정리하면서 느꼈던 건 꼭 -25%가 조정 된게 아니어도 충분히 싸다고 이야기할 수 있는 단지들이 있다는 것이었습니다.

먼저, 강의나 월부TV를 통해 전고점 대비 -25% ~ -30% 조정이 되었거나 혹은 23년 초 가격이 바닥이라고 이야기하는 이유를 살펴보면, 실제로 이번에 17개 구 내의 1,000개의 단지들을 직접 하나씩 확인해보면서 전저점, 전고점대비 하락율을 계산해보니까 구별로 차이가 있긴 하지만 실제로 25~30%로 정도 하락했을때가 바닥이었음을 확인할 수 있었습니다. 그래서 그 정도 수준이면 무릎이라고 이야기할 수 있고 그 시점이 대부분 23년 상반기인 경우가 많았구요.

그렇다보니 -20%를 하락한 단지보다 -25% 하락한 단지에 투자하는게 아무래도 더 싸진 것에 투자를 하는 것이라고 생각할 수 있습니다. 과연 그럴까요? 아래의 경우에는 전고점을 사실 신뢰하기 어렵습니다.

1. 직전의 전고점 자체가 고평가된 가격(호재, 리모델링, 재건축 등이 이슈로)이었다면 하락율이 더 클 수 밖에 없다 → 전고점 고평가

2. 최근에 입주한 신축이라면 아무래도 신고가가 상승장을 거친 가격이 아니다 보니 상대적으로 낮은 가격대이기에 얼마 조정되지 않은 것처럼 보일 수도 있다 → 신축의 전고점 저평가

이런 이유로 단순히 하락율이 크다고 해서 무조건 더 싸기 때문에 투자가 가능하고 반대로 하락율이 작다면 비싸기 때문에 투자를 하면 안된다고 생각하기에는 어려울 것 같습니다.

그리고 지역내에서 입지가 뛰어나거나 연식이 갖는 상품성으로 인해 선호도가 높은 단지들의 경우에는 실상 -25% 이상 조정된 가격을 기준으로 잡고 싸다 비싸다를 판단하기에는 어려운 부분이 있습니다. 선호도가 있다는 건 일정 가격 이하만 된다면 매수를 하고자하는 수요가 있다는 의미이기에 일정 가격의 수준이 내가 생각한 수준보다 더 적을 수 있습니다.

그렇기에 -25%라는 것에 너무 치우치기 보다는 해당 단지가 지닌 가치에 따른 전고점의 가격이 적정한지에 대해 먼저 고민해야합니다. -25%보다 하락률이 낮다고 해서 가격이 덜 하락했으니까 비싸다라고 생각하는 것이 아니라 현재 가격 자체를 두고 다른 내 앞마당 지역들과 비교해가면서 상대적 저평가 여부에 대해서 판단하는 과정이 반드시 필요함을 기억하세요.

(단지마다 다르겠지만 개인적으로는 -20% 전후 정도로만 조정되어도 충분히 가격이 싸다고 볼 수 있을 것 같습니다)

예를 들어서, 성북구에 있는 두 단지를 비교해보면 03년식 길음동부센트레빌이 19년식 래미안길음센터피스보다 하락률은 -27%과 -22%로 동부센트레빌의 하락율이 더 크지만 가격까지 놓고 비교를 했을 때는 오히려 래미안길음센터피스의 가격이 더 괜찮다고 이야기할 수 있습니다. 너무 정해진 수치에 의해서만 투자의사결정 과정을 행하지는 않으셨으면 좋겠네요.

사실 어찌보면 1,000개의 단지라는 숫자가 많다고 볼 수도 있지만 이 과정을 통해서 배우게된 것들, 익숙해진 가격대에 대한 감 등을 생각해보면 정말 많은건가 라는 생각도 드는 것 같습니다. 정리를 했으니 이제는 부지런히 각 구별 그리고 단지별로 가격의 오르고 내림을 잘 살펴보려고 합니다. 함께 하시죠^^

작게 나마 투자를 하시는데 있어서 도움이 되었으면 좋겠네요.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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