[열반스쿨 실전반 수강 후 서울 투자 성공하였습니다] 서울 2급지 투자를 통해 배운 것



안녕하세요~ 부바입니다!

작년 가을부터 약 7개월간 준비했던 실거주집 매도와 상급지 투자를 진행하였습니다.

길다면 길고, 짧다면 짧은 시간동안 정말 많은 것을 느끼고 배웠습니다.

그 과정에서 멘토님, 튜터님, 동료분들의 많은 조언과 응원을 받았습니다.

이 글을 통해 정말 진심으로 감사하다는 말씀드립니다.

너무나 소중한 경험이기에 기억이 날아가기 전 복기하는 글을 쓰게 되었습니다.

너무 개인적인 이야기에 일기 같이 긴 글이 될 것 같지만,

혹시나 저와 같은 고민을 하고 계신 분들이 있으시다면

저의 부족한 이 글이 작은 도움이 되길 바랍니다.

PART1. 계기

상급지 투자를 결정하고 준비하며 배운 것

1. 내 자산의 가치와 나의 재정 상황을 정확하게 인지하고 있어야 한다.

- 투자의 방향성을 잡고 실제 행동으로 옮기기 위해서는 스스로를 먼저 정확하게 알아야한다.

2. 투자는 뜬구름을 잡는 것이 아니라 정확한 계산과 판단이 필요하다.

- 막연한 기대와 걱정은 의미 없다. 내가 쓸 수 있는 자금과 사려는 물건의 가격이 정확해야 주변의 소음에 흔들리지 않는다.

3. 거인의 어깨를 빌릴 수 있는 환경은 정말 소중하다.

- 멘토님, 튜터님의 객관적인 시각과 통찰력, 조언을 받을 수 있는 환경은 적극 활용해야 한다.

□ 실거주집의 신고가 소식

작년 여름.

더위가 끝나가는 시점인 어느 날.

실거주 중인 단지의 동일 평형에서 신고가가 기록된 것을 우연히 알게 되었습니다.

"0억, 0천만원?"

23년 초 저점을 기록 후 서울 중심부터 집값은 점점 회복하고 있었고,

어느 덧 제가 살고 있는 곳까지 영향을 준 것 같았습니다.

저는 서울에 있는 실거주집은 장기간 보유할 계획이었고,

월부를 통해 다주택 투자자로 성장하기위해

수도권/지방 가리지 않고 열심히 앞마당을 만들고 있었기에

실거주집의 신고가 소식은 갑작스럽게 저를 고민하게 만드는 소식이었습니다.

상급지의 단지는 충분히 저렴해졌고, 내가 사는 곳의 단지는 가격이 올랐으니..

아내와 저는 막연하게 생각합니다.

"우리집도 팔아 볼까? 잘하면 상급지로 갈아타기 해볼 수 있을 것 같아."

이렇게 우리 부부는 상급지 갈아타기에 대한 꿈을 꾸며 고민하기 시작합니다.

진짜 할 수 있을까? 할수 있는게 맞을까?

그 날부터 저는 끊임없이 고민하기 시작하였고,

가능성에 대해 알아가던 중 '양도세'라는 큰 존재를 알게 됩니다.

이미 투자도 하고 나름 1년 넘게 열심히 투자활동을 해왔지만

정작 우리집, 내 상황에 대해서는 깊게 생각해보지 않았었습니다.

운 좋게 18년도에 매수했던 실거주 집은, 나중에 팔게 될 경우 생각보다 너무 큰 세금을 낼 수 밖에 없는 상태였습니다.

갑자기 조급함이 밀려왔고, 그제서야 일시적 1가구 2주택 비과세의 개념을 깨달으며 더 바빠지기 시작합니다.

그리고 아직은 스스로 결정을 내리기에 확신이 없던 저는 투자 코칭을 신청합니다.

□ 2번의 투자 코칭

마음이 급했던 저는 투자 코칭을 바로 신청하였습니다.

그리고 한달 후, 드디어 투자 코칭을 통해 '마스터 멘토님'을 만나게 됩니다.

멘토님은 우리 부부의 현재 자산 상황을 정확하게 짚어 주셨고

왜 고민을 하고 있는지, 어떤 것을 중요하게 생각해야 하는지 알려주셨습니다.

무엇보다 상급지 갈아타기에 대한 고민에 대해 진심 어린 조언을 해 주셨습니다.

그런데.. 그전까지는 생각지 못한 새로운 조언을 듣게 됩니다.

"부바님, 투자와 거주를 분리해보는 것도 고려해 보세요. 충분히 더 좋은 것을 살 수 있는 상황입니다"

그동안 아내와 저는 실거주 갈아타기만 고려하고 있었고,

이 경우 현재 종자돈에서 갈아탈 수 있는 상급지 단지는 확실히 한계가 있었습니다.

그런데 멘토님의 조언을 듣고 보니 투자와 거주를 분리할 경우 투자 할수 있는 단지의 레벨이 달랐습니다.

그렇게 저희 부부는 또다른 숙제를 받은 채 깊은 고민은 하게됩니다.

또 한달이 흘러..

한참전에 아너스 회원이 되면서 신청했던 투자 코칭의 순번이 되었다는 문자를 받게 됩니다. (행운의 기운이..ㅎㅎ)

고민이 많았던 저는 놓칠 수 없는 기회임을 본능적으로 느꼈고,

그렇게 2번째 투자 코칭을 2달만에 다시 받게 됩니다.

그리고 지금도 생생한 '제주바다 멘토님'과 코칭을 진행하였습니다.

저는 2번째 코칭인 만큼 정말 많은 준비를 했습니다.

이미 아내와는 투자와 거주를 분리하기로 마음먹은 상태였고

그렇다면 어떤 지역, 어느 정도 단지들이 최선일지, 매도는 어떻게 해야 할지 꼼꼼하게 준비해갔습니다.

제주바다 멘토님은 정말 우리의 고민과 걱정을 정확하게 알고 계셨고

엄청난 통찰력을 통해 투자 방향성을 알려주셨습니다.

"부바님, 저라도 양도세를 털고 상급지 좋은 곳에 투자할 것 같아요"

"부바님 상황과 조건이라면 지방에서 쪼개서 투자하는 것이 아니라, 수도권애서 할 수 있는 가장 좋은 것을 해야 합니다"

그동안의 고민과 걱정이 한방에 해결되는 순간이었고, 투자 방향성을 명확하게 잡았습니다.

'실거주집 매도 후 서울 2급지 이상의 단지에 투자한다'

그렇게 저는 명확한 목표를 잡고 다음을 준비하게 됩니다.

PART2. 매도

실거주집 매도를 통해 배운 것

1. 첫째도 가격, 둘째도 가격이다.

- 매도의 80%는 가격인 것 같다. 동/층/향/수리상태 보다 압도적으로 중요했다.

2. 매도를 위해 내가 할 수 있는 최선을 하고 있나? 거기서 부터 시작이다.

- 물건만 사방에 뿌린다고 다가 아니었다. 묻고, 가보고, 보고, 따져봐야 한다.

3. 내 집을 사줄 사람은 단 한사람이다.

- 누가 내가 집을 살지 모른다. 끈기를 가지고 최선을 다할 때 매도할 수 있었다.

4. 계약 전 자금 상황에 영향을 줄 수 있는 중요한 내용은 꼭 사전협의가 필요하다.

- 계약 날 중도금의 존재를 알게 되는 매수인도 있다. 어떤 일이든 일어날 수 있다.

□ 욕심을 내려놓기까지

실거주집 매도를 결정하고 자신 있게 부동산 3곳에 집을 내놨습니다.

내 자산의 가치를 냉정하게 판단하지 못하고 신고가만 생각하면서요.

그런데 역시나 현실은 달랐습니다.

몇 주간 부동산에서 전혀 연락이 없었고, 그재서야 저는 냉정하게 우리집의 가치와 가격을 따져봅니다.

신고가 물건은 더 좋은 동에 좋은 층, 좋은 향이었습니다.

사장님을 통해 심지어 특올수리 상태였다는 말도 듣게 됩니다.

그리고 저는 고민 끝에 인접 단지들의 전세가도 꼼꼼하게 따져보며 가격을 내립니다.

그렇게 가격을 내리자 역시 바로 반응이 옵니다.

"진짜 가격이 중요하구나..."

그렇게 조금씩 집을 보러 오는 사람들이 생기고, 이런 분위기라면 금방이라도 매도가 될 거라고 생각합니다.

하지만 어느 날.

같은 동 다른 층의 물건이 제 생각보다 3천만원이나 싸게 팔립니다.

"와...쉽지 않겠다."

그 후론 집을 본 사람들이 모두 그 정도의 가격 조정을 원함을 느꼈고,

실제로 2~3건의 협상이 들어옵니다.

하지만 끝까지 욕심을 부리던 저는 그 제안을 거절하게 됩니다.

또 그렇게 시간이 흘러 지난 3월,

실전반을 통해 '용용맘맘맘 튜터님'을 만나게 됩니다.

튜터님께서는 저의 매도와 투자에 대한 고민을 정말 진지하게 들어 주셨고,

튜터링데이날 개인 상담을 통해 제가 필요한 것을 명확하게 알려주셨습니다.

"부바님, 혹시 상급지에 싸게 살 수 있는 물건이 보여요?

그럼 싸게 팔고 더 싸게 사는 것도 방법이에요. 결국은 실행으로 옮길 수 있는 용기의 문제입니다."

이미 긴 시간을 준비했고, 내 욕심만 내려 놓으면 충분하게 팔 수 있는 상황이었습니다.

결국 제가 어떤 마음을 먹느냐가 매도의 관건이었고, 저는 욕심을 내려 놓고 용기를 내보기로 결심합니다.

□ 적극적인 노력과 우연하게 만난 귀인

튜터님과의 상담 후 조언해주신 대로 물건을 더 뿌리고, 부동산 사장님들과 통화를 통해

팔수 있는 마지노선을 말씀드렸으며 적극적인 집 보여주기를 요청 드렸습니다.

그리고 집을 보고 간 분들이 어떤 피드백을 주셨는지 하나하나 확인하며

매도를 위한 적극적인 노력을 하게 됩니다.

그리고 실전반이 끝나가던 어느 날, 부동산 사장님 전화를 받게 됩니다.

집에 아무도 없는 상태고 저는 매물임장 중이라 평소 같으면 예약하지 않는 분은 정중하게 거절했으나

그날은 처음으로 사장님을 믿고 집을 보여줍니다.

그렇게 우연히 들른 저희 집을 신혼부부는 너무 맘에 들어 하였고,

본격적인 협상을 하게 되었습니다.

0억대 물건을 찾고 있던 신혼부부라 제가 마지노선으로 생각했던 가격보다 더 낮은 가격을 제안하셨고

저는 아쉽지만 중간 지점을 찾기 위해 평소보다 더 적극적으로 협상에 임했습니다.

2틀간의 서로 원하는 조건들이 오가고, 결국 저는 조금 더 양보하며 매도를 하기로 결정합니다.

계약금 일부를 받았고, 그렇게 길고 길었던 실거주집 매도를 진행합니다!

기쁨도 잠시. 막상 매도를 하고 나니 앞으로 해야 할 일이 너무도 많았습니다.

이사갈 집을 구해야 했고, 상급지 투자도 진행해야 했습니다.

정신없이 하루하루를 보내던 중 매도 계약날이 다가왔고

저는 매수인이 특약이나 조건에 대한 아무 제안이 없어 오히려 불안한 상황이었습니다.

부동산 사장님 역시 매수인이 다른 요청사항은 없고 계약일에 기본적인 것만 결정하면 된다고 말씀하십니다.

그렇게 계약일이 되었고, 저는 처음만난 매수인 커플에게 놀라운 이야기를 듣게 됩니다.

"중도금을...많이 못 드릴 것 같아요"

???????????

당연하게 중도금을 40%로 생각하고 나머지 계획을 준비하던 저는 충격에 빠지게 되고 고민하기 시작합니다.

집을 처음 사보는 신혼부부는 중도금의 존재를 계약 전날 알게 되었고,

대부분 대출을 통해 집을 매수하는 상황으로 중도금은 최대 1억 밖에 줄 수 없는 상황이었습니다.

어떻게 하지...계약을 파기해야 하나...투자를 위해 자금을 마련할 수 있을까..

아내와 통화하고, 계산기를 두드려 보고, 고민의 고민 끝에 저는 조건을 받아들이기로 합니다.

대신 최종으로 제가 양보했던 매매가를 올려 200만원 더 받기로 하였습니다.

돌이켜보면 감정적으로 대응하지 않고 침착하게 고민하였고

협상을 통해 제가 양보를 하면 무엇인가 얻기 위한 노력을 잘 했다고 생각합니다.

그렇게 8개월 만에 매도 계약을 완료하게 됩니다.

너무 기쁘기도 했지만, 한편으로는 아쉬움도 남았으며

역시 매도가 가장 어렵다는 선배님들의 말을 실제 경험을 통해 느끼게 됩니다.

PART3. 매수

서울 2급지 아파트를 매수하며 배운 것

1. 좋은 단지는 정말로, 역시나 먼저 가격에 반응한다.

- 선호도에 따라 가격이 순차적으로 날라가는 것은 팩트였다. 미리 투자 우선순위를 정해 놓고 준비해야 한다.

2. 전고점 대비 하락률이 전부는 아니었다.

- 투자를 하는데 있어서 전고점 대비 하락률로만 판단하는 것은 너무 쉬운 방식이었다. 본질인 가치를 봐야 한다.

3. 투자 후보단지는 최소 2개 이상이어야 한다.

- 조급함을 이겨내고 협상에 우위를 위해서는 역시 대안책이 있어야 한다.

4. 투자 전 정말 많은 사전 준비가 필요하다.

- 후보단지 선정, 목표 매수가, 단지만의 특성 등 손품과 발품은 미리 준비해야 한정된 시간동안 급한 선택을 하지 않는다.

5. 투자금을 너무 타이트하게 잡으면 실수할 수 있다.

- 취득세, 부대비용, 수리비 등을 고려하여 투자 가용자금을 잡아야 만일의 상황에 침착하게 대응할 수 있다.

□ 할 수 있는 것 중 가장 좋은 물건 찾기

매도까지의 시간이 길었던 만큼 투자를 위한 준비는 상대적으로 오래 할 수 있었습니다.

서울 2급지 앞마당 3곳의 주요 단지들을 다시 임장하였고,

시간이 날때마다 실제 매물을 보며 단지의 세세한 특성, 분위기, 선호도를 파악했습니다.

그렇게 저만의 투자 후보단지를 리스트업 하였고, 이를 통해 매도가 결정되자 마자 실행으로 옮길 수 있었습니다.

현 시점에서 가장 싸고 조건이 맞는 물건을 찾기 위해 저는 전화를 돌리고 현장으로 갑니다.

예전부터 정말 투자하고 싶었던 랜드마크 단지들은 1,2월대비 가격을 회복하여 이미 날아간 상태였고,

혹시나 하는 마음에 끈질기게 찾아봤으나 이미 제 투자금을 벗어나거나 정말 무리를 해야 하는 상태였습니다.

저는 과감하게 포기하고 우선순위로 정해 놨던 다음 단지들의 매물을 털었습니다.

결국 사람들이 정말 좋아하는 역세권 신축/준신축 2개의 단지를 찾게 됩니다.

□ 전고점 대비 25%가 전부는 아니다.

제가 상급지 투자를 준비하면서 가장 고민되고 어려웠던 부분입니다.

투자금을 생각하면 선택한 단지들이 싸게 느껴지지 않았고,

저평가 단지만 고르면 투자금이 애매하게 남았습니다.

많은 강의를 통해 전고점 대비 25%는 떨어져야 절대적으로 싸다는 판단을 해 주셨고,

그에 따라 저는 매달 1등을 뽑을 때 저평가된 단지들 중 25%가 하락하지 않으면 항상 제외하였습니다.

그러나 코칭, 실전반 Q&A, 튜터님과의 상담을 통해 그게 전부가 아님을 알게 됩니다.

상급지의 좋은 단지들이 현재 그만큼 떨어져 있기는 쉽지 않은 상태였고,

25% 하락에만 집중하면 정말 더 좋은 가치의 단지를 놓치게 된다는 것을 알게 되었습니다.

따라서 내가 아는 단지들과 비교평가하여 가격이 충분히 싸다고 판단되고,

그 단지가 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 충분한 가치가 있는 곳이라면 투자하기로 마음을 먹었습니다.

이런 과정을 통해 찾게 된 2개의 물건과 본격적인 협상을 하게 됩니다.

□ 끈질긴 협상, 그리고 결정

2개의 물건 모두 제가 생각한 목표 매수가보다 3천만원이 비쌌습니다.

저는 침착하게 부동산 사장님을 통해 협상을 시작했고, 의견을 맞춰 나갔습니다.

A 물건은 적정 시세에 전세가 들어가 있는 물건으로 올해 초 전세가 맞춰져 집을 보기 힘든 상황이었습니다.

투자자들이 계속 문의는 들어오나 집을 못 보니 매수까지 이어지지 못하고 있었습니다.

저는 이미 해당 단지의 다른 물건을 통해 같은 동, 같은 구조, 같은 향에 대해 파악하고 있었습니다.

그래서 과감하게 가계약 시 집을 보는 조건으로 3000만원 네고를 요청하였습니다.

B 물건은 전세를 맞춰야 하는 물건으로 집 상태는 일부 수리가 필요하였으나 준수하였고

구조가 좋아 선호하는 타입으로 무엇보다 중도금을 많이 줄 수 없는 제 조건에 맞는 상황이었습니다.

또한 집주인이 강남으로 넘어가기 위해 매도 의사가 확실한 상태로 역시 3000만원 네고를 요청하였습니다.

처음엔 모두 말도 안 된다며 거절하였지만,

계속해서 제가 맞춰드릴 수 있는 부분을 설명하며 끈질기게 연락하였습니다.

그러나 이미 이곳은 실거래가 계속 올라가는 상태였고,

결국 A 물건은 1000만원, B 물건은 2000만원이 마지노선이었습니다.

그냥 할까? 고민도 했으나 감정에 흔들리지 않으려고 참 노력을 했습니다.

그리고 찾아 온 일요일.

휴일이었지만 마지막으로 다시 한번 더 간절하게 500만원 더 네고를 요청 드렸고,

B 물건의 주인분이 받아 주시기로 합니다.

그렇게 저는 오래전부터 막연하게 생각만 하던 서울 2급지 투자를 진행하게 됩니다.

사실 글을 쓰고 있는 지금도 실감이 나지는 않습니다.

한동안 너무나 두통에 시달릴 정도로 고민을 많이 하였고,

선택의 순간순간이 참 힘들기도 했습니다.

그리고 지금도 과연 이게 최선일까? 하는 의문은 계속 남아있습니다.

하지만 저는 지금까지 배운 기준을 토대로 결정을 하였고,

앞으로의 과정은 온전히 제가 책임지며 안고 갈 문제라고 생각합니다.

무엇보다 힘들게 선택한 소중한 자산을 잘 지키며,

이 시장에 살아 남아 계속해서 공부하고 계속해서 좋은 자산을 모아가는 것이 중요함을 월부에서 배웠습니다.

마치며

출처 입력

생각보다 글이 너무 길어졌네요.

처음에는 전/월세를 구하면서 느낀 점과 임대 중에 느낀 것도 적으려 했으나...

너무 길어진 상태로, 나머지는 기회가 되면 다시 정리해보겠습니다.

투자의 방향성과 더 가치 있는 물건의 의미를 알려주신 마스터 멘토님, 제주바다 멘토님 정말 감사합니다.

조언 덕분에 시야를 더 넓혀 가치 있는 물건에 투자할 수 있었습니다.

진심 어린 조언과 제가 무엇이 부족한지 정확히 알려주신 용용맘맘맘 튜터님 정말 감사합니다.

덕분에 용기 내어 실행에 옮길 수 있었습니다.

24년 4월.

제가 월부 환경에 들어 온지 딱 2년이 되는 시점입니다.

비록 아직 월부학교에는 가지 못했지만 매년 투자를 하고, 단 한 번도 쉬지 않고 지금까지 달려올 수 있었던 건

실전반/지투반/기초반/자실반 동료들과 함께하였기 때문입니다.

오늘도 어디선가 더 나은 미래를 위해 임장하고 임보를 쓰고 있을 동료분들 진심으로 응원합니다!

저 역시 다음 투자를 위해 다시 열심히 달려보도록 하겠습니다.

마지막으로,

실거주의 편안함과 안정감을 포기하고 함께 용기 내어준 아내에게 정말 고맙다는 말을 하고 싶습니다.

매도부터 매수까지 정말 사소한 하나하나까지 서로 의논하고 결정하였기에 지금 이 순간까지 온 것 같습니다.

항상 뒤에서 응원해주고 지원해주는 우리 부인이. 정말 진심으로 감사합니다.

이제부터 진짜 시작이라고 생각합니다.

저에게는 아직 더 큰 목표가 있기에,

지금까지 해온 것처럼 오늘도 묵묵하게 해야 할 일을 해 나가겠습니다.

지금까지 정말 긴 글 읽어 주신 모든 분들께 다시한번 진심으로 감사하다는 말씀 전하며 글을 마무리하려고 합니다.

오늘도 모두 행복한 하루되시고,

열심히 목표를 향해 달려가는 만큼 모든 분들이 꼭 성과로 보상 받으실거라 믿습니다.

감사합니다!

#월급쟁이부자들 #월부 #부동산 #투자 #갈아타기

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