[강아지냠냠] 조급함으로 눈을 가렸던 1호기 투자 복기글



안녕하세요, 강아지냠냠입니다.

작년 겨울에 1호기 매수를 하고나서

잔금, 전세 입주 마무리에 AS까지 알뜰하게 해드리고 나서야 1호기를 마무리했는데요.

월부카페에 올렸던 1호기 복기글을 월부닷컴에 정리해서 살포시 올려봅니다. :)

이 글을 통해서 1호기 투자 시에 느꼈던 점들, 개선해야 할 점들을

짚고 넘어가고자 합니다!

1. 실력 없는 것보다 조급함이 나의 가장 큰 적이다.

2. 시야를 너무 좁게 보지 않아야 한다.

3. 어렵다고 생각될 때 털고 일어나야 한다.

4. 협상은 일잘러 부동산 소장님 역할이 상당히 크다.

5. 남의 말만 듣지 말고 내 눈으로 직접 확인해야 한다.

월부에서 강의를 듣고 앞마당을 만들기 시작한 것은 22년 11월부터,

부동산 공부를 시작한지도 어연 1년이 다 되어가던 작년 여름 즈음부터

1호기를 해야지 생각은 했었는데 직접적인 행동은 거의 하지 않았습니다.

그러다가 대략 8월 즈음부터는 '나도.. 투자 가능한 지역에 가서 투자를 슬슬 해야 하지 않을까?'

라는 막연한 생각에 행동하기 시작했습니다.

그래서 8~9월부터 본격적으로

나도 1호기를 해야겠다!!!!!!!!!!!!!!!!!! 생각 하나로 임장지를 만들기 시작했었는데요.

그러면서 알게 된 사실은 제가 그동안 그저 '공부하려고' 만든 임장지들이 너무나도 많다는 것이었습니다.

막상 투자를 하려고 하니 뭘 어디서 부터 어떻게 봐야 할지 감도 안 오고...

심지어 임장지들도 절대가가 대부분 높고 전세가가 안 받쳐주는 곳들만!!!

앞마당으로 있었습니다.

이렇게 투자가 어려운 때에 '남들이 투자하려면 가야 한다는' 임장지로 향했고, 그러다보니 조급함만 앞섰습니다.

그 곳에서 그 조급한 마음을 안고 매물 임장을 하다 보니 더 눈이 캄캄했습니다.

캄캄한 나머지 바로 냅다 매물 코칭부터 질렀습니다.

그 때 매물코칭 해주셨던 젊은우리 튜터님이 감사하게도 많은 응원과 액션플랜을 주셨는데요.

무엇보다 튜터님이 진심 어린 응원을 해주셔서 힘을 내서 가을, 겨울을 보낼 수 있었습니다.

진심어린 코칭 뿐만 아니라 응원의 톡까지 주시면서 튜터님의 응원에 힘을 팍팍 받고

막막했던 어둠 속에서 손전등을 키고 다음 앞마당으로 향해 나아갈 수 있었습니다.

젊은우리 튜터님.. He is... 증말 쏘스윗...

자세한 후기는 ↓

https://cafe.naver.com/wecando7/10192795

매물코칭으로 얻은 소중한 액션플랜을 가지고 그렇게 가을, 겨울을 임장지에서 보냈는데요.

그런데... 생각보다 쉽지 않더라구요. 당연히 쉽지 않을 것이라고는 생각했지만 생각보다(??) 가격대가 안 깎이더라구요.

'이 정도 생활권에 이 가격이면 괜찮기는 한데... 협상이 쉽지 않은데??'

실력이 없던 것보다 조급함이 저를 더 힘들 게 하더라구요.

조급함이야말로 나의 가장 큰 적이라는 것, 나 자신이 가장 큰 리스크가 될 수 있다는 것을 알았습니다.

처음에는 어떻게 1호기 투자 대상을 골라야 하는지 감이 오지 않아서 분임, 단임을 거치면서

생활권 별로 선호도를 파악해 생활권 우선순위를 세우고

공급 리스크가 큰 생활권/대비할 수 있는 생활권을 나누고

그 안에서 제 투자금으로 투자할 수 있는 생활권을 확인했습니다.

해당 생활권 내에서 매전갭 적게 들어갈 단지들 위주로 매물 임장을 진행했습니다.

이 과정에서 아쉬운 점들이 상당히 많은데요.

1. 생활권 별로 우선순위를 세웠으나 우선순위를 생각하지 않은 점

조급한 마음 때문에 우선순위를 세웠으나 우선순위 대로 생활권을 살펴보지 않았습니다.

다짜고짜 투자 가능 생활권부터 매물임장을 갈긴 점. 충분히 좋은 생활권부터 매물임장을 진행했다면 좋았을 것.

분명 그곳에서도 기회가 있었을텐데? 시야를 너무 좁게 본 것이었죠.

2. 공급 '리스크'만 생각한 점

사실상 이 부분도 1번에서 아쉬웠던 점과 이어지기는 하는데요.

공급 리스크가 있더라도 분명 대비가 되는 매물도 있었을텐데 살펴보지도 않은 점이 매우 아쉽더라구요.

몰랐는데 실제로 더 저평가된 단지, 상단이 아예 다른 생활권에 투자 들어간 투자자들도 많았습니다.

이걸 제가 어떻게 알았느냐? 투자 다 하고 다른 생활권 매물임장하다가 부동산 소장님들이 서로 얘기하는 거 듣고 알았습니다..ㅎ

'공급이 좀 더 많고 위험부담이 있으니까 안 돼.'

'지금도 전세가 안 맞춰지는데 어떻게 투자해?'

'전세 만기가 그 때인데 무슨 수로 대비를 해?'

제가 그저 '안돼.'라는 생각에 아무 것도 하지 않은 그 '감당하지 못 하는 위기'를

누군가는 '감당 가능한 기회'로 본 것이죠.

3. 넓게 보지 않은 점

이것도 1,2번과 또 이어지기는 하는데요.

분명 투자 가능한 생활권이 여럿 더 있었으나 한 생활권만 집중적으로 본 게 아쉽더라구요.

단지로 들어가서도 마찬가지입니다. 돌이켜보면 더 많은 단지들에 투자가 가능했는데 말입니다.

남들 다 투자하는 몇몇 단지들, 그것도 '매전갭'만 생각해서 해당 생활권에서도 하위 1~4등만 매물임장을 진행했고

부동산을 털 때에도 그 물건들만 털었습니다.....

상위 1,2등 단지도 투자가 가능했는데 '매전갭이 생각보다 많이 들어갈 것'이라고 판단해 아예 알아보지도 않았습니다.

꼭 A 단지, B 단지에만 해야 되는 게 아닌데 말이죠.

분명 매매가가 정체 구간에 있었고 당장 매매가가 급등하는 분위기도 전혀 아니었는데(투자자는 진입 많이 하고 있었지만..ㅋㅋㅋㅋ) 단순하게 조급한 마음에 시야가 완전히 좁혀져 있었습니다.

몇몇 단지만 문 두드리며 '없다고!!!! 없다고!!!!' 외치는 저에게 새벽에 위로를 하려고 연락주시더니

후두려패신 이세라님 ^^ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 감사합니다 ^^

넓게 보는 것의 중요함, 조급함 때문에 눈 앞에 많은 단지들, 많은 매물들이 있었음에도 아예 안 본 것 같습니다..

4. 매도자의 하이 리스크(high risk)를 굳이 해결하려고 해준 점(??)

웃기게도 공급 리스크는 이리저리 피해보려고 했으나 정작 매물의 큰 리스크는 해결해보려고 합니다..

매물임장을 하면서 역대급 매물 리스크를 만나는데(경매 넘어가기 직전, 보험사에 근저당 잡힌 것이 많은데 소유권도 집주인에게 없고 대부업체가 신탁등기한 복잡한 물건)

'가격이 싸니까 집주인의 문제를 내가 해결해주면 되지 않을까?'

라는 안일한 생각까지 합니다.

그러나 저에게는 그만한 능력과 경험도 없고 (심지어 어떻게 진행해야 하는지도 몰랐음)

월부에서 배운 투자 원칙에 맞지 않은 물건이었습니다. 저환수원리의 리스크가 감당하기 어려운 물건인 거죠.

제가 관리할 수 있는 리스크가 아닌, 제가 알 수 없는 영역의 리스크가 가득한 물건이었으니까요.(알고보니 다른 빚도 있어 가처분이라도 갑자기 걸리면?...집주인이 갑자기 집을 못 나가겠다고 버팅기면?.....빚만 많은 집주인이 계약하고 잠수타면?....ㅎㅎㅎㅎ)

그럼에도 불구하고 그런 물건들을 찾아다니던 저에게 빈쓰 튜터님이 매물코칭을 통해 아주 뼈를 때려주십니다.

"잃지 않는 투자를 하는 게 더 중요하잖아요."

대부업체로 소유권 넘어간 물건을 사려던 냠냠스

자세한 후기는 ↓

https://cafe.naver.com/wecando7/10422415

이렇게 엉망진창으로 보내다가 ^^....

대체 나의 님은 어디에 있는가, 나의 1호기님은 어디에 있는가 마음 속 병나발을 불었는데요.

너무 어렵다, 매수할 단지가 없다.. 라는 생각으로 점점 가득차더라구요.

이렇게 마음이 어려울 때 그래도 툭툭 털고 일어나야겠다는 생각으로

'한번만 더, 한번만 더'라는 마음가짐으로 부동산 문을 더 열었습니다.

그 때, 한 부동산에서 부동산 광고에서 내린 매물을 가지고 있는 것을 알았습니다.

가격이 싸고 세까지 껴있는 물건이었는데요.

충격적이게도 해당 매물은 제가 '존재한다는 것'은 잘 알고 있는 물건이었습니다.

그러나 제가 그 물건은 아예 매물임장조차 진행을 하지 않았었는데요.

그 이유는 1) 매전갭이 컸고

2) 세입자가 나가기로 한 전세 만기 시점도 대단지 입주 시점과 겹쳤습니다.

그래서 많은 부동산에서

"그 물건은 안 돼. 전세 만기 시점 다 투자자들이 싫어하는 때잖아.

세입자 그 때 나가기로 되어있어. 세도 너무 낮아."

라고 말하던 단지였습니다.

그.러.나.

그 부동산 소장님은 다른 부동산들과는 다르게 그 물건이 가격대를 좀 더 내리면 투자자에게 팔기 좋겠다 싶어서

매도자를 설득해 가격을 싼 구간대로 내렸다는 겁니다.(그 부동산만 알고 있는 가격..)

게다가 세입자도 만기 시점에 입주 예정인 상황도 아니라는 거였습니다.

오히려 세입자는 자녀가 해당 단지 옆 학교를 다녀 재계약 의사까지 있는 거 같다더라구요.(이것도 몰랐습니다...ㅎ)

이렇게 해당 부동산 소장님이 남몰래 가격을 깎아놨는데

한 투자자가 더 싸게 사고 싶다고 집을 보고도 버팅기고 있다는 거였습니다.

그래서 '그 광고 내린 물건 가져갈래?'라는 제안을 받았습니다.

그 전까지 다른 부동산에서 만들어놓은 물건에 대해서 가져가지 않겠냐 제안 받은 게 처음은 아니었습니다만

다른 물건들은 가격대가 매력적이지 않아서 ^.^..............

그러나 이 물건만큼은 가격도 누가봐도 싸고 세까지 껴있으니 세입자와 재계약만 해놓으면 되겠다 싶더라구요.

내 눈으로 직접 확인한 게 아니라면 온전히 다 믿어서는 안 된다는 것.

세입자의 상황은 모르는 사람들의 입이 아닌 세입자 입을 통해서 크로스체크해야 한다는 것.

알면서도 확인을 안 했었던 냠냠스...

결국 ^.ㅠ...............

그 매물은 제가 관심을 가지고 얼마 지나지 않아

원래 사려던 투자자가 매수해버렸지만

이 일을 계기로 깨달았습니다.

어렵다는 생각이 들 때에 주저앉지 말고 일어나야 한다는 것.

사고자 마음을 먹으면 부동산을 계속 털어야 한다는 것.

매수 및 협상은 부동산 소장님의 능력이 정말 중요하다는 것.

그렇게 부동산을 더 털다보니 관심에도 없던, 가격대가 원래 사려고 했던 단지보다 몇 천 좀 더 나가고 매전갭이 더 들 것이라고 판단되어 아예 생각도 하지 않았던 생활권 내 1~2등 단지들을 보게 되었는데요.

의외로 가격대 조절만 한다면 충분히 하위권 단지들과 비슷한 가격에 매수할 수 있다는 사실을 알게 되었습니다.

그러던 중 계속 연락하던 부동산 소장님이 한 매물을 저에게 알려주셨는데요.

원래 내놨던 가격보다 2천만원 가량 내려 최저가가 되었고 전세 맞추기에 꽤 좋은 조건을 자신이 맞췄다고 했습니다.

현재 세입자가 있었는데 매도자가 세입자 보증금 줘서 공실로 만들어주고 소유권은 먼저 저에게 넘기고 잔금은 약 3개월 뒤에 쳐도 되는 조건으로, 듣고보니 전세 맞추기에 정말 괜찮을 조건이었습니다.

이 조건은 다른 부동산에서는 모른다, 자신만 안다고 하더라구요.

다른 부동산에 살짝씩 물어보니 확실히 이 소장님만 알고 있는 조건이었습니다.

이 가격, 이 조건이면 괜찮겠다 생각이 들더라구요.

그래서 매물임장을 진행했는데 생각보다 집에 짐이 많아 어수선했지만 괜찮아보이더라구요...?

(이것은 저의 착각.. 쿨럭.. ㄱ-...)

그러나 저는 확신이 들지도 않고 가격을 좀 더 깎고 싶었는데요. 한 1천만원 정도만 깎고 싶다라는 생각이 들었습니다.

이에 대해서 혼자만 판단하지 말아야겠다!!! 거인의 어깨를 빌려야겠다!!!! 생각이 들어

실례를 무릎쓰고 젊은우리 튜터님에게 이런저런 조언을 구했고

바쁘신 와중에 젊은우리 튜터님이 시간 내서 소중한 조언들을 해주셨습니다.

협상하려던 때에도 좀 막막해서 투자를 많이 해본 선배님에게 조언을 구하고 싶어

랭커님에게도 살포시 조언을 구하기도 했습니다.

막무가내로 헬미.. 도와주세요.. 했는데 선뜻 손을 내밀어주셔서 감사합니다.( _ _)

그러나 ^^...................

앞서 말했듯이 조급함이 저의 눈을 가로막아 배운대로, 조언을 들은대로 온전히 협상을 진행하지 못 했고

아쉬운 대로 협상을 n시간 진행한 뒤에 결국 핑퐁핑퐁에 밀려서

100만원만 더 깎아주는 조건으로 매수하기로 했습니다.

돌이켜보니 이 부분이 정말로 아쉽더라구요.

매도자는 올해 반드시 매도하고자 하는 의지가 강해 대출을 일으켜 공실로 만들어 팔려고 했다는 점,

깎아달라고 했는데 '그럼 안 판다'는 말을 아예 하지 않고 소장님에게 자신의 상황을 설명한 점,

매도자가 그 부동산 소장님을 전적으로 신뢰하고 있었다는 점,

그 물건을 본 사람이 나 밖에 없었다는 점,

게다가 100만원 깎을 때에도 부동산 소장님이 그 중 50만원을 자신의 수수료에서 제했을만큼 팔려는 의지가 강했다는 점에서

분명 더 깎을 수 있었는데 말이죠. ㅠ_ㅠ

한편으로는 매도자가 약 6천만원 넘게... 손해를 보고 파는 것이라는 점에서

무리하게 더 깎아달라고 하기 어렵기는 했습니다.

다만, 여기서 정말로 아쉬운 점은 저의 조급한 태도와 그 태도에 비롯된 협상 전략이었는데요.

좀 더 과감하게 가격을 던지고 부동산을 나가서 한바퀴 돌고 왔어도 충분했을텐데

부동산에서 이렇게 해달라 저렇게 해달라 애걸복걸했다는 것이었죠. ^.ㅠ........

어찌어찌 매수는 하기는 했는데................

증말 매수가 제일 쉬웠...........^^...........................

그 뒤로도 아쉬운 점이 정말로 정말로 많았습니다.

(아니, 여기서 아쉬운 점이..ㅎ 끝이 아니라고..?)

잘한 점은 그래도 힘든 와중에 포기하지 않고 n주 동안 임장지에 짱박혀서 부동산 뒤졌다는 점,

조급했지만 혼자 결정하지 않고 거인의 어깨를 빌렸다는 점,

평소에 좋은 동료들을 주변에 많이 둔 점,

투자 시에 매전갭에만 초점을 맞추지 않은 점 등등

저에게도 잘한 점은 분명 있었습니다.

아쉬웠던 점은 앞으로 투자하면서 채워나가려고 합니다!

매수 할 때 많은 도움을 주신 젊은우리 튜터님, 이세라님, 랭커님, 빈쓰 튜터님,

그리고 축하해주시면서 응원해주신 우리 동료분들 모두

감사합니다!!!

전세 경험담, 수리 경험담 등등은 너무 길어져서 추가로 올리겠습니다.

그럼 2만...........