실전준비반 4강 강의후기 [실전준비반 54기 14조 피터캣]

[상황인식]

1순위. 현재 (나)의 상태 = 나는 지금 투자할 수 있을까?

2순위. 현재 (시장)의 상태. = 시장은 지금 투자하기 좋을까?

3순위. 투자vs실거주 (선택) = 투자,실거주 중 무엇이 먼저일까?

[핵심 투자 개념]

1.잃지 않는 투자(=투자기준)

2.저평가 판단 기준

3.내게 맞는 투자

*보통사람들 시장 예측에만 몰두, 그보다 내 상태 진단이 중요

*강의들은 사람들 잃지않는 투자가 뭔지는 안다, 근데 강의듣고 행동은 잃는데 투자함(->이부분 교정이 어려움)

[상황인식(나->시장->선택)]

[현재 나의 상태]

일반인 투자자 레벨 : 모른다 > 안다 > 아는대로 한다 > 반복한다 >

크게성공 투자자 레벨 : 복기하고 개선한다 > 성장한다 > 완성한다 > 기다린다

ㄴ본인은 어디에 해당되는가?

=질문을 못한다 > 하는게 어렵다 > 지속이 어렵다 > 3년을 못한다 >

반영을 못한다 > 남을 가르칠줄 안다 > 각이 나온다(눈에 보인다) > 고수가 된다(돈 넣고 수익 기다려)

[현재 시장의 상태]

-현시점 = 가격 확실히 저점은 아니다. 단순 강의듣고 잘못투자했을시 2-3년 힘들수도 있음

-현시점=2012년이 현재와 비슷한 상황(매매가,전세가 그래프 참조)

-현시점=서울 매매 전세가 갭 1천만원씩 줄고잇다

ㄴ일산,김포,도봉구=이제 투자하면 안되는 지역

ㄴ강남1시간 이외=지방 (e.g.도봉구)

ㄴ잠실,마포 = 현재 비싸다 생각(->조금 있으면 내려갈거라 생각)

ㄴ대전 = 안싸다 / 대구,부산 = 싸다

ㄴ인천,대구 공급 많은데 전세가 안떨어짐 이유 : 전세는 선반영됌(공포때문에 입주 이전 선반영)

ㄴ둔촌주공 입주(연말) but 올여름,가을이 전세 저점일것 -> 전세가 약할때 매매가 기회가 많아

-투자자할거면, 지방투자 해도됌(판다는 전제하에 투자=투자자)

ㄴ다만 현시점 수도권 구축 매매6억, 전세가 4억중후반 많아 그래서 굳이 지방안해도댐

-지방이 먼저 오를거같다 생각 : 현재 부산,대구 너무 떨어져있어서 오를것 

-평촌(=노원),수지,구리,광명 이상 안팔고 보유

-관악=2호선 위만 4급지 해당

-인천=30평대 사야함(워낙 싸기때문에 20평 안삼)

-분당=마포,성동급 (구축인데도 가격방어 입지)

-과천=20년전 잠실보다 비쌌음(->점점 밀릴것 = 10-20년뒤 나중에 마포만큼도 안될것)

-마곡=직장수요 체감 e.g.젊은층 월욜 저녁 상가 빈자리 없음

ㄴ이사람들 마곡보다 목동 선호->강서 전세 현재 없고, 앞으로도 구하기 힘들것

-광장 3단지 30평대 : 타지역보다 덜 올랏음 

-광장동>자양동 더 좋음(아이키우기 좋음) but 둘다 가격 차 작년 얼마 안났음(차이 안날때 있음)

-신축 분양가 저렴한 서울 아파트=기회 -> 가격 계속 상승만 한 아파트도 존재 (성동 래미안하이리버)

-동작극동 : 우극동 3가지 재건축 뉴스 나오는 아파트중 하나 -> 재건축 한참 멀었음 

-미래예측 : 매매가 전세가 차이 줄이는 전세 폭등 올것(현재 전세 쌈, 전세값때문에 못살겠다 소리 안나오는게 증거) -> 4-6년 이후 전세가,매매가 차이 나는 상황에서 전세가 한번더 확 오르는 폭등 올것

-미래가치 : 한강 북쪽 경기도 <한강 남쪽 경기도

ㄴ한강 북쪽 경기도 : 구리 > 고양시 덕양구 2개정도

-> 고로 한강 남쪽에 투자해야함 

-수도권도 5-6천 갭 올것같다 

-임대사업자 제도화 나중에 나올것

[실거주vs투자]

-서울시 24, 33기준 매매,전세 전체평균,구별로 파악하고 있어야 = 그래야 아 싸네 비싸네 판단 가능

대부분 사람들이 의사결정을 막연하게 한다 구체적으로 지역별 평균가 놓고 실거주시 얼마 대출에 얼마 자본금 필요한지 확인해봐라

-전세대출 후 다주택보유시 전세자금 상환해야

-1주택자 : 현재는 불가하지만 나중에 정책대출풀리면 주택담보로 생활안정대출 or 전세놓기로 투자금 확보가능

-비싼지역 거주(e.g.수도권) = 투자 먼저 추천

(장기적으로 실거주 고려 투자도 고려 가능 -> 고로 좋은입지 투자해라)

-싼지역 거주(e.g.대구) = 실거주 먼저

[투자 강의의 목적(너나위)]

= '투자할 수 있는 사람'의 4가지 요소 가르치는것

1. 높은 투자 이해도 = 버틸수있는 멘탈+지식(그냥 사는것이 아닌, 왜, 어떻게 투자를 해야하는지 본질 이해)

-> 잃지않는다는것을 알고 설명 가능(기본) / 최고수준 투자 한다는것 무엇인지 설명 가능(심화) /

나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명(내 수준)

e.g. 지방투자 왜해 바보같이? 이럴때 흔들리면 내 투자 이유 모르는것

2. 확고한 투자 기준/행동 = 몸으로 행동(기술 영역)

어떤것들에 투자할지 아는가(투자전) / 투자 과정에서 무엇을 어떻게 할지 아는가(투자중) / 투자이후 어떻게 대처할지 아는가(투자후)

e.g. 투자후 시나리오 : 전세오르는데 매매 내려갈때 어떻게해야하는가 / 전세,매매 둘다 내려갈때 어떻게해야하는가 / 둘다 오를때 어떻게해야하는가 -> 각각 상황별 대처 시나리오 아는가?

3. 종잣돈

내가 하는 투자에 적합한 현금 갖고 있나 / 소득 40%이상 저축이 가능한가

4. 안정적환경(회사+가정)

향후 5년 이상 근로소득 발생시킬수 있나 / 평일 하루2시간, 주말 10시간 투입할수 있는가(=적당한 취미 생활 수준 이상 인풋 가능해야)

*3~4는 강사가 컨트롤할수 없는 영역, 고로 1~2 알려준다.

[핵심 투자 개념(잃지 않는 투자->저평가 판단 기준->내게 맞는 투자)]

[잃지 않는 투자]

= 망하지 않고 살아남는 투자

ㄴ투자후 어떻게 대처할지 아는것과 연관

e.g.2016 똑같이 투자한 a,b 결과달라 왜? 투자후 대처가 달랐기 때문

-이거하면서 별에별놈 만남 (특출난놈,돈많은놈,똑똑한놈) 근데 결국 살아남은놈 = 망하지 않고 살아남는놈 = 잃지않는투자하는 놈  

*”잃지 않는 투자“ 정의 외워라  

= 더 벌진 못하더라도,

덜 위험한 것에 투자해서,

목표를 이룰때까지,

투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자

e.g. 2017에 영끌해서 마곡산 사람 vs 2017 영끌안해서 염창산 사람 -> 전자가 성공했지만 저건 단 한사례일뿐 -> 필연적으로 파이어할 정도로 부자되려면 여러번 투자 성공해야

-잃지않는 투자하는것 = 할수있는것, 할수없는것 구분하는것

ㄴ할수없는것 = 1.미래 시세 예측(가격영향변수 공부) / 2.기대하는것(막연한 상승 하락) 

ㄴ할수있는것 = 1.현시점 저평가 판단(현재가격 가지고 결정, 실제가격 상황 조사,숙지) / 2.투자이후 시나리오 대비

[투자이후 시나리오(4가지 CASE)]

1.매매상승,전세상승 = 투자금회수 > 대출청산 후 재투자

상승초반 : 재투자, 상승후반 : 대출청산

-대부분 상승장에 까불면서 상승후반에 매도후 다른단지 재투자(신용대출) 후 역전세 맞음

-상승초반이냐 후반이냐=가격수준으로 판단

50-100% 상승시 욕심내지말고 매도해야

2.매매상승,전세하락 = 역전세 > 매도 or 현금 대응(버티기)

ㄴ실제 거의 없는 케이스, 극히 일시적일뿐(전세 빠지면 곧 매도가 빠진다=진리)

-돈을 번 상태라면 매도에 중심을 둬야(나중에 오르던말던 어쨋든 난 투자에서 돈벌었다)

-실수요자 입장에서 땡큐인 케이스(매매가 곧 빠져) : 서울중 강동,송파만 현시점 전세가 빠졌다(매매도 빠질것) 

-최근 지방투자자 겪는 케이스

-매도 or 현금대응 기준

방어가능&저평가 생각 -> 현금대응(버티기)

방어가능&고평가 생각 -> 매도(수익화)

방어불가 : 매도(수익화)

3.매매하락,전세상승 = 투자금회수 > 재투자 후 대출청산

-현시점 서울 투자하는 사람이 겪을 케이스

-아직 안팔았으니까 매매 떨어져도 기분 안나빠야(난 나중에 매매가 오를때 팔거니까, 현시점 난 전세가 올라 돈번상태임 지각해야)

ㄴ괜찮은 입지면 재투자 기존 단지 또해도됌

싸게삼 : 보유 & 재투자

비싸게삼 : 타지역 추가투자 or 매도

-현시점 비싸게 살 경우 없는듯

4.매매하락,전세하락 = 역전세 > 현금대응(버티기) 후 매도

ㄴ남들하는거 반대로해야 돈번다

투자=고통스러운거 알면서도 남들하는거 반대로해야하는것

-방어가능&저평가 : 현금대응

-방어불가 : 매도(손절)

-방어가능&고평가 : 매도(손절)

-지방 2021년 이후 케이스

-강동구 = 역전세 자주 나는 곳 (공급이 많아 그럼)

-역전세= 부동산 투자자 친구라 생각해야(반드시 겪게됨)

-만약 다주택자라 3개중 2개 버티기 가능한데 1개 팔아야한다면? 입지 좋은곳 존버해야 (매매가 오른것 팔면 나중에 후회함)

-일시적 1가구 2주택 세금 : 나중에 더 많이 벌려면 존버해야

-투자전 미리 미래 상황별 시나리오 생각해둬야, 그래야 안흔들리고 상황닥쳤을때 판단 제대로 할수있음

-재투자 욕심나서 전세가 있는대로 올려받으면 나중에 혹독하게 후회함

-과거평가 : (수도권 14-19년) 재투자 좋은시기 / (20년 이후) 대출갚기에 적절한 시기였음 

-역전세의 빈도?

ㄴ37년간 빈도=13%, 전세상승=41%(폭등25%),안정=47%

*아파트로 돈벌기로했으면 

= 현재 지역별로 아파트 가격이 얼마인지 알아보는게 진짜 맞는 공부 = 임보하는것

-> 월부와서 비싼돈주고 강의 듣는데(성동구 아파트 비교 하는것 듣기만하고) 실제 해당 아파트 가격 모른다면 돈낭비하는것

*강의 듣는시간 이외에 부동산 공부 = 네이버 부동산 쳐다보는것

[저평가 판단] = 절대적/상대적 저평가 / 지금은?

ㄴ최고수준 투자가 무엇인지? 설명 근거 / 어떤것들에 투자할지 아는가?와 관련

저평가 종류 2가지 = 1.절대적 저평가 / 2.상대적 저평가(=최고수준 투자)

1.절대적 저평가 = 시장이 모두 저평가된 상태

-2010 초중반 수도권 부동산=바닥

-2020 코로나직후 코스피 1700=바닥

-현시점=바닥에 가까움

ㄴ아무나 사도 돈번다(꾸준한 노력이면 어느정도 가능)

2.상대적 저평가 = 특정지역, 물건이 상대적으로 더 저평가된 상태

-2016년 강서구 아니라 분당 샀어야 

-2020 삼전이 아니라 한화에어로스페이스 샀어야

ㄴ실력 갖춘 사람 최고수준 수익낸다(많이 벌 기회)

e.g.현시점 9억 -> 나중에 다 차이날것임

성북구 래미안 센터피스 

녹번 힐스테이트>광명 하늘채 : 나중 가격차 날것

ㄴ나중에 시세트래킹하면서 모의투자 검증해나가야 

e.g.현재=이상한 상황  

서울 신축 11억/8억 = 신축전세 살고싶어함(가장먼저 오름)

서울 구축 8억/5억 

ㄴ매매가 차이가 안나는게 이상한것 : 신축 매매가 상대적으로 싼 상태

[절대적 저평가 판단 지표 2가지] 

1.PIR(=중위가격/중위소득) / 2.전세가율(=전세가/매매가)

-PIR 낮을수록 = 집값이 싸다

저평가시기(14.1-18.6) = 서울평균 PIR 11 이하 

-전세가율=단순 투자금만 생각하면 안됌

매매가 10억=live+buy

전세가 5억=live

-> 5억=갭 = 갖고싶은마음 충족시킬수있는 가격

전세가율 낮다 = 전세가갭 크다 = 집갖고싶어하지 않아함 = 절대적 저평가다

-절대적 저평가시기(‘14.1-’18.6) = 서울평균 전세가율 70%(전세가율 65%이하=저평가)

-현시점=PIR 낮은데 전세가율이 못미침

ㄴ전세가 비싼데 전세가율 낮은거 = 매매가 드럽게 비쌀때

ㄴ전세가 싼데 전세가율 낮은거 = 현시점

-서울에서 전고점대비 25% 빠지고 그 지역내 선호 단지일경우=투자추천(나홀로 이런거 사지마)

-도원삼성 래미안(서울)이 지방 대장들(범어sk뷰,봉선제일풍경채,문수로2차아이파크,도룡sk뷰)과 가격 비슷하다=서울이 지방보다 현시점 싸다는 뜻

-서울 2nd 층(마용성,광진,분당) 구축 아파트 지방 대장 아파트 가격비교통해 서울,지방 가격 체크함

*가격과 가치 불균형=기회

ㄴ일반인 : 그가격인데 이유가 있다(->실상은 그렇지 않다, 가치와 가격 괴리 예외 항상 존재)

e.g.교통 : 죽전<수지 -> 강남 접근성 2배차이남 (신분당선 in 수지, 경부고속 양옆에 있지만 차이 엄청남)

-비교시 연식, 평형 비슷한것끼리 비교해야

-반포,잠실,이촌 느낌 비슷할수록 환경 좋은것

-노원,도봉 느낌=산이보임->좋은게 아님

-열심히 앞마당 늘려야=1-5개 비교/ 1-8개 비교 하면 상승장때 더 많이 오르는 물건 기회포착 가능 -> 미래 수익차 벌어짐) 

아는지역의 차이=투자결과의 차이

아는 지역개수 = 투자 실력

-임보 월 1개씩=이렇게 1-2년 보내야

-투자금 연연하지마라 =결국 시간 지나면 투자원금 다 회수하고 결국 물건만 남음->고로 조금 돈 더 투자하고 입지좋은것 사라

-여러개 쪼개서 사지마=마이너스가 플러스 상쇄해서 손해볼것 

-수강생,강사 차이=강의끝난뒤 행동굼뜨다 그러면 지식차 안나도 빈부격차 계속 벌어짐

[내게 맞는 투자] = 가치성장투자 / 소액투자

-내 투자 설명할줄 아는 것=흔들리지 않고 투자 유지 가능 비결

-아파트로 돈버는 방법(2가지 전략)

1.1주택자 

-일시적 1가구 2주택 반복 : 실거주집사고 세끼고 하나더사고->실거주집 팔고 세낀집으로 실거주 갈아타기 or 둘다 팔고 합쳐서 더 급지높은곳 사는식(비과세 계속 혜택 누리기) 

-롯또청약 당첨 : 실거주만족+노후 주택연금 

-> 1주택전략 : 절대적 저평가 시기만 잘 잡으면 된다(본인업이 중요한 소득 뚜껑이 없는 사업자,자영업자,전문직 적합)

c.f.1주택 판매시 세금 안냄

2.다주택자

-가치성장(입지) : 투자금규모보다(=투자금 있는사람 전제) 물건 가치,가격 집중

ㄴ입지좋은걸 샀다면 시간지나면 처음 전세가가 매매가를 넘어서게 됨

-소액(매-전) : 물건가치보다 투자금 규모,가격 집중 

-> 다주택자 : 절대적 저평가, 상대적 저평가 잡으려 노력해야함(자산축적이 중요한 소득 뚜껑이 있고 시간 만들수있는 직장인,주부 적합)

*4가지 케이스 중 본인 컨셉 확실히 정해야 

-욕망과 결핍이 열정만든다

ㄴ둘다 있으면 부동산투자 도전해봐라

-지금은 열심히 하지만 1-2년 지나면 힘들어질것 

ㄴ꿈에그리는 모습 있어야 함 : 그래야 버틸수 있음 + 현실화됨