안녕하세요.
대기만성 흙수저 대흙입니다.
10월의 끝자락 에이스4반의 반모임을
유디튜터님과 함께 진행하게 되었습니다.
한 달동안 궁금했던 점과 성장하고 싶은 점, 부족한 점을
가감없이 얘기나눠볼 수 있었고 유디튜터님의 통찰력을
아낌없이 받을 수 있었습니다.
# 반모임 복기
민갱님과 적부님의 최임 발표를 통해
어떤 생각을 하고 또 어디까지 딥하게 파야하는지
배울 수 있었는데요. 민갱님의 공급과 관련된 당시 시장의 상황에 대한 인사이트를 통해 한층 더 깊게 수도권을 이해할 수 있었습니다. 또한 적부님의 깔끔하고 축약된 발표를 보면서 와우 저런 식으로도 전개해 나갈 수 있구나하고 생각해 볼 수 있었습니다.
1) 시장에 대한 통찰
📌 22년 말 전세가 폭락 및 23년 개포 대단지 입주시에도 전세가가 올라갔다. 공급에 따른 전세가 분석 시 공급량과 가격수준을 같이 봐야 한다. 투자할 시에 공급이 많은데도 전세가가 낮다면 그 이상 전세가가 안빠질 수도 있다. 비슷한 급지에서 비슷한 가치를 가진 단지의 전세가를 비교해봐야 한다.
📌 지역을 보는 것에서 운영 관점 뿐만 아니라, 단지 주변이 어떤 지역으로 둘러쌓여 있는지 한 번 더 본다. 실수요자 혹은 해당 지역 주변 거주자들은 높은 단계를 보다가 해당 단지로 내려오면 가격이 싸보인다. 다만, 애초에 주변 지역에 급지가 낮다면 주변에 비해서 조급해지지 않는다. (수지 풍덕천동 < 분당 구미동)
📌 토허가 지역은 매매가 위주로 보며, 비규제 지역은 투자금까지 본다. 현재 전고점 아래면 다 저렴한 것이다. 같은 투자금이 들어간다면 가장 가치가 있는 것을 하면 된다. 현재 전고 이하인 단지들은 장기적으로 봤을 때 허리이다. 15~16년 당시엔 모두 싸기에 그 중에선 좋은 것을 하는 것이 중요하다. (좋은 것이란 가격이 비싼 게 아니라 가치가 좋은 것)
📌 어떤 단지를 투자해서 어디가 언제 오르고 갈아탈지는 모른다. 그냥 포트폴리오를 개선해 나가는 방향으로 투자를 이어나가는 것이다.
📌 C도시는 작은형 K도시는 막내. C도시는 B도시가 눌려 있어도 좋은 단지들은 조금 먼저 반응하는 경향이 있으나, 큰 형님이 반응해야 폭발적으로 반응할 것이다. 비슷할 것 같다. 굳이 고르라면 B도시이고, 투자금 관점에서 메리트가 생긴다면 다를 것이다.
📌 결국 규제로 건드는 것은 공급물량, 거래(대출, 세재)다. 17년엔 서울을 묶었으나 토허가는 안묶었다. 지금은 토허가로 묶은 것. 과거 시장에선 DTI규제를 하고 현재는 DSR을 했다. 디테일만 바뀐 것이지 맥락을 똑같다.
2) 튜터로서의 역할
📌 실전반 제자분들의 방향성을 물어보고 그에 맞는 실거주, 투자를 제시해야 한다.
📌 개인 상황에 따라 지방을 가기 어렵다면 수도권 투자를 하는 것이다.
📌 취득세 관련해 연봉 1억에서 연봉 2억 된다고 하면 근로소득세 높아진다. 안할래요 하는 사람이 있을까? 미래가 안그려지기 때문에 목표가 보이는 게 아니라 문제가 보이는 것이다. 연봉이란 월급쟁이들은 딱 보이기 때문이다. 취득세에 관련해서 그렇게 설명한다.
📌 임장지란 재료를 통해 임보를 쓰고 투자자로 성장하는 과정이다. 지역분석을 어떻게 투자자가 하는지를 실전반에서 익히고 이 루틴을 계속 이어갈 수 있는 발돋움이 되냐는 거다. 이런 것들에 대해 생각해본다면 투두리스트가 자연스럽게 나올 것이고, 성장하기 위한 마음이 생긴다.
3) 성장을 위한 방법
📌 투자를 하는 것처럼 몰입해야 한다. 말려도 튜터링을 더 열심히 하고 잘하고 싶으니까, 재밌게 노는 것처럼 성장의 영역들을 계획을 세우고 확장해 나가야 한다.
4) 임보 BM사항
📌 가격보단 가치에 집중한다. 다른 투자자들과 차별을 두기 위해선 가격보단 가치를 얘기할 수 있어야 한다. 실제로 밟고 매임을 해봤기에 가치가 되고 와우포인트가 된다.
📌 단지분석에서 과거 공급이 많았던 시기 전세가와 상관없이 매매가가 올랐는 단지인지 분석해보고, 향후 어떤 방향으로 반응할지 고민해봐도 좋을 듯 (B도시와 D도시)
# 정리
그 과정에서 여러분들이 되게 행복하다라면 이게 맞다고 생각한다.
내가 거리낌없이 제3자를 도와줄 수 있다면 이 길이 맞을 것이다.
물론 이 과정이 어려울 수 있다. 스킬적인 부분이나 마음이 어려울 수 있다.
저는 여러분들이 튜터가 될 수 있는 분들이라 생각하고 말씀을 드릴 겁니다.
권유디 튜터님
이번에 멤생이 반장님의 질문을 통해 어떤 계획을 세웠을 때, 그 계획과 투두리스트들을 어떤 마음가짐으로 챙겨야 하는지 명확하게 배운 것 같습니다.
투자를 하는 것처럼 정말 재미있고, 몰입하듯이 튜터링과 나눔 또한 동일한 마음가짐으로 생각한다면, 그 이후의 행동들은 자연스럽게 나오므로, 그 WHY를 찾기 위해 좀 더 많은 시간과 노력을 쓰도록 하겠습니다.
긴 시간 진심을 담은 튜터링 해주신 권유디 튜터님께 감사합니다.
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