신문기사, 전세 포비아에 잇단 재계약

25.12.12

✅신문기사

실거주 의무 강화로 서울 주요 단지들의 전세난이 심화되고 재계약 비율이 확대되고 있다.
송파구의 올림픽선수기자촌, 리센츠, 트리지움 등의 갱신 계약 비중이 66~87% 수준이다.
10월 15일부터 12월 10일까지 서울의 갱신계약요구권 사용은 6,737건으로 전년 동기 4,930건 대비 36% 증가했다.
수요자 입장에서는 이사보단 재계약을 해 시장을 지켜보자는 심리가
집주인 입장에서는 1주택자의 전세대출에 DSR이 포함되면서 현금 세입자를 구하기 쉽지 않아져 기존 세입자를 선호하는 심리가 있다.
서울 전세 물건은 25년 초 3만건 → 최근 2.5만건으로 16% 이상 줄었다.
전세공급자 역할을 하는 갭투자자, 다주택자, 분양 계약자의 물건이 줄어들었기 때문이다.
서울 입주 물량은 25년 4.6만→26년 4천→27년 1만 가구가 공급되 구조적인 문제 또한 심각하다.

✅생각정리

서울 입주물량은 조사 기관마다 조금씩은 다를 수 있는지 아실은 26년 4천 가구, 아파트지인은 26년 1.5만 가구로 꽤나 큰 차이를 보이지만 여전히 부족한 상황이다.
서울은 경기권이랑 같이 묶이기 때문에 같이 살펴봐도 항상 안정적인 공급이 있었던 2018~2025년 대비
2026년부터는 매년 60%, 90%, 60%, 30% 수준으로 줄어드는 걸 볼 수 있다.
더 긴 맥락에서 봐서도 서울+경기가 수요 대비 공급이 부족했던 건 2011년~2015년인데
이는 2008년 세계경제위기 이후로 감소한 착공 물량으로 인해 2011년 이후부터 영향을 받은 것으로 예측해볼 수 있다.
이 당시 적정 수요 12만 대비 9~10만 가구 공급으로 80% 이상의 적정 공급이 되었음에도 우리가 알고 있듯이 2015년 이후로 점진적인 상승, 그리고 2018년 이후로 본격적인 상승장에 들어갔다.
서울경기의 2011년~2015년 공급물량이 51.4만 가구 / 2026년~2029년 25.9만 가구 공급이다.
수요&공급 측면에서 살펴볼 때, 5년간 공급물량보다 4년간 공급물량이 반토막이기 때문에 이전 시장 대비 훨씬 가파르게 오를 수도 있다.
지역구별로 살펴보아도 (아실자료 참고) 수요 대비 공급이 많은 곳은 서초구, 성동구, 성북구, 구리, 과천, 광명이고
서초구와 광명의 2027년 공급을 제외하면 대부분의 과공급도 적절한 수준이다.
특정 지역에 지나치게 공급이 과도하지도 않기 때문에 과다 공급으로 인한 매매/전세 불안도 거의 없을 것으로 보인다.
특히, 지금 광명의 추세를 보면 25년에 가장 많은 공급이 있었지만 과자헤가 33평이 18억을 기록하는 등 신고가를 경신하고 있다.
현 정부의 방향은 ‘1주택에서 멈춰라 & 다주택자 혼낸다'이지만 이 결과로 벌어지는 전세난과 공급 부족은 한번도 경험해보지 못한 부동산 시장으로 나타날 수도 있다고 생각된다.
이 시장을 알고 경험하고 복기하는 것만으로 큰 도움이 될 거라 생각한다.
지금 시장은 실수요자 중 대출보다 본인들의 현금자산으로 주택을 구매하면서 가격을 방어해주고 있다.
이러한 시장에서 정부가 부동상 상승세를 막을 수 있는 어떤 정책이 있을지 의문이고
최근 소액투자 강의에서 자모님을 비롯해 많은 멘토님들이 지금도 늦지 않았으니 부동산 매매를 강조하는 이유를 알 것 같다.
신중하게 자산을 취득하되 더 이상 미루면 안되는 시장으로 보인다.