부동산트랜드 2026 독서후기 [반나이]

[본,깨,적]

PART1. 2025년 부동산 시장 돌아보기

작년의 경우, 많은 변수가 한 방향을 바라보고 있었고 미래는 ‘정해져 있다’ 말할 수 있을 만큼 선명했다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 서울 부동산 상승 태세를 가리키고 있었다. 당시 시장 참여자 다수는 눈치채지 못했지만 강남 지역은 심지어 신고가를 경신하거나 그에 준하는 가격으로 상승 중이었다. ‘슈퍼사이클’의 초입에 진입한 것이다.

가격 측면의 기술적 분석은 물론이고 공급 물량, 금리, 인플레이션 등 다각도로 부동산 시장을 바라봤지만 결론은 일치했다. 모든 시장 지표가 상승 방향을 가리키고 있었고, 그 신호로 전세가격 폭등과 전세 및 매매 거래량의 역전도 확인할 수 있었다.

정부의 수요 억제 정책이 시행되더라도 그 효과는 고가주택 지역에 한정될 가능성이 있다. 저가주택 지역의 경우 단기적으로는 강한 정부 규제로 말미암아 거래가 단절되는 패닉 상황이 생길 수 있으나, 이에 따른 영향은 제한적이다.

2025년에 금리인하신호, PF문제 연장, 전세값 폭등 같은 요인들이 부동산 상승의 슈퍼싸이클 신호를 주었었고, 이를 25년에 주장했다고 저자는 말하고 있다. 실제로 규제에 의해 6.27대책 이후 잠시 거래가 주춤하였으나 공급대책에 실망하고 가격이 빠르게 상승하였다. 

PART2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 사실이다. 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다. 이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다.

거래량으로 시장의 회복을 탐지한다는 점을 근거로 하고 있는데, 6000건 이상을 기준으로 생각해보라던 너나위님 말씀과 일치한다. 

명확하다. 외부 요인(정부의 시장 개입)이 없는 경우, 시장에 참여하는 소비자들의 관점이 명확하게 바뀌었다는 것이다. 이는 정부 정책의 효과가 약해질 거라는 인식이 소비자들에게 전파되는 순간, 시장의 흐름이 한번에 바뀔 수 있음을 뜻한다.

정부의 규제에 대해서 사람들도 내성이 생긴다. 6.27 정책때는 규제가 나오자 바로 시장이 얼어붙었는데 (고가주택포함) 10월 규제 이후로는 여전히 서울이 상승장이다. 이미 약해질거라는 인식, 어차피 우상향이라는 생각이 모든 사람들의 마음속에 퍼진 듯하다.  

이른바 ‘슈퍼스타 경제학’이 적용될 수 있다. 슈퍼스타 경제학이란 (상대적) 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면, 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상을 일컫는다.

거래량에서는 뚜렷한 회복 신호를 보내고 있다. 2023년 1분기 바닥 시기 거래량은 1,027건이었으나 2025년 1분기 거래량은 1,511건, 2분기 2,502건으로 증가 추세다. 이러한 거래량 선행 회복은 향후 남양주의 가격 상승이 김포보다 빠를 가능성이 크다는 점을 시사한다

공통적으로 거래량이 많이 증가한 지역들의 특징은 강남인접한 지역이라는 것이다. 즉, 흐름이 중심(강남)에서부터 퍼져 나가는데 김포보다 남양주(다산)의 가치가 더 높기 때문이다. 

중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.

반드시 강남에서만 돈을 버는건 아니다. 가장 빠르게, 그리고 큰 수익을 얻지만 결국 시장의 끝에서는 1급지든 5급지든 같은 수익률을 가지게 된다. 

노도성과 금관구 등 4권역은 회복을 시도하는 초기 단계에 머물러 있다. 이들 지역은 서울 내에서도 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 만큼 6·27 대책의 무풍지대나 다름없다. 관건은 어느 시점에 수요자들이 시장에 참여하느냐다.

의도 자체에는 수능 대비 학원이 부족하지만 목동, 반포, 대치동 등 우수한 학원가에 충분히 오갈 수 있는 거리라는 점이다. 특히 목동까지는 지하철 5호선으로 15분 거리에 불과하며, 앞단지는 9호선을 타거나 자전거로도 이동할 수 있다. 하지만 혼자서도 열심히 공부하는 능력이 중요한 최상위권 학생들에게 학원이 얼마나 가까운지는 큰 변수가 되지 않는다..

여의도와 목동 학군가치에 대한 설명. 여의도 학군이 부족한줄 알았는데 개개인에 맞춘 고급 학군니즈라니 생소한 개념.  

PART3. 서울시 빌라 시장 정밀분석

히려 비아파트에 거주하는 사람이 더 많은데, 이들이 거주하는 유형은 단독·다가구와 연립·다세대가 절대 비중을 차지한다. 앞으로 이야기할 ‘빌라’와 직결되는 유형이다.

또한 2022년 대규모 전세사기 사건은 세입자의 보증금 손실에 대한 불안감을 크게 자극했고, 보증금을 가능한 한 줄이려는 임차인들의 수요를 증가시켰다. 즉 임대 계약에 있어서도 안전성과 유동성을 중시하는 방향으로 임차인들의 선호가 변화하며 전세 거래가 크게 줄어든 것이다.

지금은 이미 하락장을 지나왔고, 전세금이 상승한다는건 알지만 빌라는 그래도 월세라는 인식이 팽배하다. 빌라공급 감소는 서울의 주축 중 하나를 잃는것과 같다. 

그런데 전세자금대출 상품이 나오면서 전세는 금리 수준과 자금 조달 여건 등 (매매가격에 영향을 주는) 금융 환경의 영향을 받게 됐다. 그 결과 투자처로서의 성격이 약한 빌라 시장(빌라에 투자해 큰돈을 벌겠다는 투자자는 많지 않음)의 매매가격과 전세가격이 같은 요인(예, 금융시장)의 영향을 받게 됐고, 이는 두 가격체계가 같은 방향으로 움직이는 환경을 조성했다.

전세자금대출부터 전세가 금융상품이 되어 움직이기 시작. 빌라시장을 더이상 투자의 수요로 보지 않는 이들이 다수.  

빌라 시장이 사라진다는 것이 뜻하는 바는 단순히 ‘빌라가 더 이상 지어지지 않는다’라는 차원이 아니다. 서울의 주거 체계에서 구조적 공급 축 하나가 사실상 제거되고 있다는 의미다. 이는 상대적으로 더 열악한 주거환경으로 이동을 유도하게 된다. 실질적인 주거 이동의 하향화가 발생하는 것이다.

주거의 하향화라는말이 와닿았다. 결국 자본주의를 알지 못하면 밀려나고, 더 열악한 주거환경으로 가게된다. 이는 서민을 위한 공급정책이 아니다. 필자의 말대로 빌라공급 역시 적극적인 검토가 필요하다. 

아파트 중심의 가격 상승세는 빌라 투자의 매력도를 낮추는 요인으로 작용했으며, 특히 전세사기 이슈와 같은 특수한 리스크도 존재해 빌라의 매수 심리를 감소시키는 결과로 이어진 것으로 보인다.

빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편되는 양상을 보여주는 단초 중 하나는 초등학교 학생 수다. 빌라 밀집 지역 소재 초등학교 학생 수가 아파트 단지 인근 초등학교 학생 수보다 빠르게 줄고 있다. 아파트와 빌라 시장의 역할과 균형이 서서히 무너지는 모습이다.

빌라는 매매 위주 시장보다는 임대차 시장의 역할을 하는데, 최근 전세사기 등의 여파로 전·월세 시장에 변화가 일어났다. 반전세의 비중이 월등히 커진 것이다. ‘순월세’ 비중이 상승한 것은 맞지만 전체 계약 건수와 비중을 볼 때 ‘반전세’ 시장으로 재편된 것으로 보인다.

빌라 = 반드시 월세여야 안전 이라는 인식이 이미 퍼진듯하다. 하지만 월세는 매월 부담이 있고 전세는 그 장점은 있으나 리스크하니 반반 섞어서 반전세 형태로 운영을 진행하는 모습. 

PART4. 부동산 투자 빅이슈 TOP6

트럼프 행정부는 포괄적인 관세 인상 기조를 유지하면서도 상황에 따른 세율 조절 전략을 취하며 각국에 위협적인 태도를 보이고 있다. 이러한 미국의 정책 방향은 세계 자본시장과 실물경제 전반에 막대한 파급력을 미치는 중이다. 한국 역시 그 영향권에서 벗어날 수 없다. 트럼프식 보호무역주의는 세계 무역 구조를 뒤흔들었고, 특히 우리나라처럼 수출 의존도가 높은 국가들에 막대한 부담을 안겼다. 이는 결국 국내 인플레이션을 자극하는 요인으로 작용하고 있다.

트럼프 관세로 인해 위험자산 가격이 떨어지고, 자본주의 실물경제에도 파급을 미치고 있다고 한다. 이제 서울부동산은 대내외 금융이슈와 연관이 있는만큼 이 부분을 잘 모니터링 해야한다. 22년도 금리가 상승하며 폭락했던것을 감안하면, 충분히 충격을 줄 수 있는 사안이다. 

이러한 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 고정 수익을 제공하는 예금의 실질가치가 하락함에 따라 자산가 및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산(Tangible Asset)의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다.

조건이 비슷한 단지가 많은데도 부동산 시장에서는 과도한 프리미엄이 형성되는 소수의 ‘슈퍼스타 단지’가 출현한다. 이런 현상은 특히 부동산 시장 대세 상승 초기에 생긴다.

 슈퍼스타 단지의 출현은 단순한 가격 불균형을 넘어 지역 불균형으로 연결된다. 브랜드의 힘으로 가격이 유지되는 현상도 나타나고 있다.

이러한 공간적 불균형은 서울 아파트 시장이 더 이상 ‘중산층 중심 시장’이 아니라 특정 계층을 중심으로 위계화된 구조로 재편되고 있음을 시사한다.

아파트의 가격도 양극화 되고 있지만, 더 중요한 것은 아파트 시장 자체도 중산층이 아니라 상류층/하위층을 가르는 트로피이자 거주지가 된 것이다. 이는 부의 양극화임과 동시에 추후 부동산 시장, 거주 안정성에도 좋지않는 영향을 미친다. 

즉 업무지구 자체와 겹치는 강남·서초권역과 달리 2호선 외곽 강북 지역에서는 번듯한 업무지구를 찾기 힘들며, 가장 가까운 업무지구는 광화문이라는 말이다.

앵커링 효과는 처음으로 집을 구입하려는 실수요자나 투자자들에게 과도한 불안감과 기대감을 동시에 불러일으킬 수 있다. 초고가 아파트 가격 변동은 시장 전체를 대변하지 못함에도 불구하고 언론의 집중 보도로 인해 시장이 급격히 상승하고 있다는 잘못된 인식을 갖게 될지 모른다. 이는 주택 구입을 앞당기거나 비합리적인 결정을 유도하는 결과를 낳는다.

앵커링 효과를 통해 서울 아파트에 대한 불완전한 인식이 생기고, 이를 비교하고 인식함으로써 앵커링효과가 발생하는 것으로 보인다. 의식적으로 앵커링 당하지 말고 평균 자체를 생각하는 습관 필요. 

문제점을 해결하기 위해서는 중윗값처럼 대표적이고 균형 잡힌 지표를 기반으로 부동산 시장을 분석하고 공유하는 것이 필요하다. 미국을 포함한 해외에서는 부동산 시장을 분석할 때 중윗값을 주요 지표로 사용한다. 중윗값은 주택 가격 분포에서 중앙에 있는 값을 뜻하며, 일부 극단적인 고가 또는 저가 거래가 시장 전체를 대표하지 않도록 하는 데 유용하기 때문이다.

“(서울시) 입주 물량이 이 정도로 부족한 경우, 2025년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 이는 매매가격으로 전가될 수 있다. 따라서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 매우 크다.”

2025년 가을 이후 서울시 아파트 시장의 흐름이 경기 전반과 다르게 움직이기 시작한다면 이는 ‘분양 시장’에 적절한 대비를 하지 못한 서울시 정부의 무능과 실책 탓이다. 정부에 대한 시민들의 신뢰가 무너진다면 시장은 다시 한 번 상승 방향으로 움직일 가능성이 크다. 시장 실패(인플레이션으로 인한 시공비·토지비 상승과 공급 감소 가능성)에 더해 정부 실패(서울시의 무능으로 2023년 이후 분양 시장에 대한 대비 부족)까지 더해지면 시장은 비합리적으로 움직일 수밖에 없다.

정부에 대한 실망이 어디까지 왔는지에 대해 나오지는 않지만 앞으로 공급 대책에 대해 너 빠른 결과물과 문제개선이 이루어지지 않는다면 시장이 어려운 국면에 처할 수 있다. 

다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다. 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용 가능 자산’으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다.

 투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트라는 것이다. 그리고 상태가 멀쩡한 아파트 매매가격은 일반적으로 전세가격보다 낮을 수 없다. 즉, 전세는 매매의 강력한 하방 저지선 역할을 한다는 것이다.

외곽 지역은 상대적으로 자산 여력이 약한 실수요층이 많아, 거래 회복과 가격 반등 속도가 다소 지연되는 경향이 두드러진다. 이는 결과적으로 수요 회복 강도, 거래량 회복 속도, 시장의 신호 인식이 지역별로 다르게 작동하고 있음을 보여준다.

외곽은 아직 흐름이 도착하지 않아서 실거래위주로 진행이 되고 아직 가수요는 들어오지 않음. 자산별로 수요회복, 가격상승에 대한 이야기를 하는데 23년에 이미 좋은 지역은 1차 반등을 진행하며 이 모습을 보여줌. 

PART5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포

즉, 장기 상승 추세 속에서 상승과 하락의 사이클이 존재하는 것이다. 그리고 가격 상승기, 외부 환경(대내외 경제 변수 등)이 변화하지 않는 가운데 정부가 갑작스럽게 개입하는 경우 시장 상황이 정체 혹은 일시 후퇴하는 모습이 보일 수 있다.

결국 서울 부동산 시장은 단기 정책으로 가격을 조정하거나 수요를 억제하는 데 한계가 있다. 장기적으로는 ‘상승에 대한 기대’가 시장의 방향을 좌우하는 핵심 요인이다. 정책이 일시적으로 기대심리를 누를 수는 있지만, 자산으로서의 기대가치는 쉽게 꺾이지 않는다. 

한강권과 강북·서남권 아파트를 다시 요약하면, 우선 ‘경희궁자이’가 모든 기간에 걸쳐 다른 아파트 단지들에 비해 높은 가격을 유지하며 움직이고 있다. 강북 지역의 대표 아파트 단지로 자리매김한 것이다.

30대 초반 인구 증가율이 높다는 점은 청량리역과 동대문구 일대에 중·대규모 신축 아파트 단지가 꾸준히 들어서고 있다는 사실과 무관하지 않다. 이는 주거지를 선택하는 실수요층이 실질적인 입주 가능성과 교통 편의성, 주변 생활 여건 등을 종합적으로 고려하고 있음을 뜻한다. 특히 청량리역은 GTX를 비롯한 다양한 광역교통망 신설이 예정돼 있어 젊은 세대의 직주근접 수요를 충족하는 데 유리한 입지다.

늘 싸이클이 존재한다. 부동산 거래와 공급에 따라 싸이클이 나뉘는데 지금 관점에서는 포근한 상승장 단계이다. 현재 핫한 곳은 청량리이며 실수요가 탄탄하고 공급개선이 있으며 GTX를 비롯한 광역교통망이 있다.  

PART6. 26년 부동산 가격 대예측

6·27 대책은 저가 아파트 시장에는 별다른 영향을 일으키지 않으며, 중가 및 고가 아파트 수요에 더 큰 영향을 미친다. 다만 초기에는 모든 가격대 아파트 수요층에 충격을 줘 일시적으로 거래량이 줄어들 수 있다. 하지만 중기에는 저가 아파트가 6·27 대책의 영향에서 벗어나면서 해당 시장에 다시 수요가 유입될 가능성이 있다.

잠깐 주춤했으니 다시 상승한 모습을 보인다. 서울 4급지 중간까지는 전고가 도착한 모습을 보이고, 나머지는 아직 전고 이하다. 

장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. 따라서 강북이 현재까지 정체 상태였다는 점은 향후 상승 잠재력이 있다는 뜻으로 해석할 수 있다. 즉, ‘강북 아파트 시장은 더 이상 오르지 않는다’라기보다는 향후 상승 가능성이 있다는 관점으로 바라봐야 한다.

거래량이 감소하는 가운데 현금 동원력이 있는 일부 수요층이 시장에 참여한다면 본질가격이 인플레이션에 맞춰 상승하는 가운데 일부 슈퍼스타 단지에서는 신고가도 등장할 수 있다. 반대로 일부 단지에서는 하락 거래가 나올 가능성이 있다. 거래량 급감으로 어쩔 수 없이 급매하는 경우다.

먼저 2024년 시작된 집값 슈퍼사이클이 여전히 진행 중이라는 것이다. 물론 6·27 대책으로 말미암아 단기적으로 시장이 정체된 것으로 보이지만 이는 제한적이다. 다음으로는 본질가격이 여전히 (인플레이션만큼) 조금씩 우상향하는 가운데, 강북 지역으로 ‘상승 도미노’가 이어질 가능성이 있다.

슈퍼싸이클이 온다는 의미는 후순위 노도강 지역의 상승률도 강남 못지않게 갈 수 있다는 것이다. 앞으로 앞단의 단지들이 날아가게 되면 과감하게 비싼걸 사는게 아니라 뒷편을 고르는게 수익률 편에서 더 옳다. 

첫째는 시장 진입 자체를 차단하거나 제한하는 방식이다. 이는 곧 접근성을 낮추는 정책으로, 대출 한도를 제한하거나(주택담보인정비율·총부채원리금상환비율 규제 강화 등) 처음부터 주택을 살 수 있는 자격을 제한하는 방식이다.둘째는 시장 진입은 허용하되, 부동산을 보유하거나 이용하는 과정에서 경제적 부담을 부과하는 방식이다.

지금 정부는 들어가는 접근성을 어렵게 하고, 보유는 쉽게 유지하고 있는데 이는 옳지않다. 매수에 대해서는 적극 권장하되, 보유를 어렵게 해야한다. 

시장에 들어가는 문턱을 높이는 것만큼이나 진입 이후 ‘체류 비용’을 높이는 전략도 병행해야 한다. 이런 방식이야말로 투기 수요를 억제하고 실수요 중심의 시장 구조로 전환하는 데 유효하다.

자본주의를 지향하는 어떤 선진국 대학에서도 “정부가 집값을 잡아야 한다”라고 가르치지 않는다. 그들의 정책 목표는 오직 주택 접근성(Housing Affordability) 또는 주거비 부담 능력 강화에 초점을 맞춘다.

사회적 배제를 경험한 계층은 정책이 자주 바뀐다는 점을 인지했기에, 정책에 대한 신뢰성이 낮아지고 ‘이번 기회를 꼭 잡아야 한다’라는 결정으로 이어질 수 있다.

자유시장경제 체제에서는 목표로 삼을 수 없는 매우 반시장적인 정책이다. 따라서 해외 주요 국가에서 설정한 주택 정책 목표는 무엇이며 우리 정책 목표와 어떤 차별점이 있는지, 여기서 어떤 시사점을 얻을 수 있는지 논의하고자 한다.

반드시 이루어진다는 아니어도, 현재 한국의 상황을 전반적으로 분석해보며 적용 여부를 발라내는 노력이 필요하다. 

주택 소유 확대는 개인의 금융 안정성을 높이고 자산 축적을 가능케 한다. 주택 소유주는 대출을 갚으면서 자산을 축적하며, 부동산 가치 상승으로 자본 이득을 얻을 수 있다.

주택 정책은 단기적인 시장 변동에 대응하기보다는 장기적인 안정과 성장을 목표로 삼아야 하며, 이를 통해 더 많은 시민이 안정적인 주거환경을 누리도록 해야 한다.

더욱 많은 사람이 적정한 경제적 부담을 지고, 적당한 주택과 커뮤니티에 오래 거주(임차 혹은 소유)할 기회를 주는 것이다. 즉 저소득 서민과 더불어 중산층 및 소득이 감소하는 고령층이 적정한 부담을 지면서 주택을 임차 혹은 소유할 수 있는 정책(주택금융 및 적정 수준의 공공지원, 민간 임대 주택 등 제공)을 펼치는 것이다.

최근 비슷한 내용으로 다주택자 뿐 아니라 고비용 주택을 가지고 있는 사람들에 대해서도 세금추가부과를 검토하고 있는것으로 보인다. 즉, 매수는 쉬워도 관리비용을 높이는 방향은 앞으로 부동산 시장에 긍정적인 요소가 될 것으로 보인다. 

이때 현재 가격이 아닌 매입 시점 가격을 기준으로 인플레이션만큼(혹은 몇 퍼센트씩 정률로) 올려서 자산가치를 평가한다면 주택 가격이 물가보다 빠르게 상승하더라도 고령층의 세금 부담이 적정 수준에 머물게 된다.

[나누고 싶은 이야기]

먼저 2024년 시작된 집값 슈퍼사이클이 여전히 진행 중이라는 것이다. 물론 6·27 대책으로 말미암아 단기적으로 시장이 정체된 것으로 보이지만 이는 제한적이다. 다음으로는 본질가격이 여전히 (인플레이션만큼) 조금씩 우상향하는 가운데, 강북 지역으로 ‘상승 도미노’가 이어질 가능성이 있다.

여러분들 앞마당 중 하나를 골라서 6.27 이전과 이후를 고민해보고 어떻게 변화하였는지 이야기해봅시다. 현재 양극화가 이루어져있다면 저평가 인건지, 가치와 부합하는지 이야기해보고 각자의 앞마당에서 양극화가 된 지역을 골라 소개해봅시다.