✅ 25평 기준 동별 위상 / 랜드마크
- 마곡동/가양동 ↔ 용두동을 비슷한 레벨에서 볼 수 있다 (근데 용두동은 표본인 단지 수가 너무 적긴 하다)
- 내발산동 ↔ 전농동 비슷한 레벨로 볼 수 있고 랜드마크 가격을 보면 내발산이 조금 눌려있어 보인다.
- 염창동 ↔ 이문동을 비슷하게 볼 수 있는데, 이문동은 최근 신축들이 들어오면서 가격을 높인 경향이 있다.
- 장안동, 제기동, 청량리동, 휘경동 ↔ 동안구 단지들과 비교해볼 수 있겠다.
- 장안동과 제기동에 신축이 없고 생활권이 약하다보니 랜드마크가 가격이 많이 낮은 편이다.
- 강서구가 월등히 높을 거라 생각했는데, 아무래도 서쪽으로 지나치게 편중되어 있는 편이고 33평 엠밸리 시리즈들이 가격대를 높이는 경향도 있는 것 같다.
- 전체적으로는 강서구>동대문구>안양으로 볼 수 있지만 퉁쳐서 판다할 순 없다.
- 오히려 조금 더 넓게 비산동과 만안구 안양동을 같이 고민해볼 순 있겠다.
✅ 20평대 시세
- 2016-2025년 [신축]
- 엠밸리들은 뭉쳐져있고 선택권이 많아서 그런지 마곡 신축 25평은 15억대에 머물러 있다.
- 마곡이나 강서구에 신축입주가 없어서 가격 견인을 못하는 느낌이다. 싼 편인 거 같다.
- 동대문은 신축들이 좀 떨어져있고 e편한청계센트럴처럼 왕십리생활권을 이용가능한 단지는 17.5억까지 호가가 올라간다.
- 이문휘경 뉴타운도 입주장에도 불구하고 13억-17억까지 가격대가 형성되고 있다.
- 동안구는 아무래도 외곽부에만 신축이 있고 대장 더샵 12억을 시작으로 호계동 10억 전후, 비산동 9억 전후 가격대를 보인다.
- 강서구 신축에 투자한다면 (실입주까지 생각하면 비싸긴 하지만) 1-2억의 안전마진은 있어 보인다.
- 결론 : 동대문구 신축≥마곡 신축>>평촌 신축, 평촌 신축들 중에 상대적으로 싼 매물이 있을 것 같다.
- 2011년-2015년 [준신축]
- 신축이라 부르기엔 애매하게 낡은 느낌인 준신축은 그래도 사람들이 좋아하는 단지들이 많다.
- 강서구에는 한강자이, 엠벨리 15단지, 강서힐스테이트가 있는데 강서 한강자이만 유독 나홀로 신축 느낌이지만 가격대가 그래도 14.5억을 형성하고 있다.
- 동대문구는 대장 크레시티가 이제 준신축으로 가고 있고 래미안위브와 15억 중후반대 호가다.
- 휘경 브라운스톤이 그래도 나쁘지 않은 위치이고 8.5억이면 괜찮지 않을까?
- 결론 : 이 시기가 부동산 침체기라 아파트들이 많지 않아 나름 휘귀성이 있다=눈여겨 보자! 선호하는 준신축 단지들은 15억 전후 / 덜 선호하는 신축은 확 내려감 (10억 이하)
- 2003년-2010년 [준구축]
- 염창 강변힐스테이트, 우장산힐스테이트가 대표적인 이 시기 선호단지들이다. 염창 10억대, 우장산 16억대로 우장산이 엄청 올라있다.
- 강변힐스테이트가 마지막 실거래 10.8억 이후로 없는데 아마 다음 호가는 13억 정도로 나올 것 같다.
- 수명산파크는 여전히 싼 편으로 느껴지고 11억대 호가다.
- 마곡 쪽에서도 푸르지오나 한솔솔파크 등 사람들이 좋아하는 단지들이 11-12억대로 조금은 가격이 있다.
- 동대문구는 장안동에 주로 래미안과 힐스테이트가 10억대로 포진되어 있고, 청량리역 바로 앞에 신성미소지움이 12억대 호가를 보인다.
- 용두 두산위브나 전농 한신휴도 12억대인 걸 생각하면 청량리 12억대와 함께 같이 고려해볼만 하다.
- 동안구에서는 그래도 사람들이 좋아하는 삼성래미안과 e편한이 이 시기에 속한다. 롯데캐슬까지 3개를 묶어서 잘 봐야할 것 같다. 7억 초중반 호가!
- 특히 범계역 인근의 한마음 1, 2단지는 (1단지는 1999년식) 6억대로 투자 가능하다.
- 결론 : 서울은 10억-12억대가 많고, 동안구는 6-7억대로 상대적으로 가격이 싸 보인다. 청량리 신성미소지움 12억 vs 마곡푸르지오 12억 → 나라면 청량리 미소지움 12억으로 간다
- 1990년-2002년 [구축]
- 1990년 초중반 아파트들은 재건축 가능성까지 고려한다.
- 강서구는 전체적으로 7억-9억 사이를 오가고 있고, 염창/등촌/방화가 구축이 몰려있다.
- 비슷한 가격대라면 염창>등촌>방화를 볼 것 같다.
- 동대문은 구축이 전농/답십리, 이문/휘경에 밀집되어 있고 가격대는 7억-9억대다.
- 구축이라면 특히 입지/교통을 생각해 면목선 호재가 있는 전농sk쪽이나 신축 입주로 거주환경이 크게 개선되는 이문쪽(7-8억대)을 볼 것 같다.
- 전농SK쪽은 9억-10억대로 약간 비싼 느낌이 있다.
- 동안구는 평촌 중심부가 6억-10억대로 구축들이 메인이다.
- 평남은 거의 8-10억대로 비싸고, 무궁화 단지들과 평북이 7-8억대, 인덕원은 8-11억대, 그 외 비산/호계 외곽은 5-6억대다.
- 상대적으로 싼 관악/무궁화 단지들을 7억 전후로, 현대홈타운이나 한마음같은 곳을 6억 전후로 끊을 수 있다면 나쁘지 않은 가격으로 보인다.
✅ 2026년 시세
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