2호기 투자 경험담 후기(임대 과정) [째째쓰]

안녕하세요. 

기본에 충실한 투자자 째째쓰입니다.

지난 25년 12월 수도권 비규제 지역에서 세 낀 매물에 등기를 쳤습니다! 

(2호기 매수 경험담: https://weolbu.com/s/JZvo50wm20)

매수 당시 시세보다 낮게 전세 낀 매물이었고, 26년 3월 중순 쯤에 현 임차인이 퇴거 할 예정이라서 새로 전세를 빼야 되는 상황이었습니다.

결과적으로는 다행히 26년 1월에 법인 임차인을 구하게 되어 계약을 할 수 있었습니다.

하지만 그 과정에서 저의 부족한 점들이 있었고, 다음 투자에서는 같은 실수를 반복하지 않겠다는 마음으로 투자 경험을 복기하려고 합니다!

수도권 공급이 부족하니까 전세 잘 빠지겠지 뭐…(희망회로 편)

제가 투자한 비규제 지역도 투자자들의 진입 많았던 생활권이었지만 생활권의 전체 세대수에 비하면 전세 매물은 적은 편이었습니다.

거의 11,000세대 정도의 세대수가 있는 생활권인데 전세 매물이 25~30개 정도 였습니다. 

제가 투자한 단지에 전세 경쟁 매물이 있었지만 저희 집이 전세가도 저렴한 편이었고, 저의 매물보다 저렴한 매물들은 입주 날짜가 안 맞거나 융자가 낀 집이라서 경쟁 매물 중 저희 집이 1등이라고 생각하고 있었습니다.

‘수도권 공급이 부족하고, 생활권 내에도 전세 매물이 적으니까…전세 금방 빠지겠지 뭐…’라고 생각했습니다.

이상 저의 희망 회로였습니다ㅎㅎㅎ

전세 광고 후 한 달 동안 연락이 없다…

전세 광고를 내고 한 달 동안 저희 집에 임차 계약을 하겠다는 분들이 나타나지 않았습니다.

(임차인 전세 만기 D-2개월이 되어 가는 시점이었습니다.)

그 한 달 동안 저희 집의 전세 광고 부동산들은 조금씩 늘어나기 시작했고, 부사님들에게 전임을 돌려보았지만 돌아오는 답변은 아래와 같았습니다…

‘요즘 전세 손님들이 없네요’

‘실거주나 투자 매수는 있는데 전세 찾는 분이 없네요’

‘전세 문의는 있는데 우리 생활권 전세가가 부담스럽다고 옆 생활권으로 알아보겠다네’

‘OO단지 알죠? 요즘 거기에 투자자가 많이 들어와서 전세 매물이 많이 나왔어!’

부사님들과의 전임을 통해서 

전세 매물이 없는 시장에서 전세가가 임차인들에게 부담스러운 수준으로 올라온다면, 차선책으로 거주할 수 있는 상대적으로 저렴한 다른 생활권으로 이동하거나, 차라리 매수를 해버린다는 것을 알 수 있었습니다.

(전세 매물이 부족해도 임차인들이 받아들일 수 있는 전세 절대가가 존재하며, 전세 포지션에 있던 사람들이 매수 포지션으로 변할 수 있다는 점을 배웠습니다.)

또한, 생활권 내에서 제가 투자한 단지의 선호도가 상대적으로 떨어지는 편이었기에 차라리 전세가가 높더라도 입지가 좋고 선호도 높은 단지들은 전세 거래가 이뤄지는 모습을 볼 수 있었습니다.

(생활권 내에서도 단지 가치에 따라서 전세 수요층이 나뉜다. 그리고 선호도 있는 단지는 전세 운용 측면에서 확실히 더 유리하다)

법인 임차인은 어때요?

잔금 후 D+1개월 사이에 매수 부사님과 소통을 하는 과정에서 매수 부사님이 조심스럽게 법인 임차인과 전세 계약을 할 마음이 있는지 물어보셨습니다.

당시 저는 법인 임차인에 대한 막연한 거부감(?)이 있었기에 발등에 불 떨어진 줄도 모르고 거절했습니다;;;ㅎㅎ

그런데 동료분과 이야기 나누는 과정에서 저의 정신머리가 제 정신으로 돌아왔고ㅎㅎ

법인 임차인과의 전세 거래 성사를 위해 매수 부사님과 힘쓰기 시작했습니다.

(일잘러 부사님 감사해요ㅠㅋㅋㅋ)

해당 법인은 규모 있는 공기업이었고, 새로운 사업을 해당 지역에서 시작하는 시점이라서 총 3개 정도의 사택이 필요했고, ‘융자가 없고, 입주 날짜가 맞으며, 가격이 생활권 내에서 저렴한 편’인 저희 집을 보고 전세 계약을 희망한다는 답변이 돌아왔습니다.

하지만 해당 법인의 규정 상 가계약 개념이 없고, 전세 본계약만 진행할 수 있는 상황이었고…

심지어 그 사이에 해당 업무 담당 부서의 간부 인사 이동이 발생하여, 예정된 전세 본 계약이 기약 없이 미뤄지고 있었습니다.

예상되는 최악의 상황은 법인 전세입자만 기다리다가 나중에 전세 계약이 취소되고, 전세 골든 타임을 놓칠 수도 있는 상황이었습니다.

마냥 법인 전세 계약만을 기다릴 수 없었기에 다시 전세 전임을 돌리고, 새로운 임차 후보자를 찾기 위해 노력했습니다.

(지금 돌아보면 이때 현장을 바로 갔어야 됐습니다. 어쩌면 그 전에 갔어야 됐을지도 모릅니다. 

하지만 투자를 했다는 안도감+게으름으로 인한 희망 회로로 인해 현장 방문을 미뤘습니다;;; 

최근 광역시 투자를 한 동료분께서 현장에서 전세입자를 구하고 가계약까지 하시는 모습을 보면서 한 번 더 저의 부족했던 점을 돌아볼 수 있었습니다.)

법인 전세입자와 전세 계약하다.

과정에서의 저의 부족함에도 불구하고 운이 좋게 법인 임차인과 전세 계약을 할 수 있게 되었습니다.

이전에 가지고 있던 법인 임차인에 대한 거부감은 법인 임차인에 대한 다양한 나눔글과 튜터님 및 동료분들의 대화를 통해 해결 할 수 있었습니다.

(막연한 두려움, 걱정 등은 사실 무지에서 오는 것이며  결국 투자는 상황에 맞춰 공부하고 대응하는 것이 8할이라는 것을 배울 수 있었습니다.)

물론 법인 임차인과의 계약 과정 및 그 후의 시간 동안 벌어진 소소한 이슈들이 있었지만 그 또한 주변 분들의 도움으로 해결해 나갈 수 있었습니다!

(그 중 하나의 에피소드 입니다 : https://weolbu.com/s/KdpYkQNiQA)

현재 공급이 부족한 수도권 및 광역시 시장에서 투자를 앞두고 계시거나 새로운 전세 계약을 하셔야 하는 분들께서는

주변 생활권의 전세 분위기까지 확인하시고, 현장으로 가셔서 부사님들께 단지, 평형, 예산과 관계없이 전세 문의를 했거나 집을 보고 가신 전세 손님들을 찾아서 설득하겠다는 마음으로 행동하시면 좋을 것 같습니다.

저 또한 다음 임대 과정에서는 현장에서 스스로 전세입자를 구하겠다는 마음으로 행동까지 이어나가겠습니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다♡

째째쓰의 나눔글 리스트

▣ 실전 투자 경험담

▷ 중소도시 실거주 집 매도 후 수도권 역세권 신축 투자했습니다. https://weolbu.com/s/JZvo50wm20

▷ 학과 습의 간극을 온몸으로 느끼게 해준 지방 광역시 1호기 투자 경험담(매수 편) https://cafe.naver.com/wecando7/11166008

▷ 학과 습의 간극을 온몸으로 느끼게 해준 지방 광역시 1호기 투자 경험담(전세 계약 편) https://cafe.naver.com/wecando7/11173514

▣ 투자공부방

▷ 혹시 세입자의 수리 요청에 무조건 업체부터 알아보시나요? https://weolbu.com/s/JdJ2JfmnTq

▷ 임장 중 아래 집에서 누수 전화를 받았습니다.(대응 경험 및 팁 나눔) https://weolbu.com/s/Id6oazsfIE

▷ 매물 코칭이 처음이세요? 이렇게 준비해보시면 어떨까요! https://weolbu.com/s/J1waXZJrvK

▷제대로 된 투자 후보 단지 뽑는 방법 https://weolbu.com/s/KdossEGb52

▷법인 세입자와 전세 계약시 OO을 반드시 확인해야 됩니다 https://weolbu.com/s/KdpYkQNiQA

▷시스템 에어컨 설치 시 소소하지만 반드시 챙겨야 하는 것들 https://weolbu.com/s/KyBiS7TBEs

▷1주택자들도 아파트 공부를 해야 하는 이유(feat. 갈아타기 타이밍) https://weolbu.com/s/K6JRqREYqE

▷이런 단지에 투자해도 될지 고민될 때는 OO을 생각해보세요 https://weolbu.com/s/LIAoiSNxkM

▣ 오늘의 응원

▷ 규제 막차 타기 전 스스로에게 해봐야 할 2가지 질문 https://weolbu.com/s/JZohVDnLJO

▷ (주말생) 주차 하다 말고 하는 생각 “투자도 주차하듯이 하면 되지 않을까?” https://weolbu.com/s/JMWtEqrkek

▷ 가족과 투자 사이에서 어려움을 겪고 계시는 분들을 위한 글 https://weolbu.com/s/KrTgmQGIy0

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▣ 정보 나눔방

▷ 캡처는 기본, 활용은 무한대! Snipaste를 소개합니다. https://weolbu.com/s/JdKCRpn27m