수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
언제 어디서든 반짝이고픈
럭셔리초이 입니다.
최근 부동산 시장에 대해서
“과거 문재인 정부 시기와 비슷하다”
고 이야기하시는 분들이 많습니다.
역사가 똑같이 반복되지는 않지만,
그 리듬은 비슷하게 흘러가기 때문에
과거를 통해서 인사이트를 얻는 일은
너무 중요하다고 생각하는데요.
그래서 문재인 정부 시절의 부동산 규제와
그에 따른 시장의 반응을 다시 되짚어 보면서
현재 우리가 생각해볼 부분들을 정리해보았습니다.
1. 시장의 유동성이 부동산으로 흘러가기까지.. (2008~2015년)
우리나라 부동산 시장에
본격적으로 유동성이 흘러들어갔던 시기는
2015년 이후, “기준금리 1%대”
시대가 열리면서 부터였습니다.
2008년 금융위기 이후에
무너진 경제를 살리기 위해서
전 세계적인 저금리 기조가 이어졌지만,
시중의 돈이 부동산으로 흘러오기까지는
시간이 좀 걸렸습니다.
금융위기의 여파로,
사람들은 위험을 감수하기 보다는
예금, 적금같은 안전한 자산을 더 선호했습니다.
하지만, 금리가 낮다보니 은행에서 권유하는
펀드나 ELS(주가연계증권)같은 금융상품과
주식투자 등이 주목을 받기도 했습니다.
그러다가 2015년,
수도권 공급 절벽으로 신규 공급이 없었고,
임대인들은 전세 대신 월세로
낮아진 금리를 대신할 수익을 추구하기도 했습니다.
게다가 재건축 이주수요까지 겹치면서
수도권에 본격적인 전세난이 시작됐습니다.
이러한 시장의 변화로 인해
부동산 시장 밖에서 잠자고 있던 유동성이
부동산으로 흘러 들어오기 시작했습니다.
🔖 현재에 우리에게 주는 메시지
: 시장에 유동성이 늘어나면,
당장은 아니더라도 결국 부동산이라는
자산시장으로 흘러들어올 수 있음을 알아야 해요~!!
민생지원금, 고유가 피해지원금 등
시중에 돈이 풀리고 있기 때문에
늘어난 유동성이 부동산 시장에도
영향을 줄 수 있음을 아는 것이 중요합니다.
2. 규제의 역설: 수요를 누를수록 강해지는 '똘똘한 한 채' (2016~2019)
규제의 시작은 2016년,
박근혜 정부 때 시작됐습니다.
처음에는 청약시장의 과열을 막기 위해서
조정대상지역을 지정해 청약조건을 강화하고,
전매제한과 재당첨제한 등의 규제를 두어
투기수요를 차단하려 했습니다.
★2017년 집권한 문재인 정부도
6.19대책으로 규제 지역을 확대하고,
대출 규제를 강화하면서
부동산 투자 열기를 잠재우려 했습니다.
하지만, 청약시장에 규제가 생기자
대체재로 강남 재건축 아파트와
한강벨트 위주의 좋은 땅에 위치한
기축 단지로 수요가 쏠리면서 가격 상승이 지속됐습니다.
그렇게 한 달 반만에 8.2대책이 발표됐고,
기축 단지들도 규제 대상에 포함됐습니다.
‘마용성’이라는 단어도 이때 처음 등장했습니다.
실제로 급지별 대표 랜드마크 단지의
가격 흐름을 살펴보면,
상급지 위주로 상승한 것을 확인할 수 있습니다.
🔖 현재에 우리에게 주는 메시지
규제가 강화되어 선택지가 줄어들면
사람들은 오히려 “더 똘똘한 한채”를 찾게되고,
시장의 양극화가 심해집니다.
어짜피 하나만 살 수 있다면 더 좋은 것을
갖고 싶은 마음, 너무나 자연스러운 일 아닐까요?
최근 부동산 시장에서 강남 고가 주택들이
더 먼저, 더 많이 올랐던 것이
이번 시장에서만 있었던 일이 아니었고,
앞으로 부동산의 시장 사이클 안에서
언제든 다시 나올 수 있는 현상입니다.
★2018년에는 다주택자를 겨냥하여
세부담을 늘리는 종부세 인상과
다주택자 주담대 금지 정책이 나오고,
규제 지역 내 9억 초과 아파트에 대해서
대출을 제한하는 9.13대책이 발표됐습니다.
이때 매수자들은 대출이 막혀서 못 사고,
매도자들은 세금 무서워서 팔지 못하게 되면서
일시적으로 시장이 얼어붙었습니다.
대부분 지역이 거래가 실종되었지만,
신기하게도 절대 매매가의 수준이 낮은
4~5급지 가성비 단지에서는 거래가 있었습니다.
상대적으로 대출 규제로부터 자유롭고,
매매와 전세 차이가 적어
전세수요가 매매수요로 돌아서기 쉬웠던
5급지에서 먼저 거래가 발생했었습니다.
🔖 현재에 우리에게 주는 메시지
: 최근 서울의 4~5급지에
6~7억대 매물이 사라진 것도
비슷한 흐름이라고 생각합니다.
상대적으로 대출이 까다롭지 않으면서
가성비가 있는 단지들에서 빠르게 거래가 일어나
벌어졌던 가격을 따라잡는 키맞추기 시장,
시기와 상황은 다르지만
묘하게 비슷하게 흘러가는 것을 보면
과거 시장을 잘 공부해 두는 것이
정말 중요하다는 생각이 듭니다.
★이후 2019년에는
이런 강력한 규제에도 불구하고
집값은 다시 상승세로 돌아서게 되었고,
똘똘한 한채로 다시 가격흐름이 쏠렸고,
12.16대책이 발표되었습니다.
15억 초과 고가주택은 주담대 전면 금지!
9억 초과 아파트도 LTV 한도가 축소됐습니다.
고가 주택의 상승흐름을 막으면,
가격이 잡힐거라 생각했지만,
시장은 오히려 키맞추기로 반응했습니다.
특히 15억 초과 대출 금지라는 파격적인 규제는
오히려 강남과 성동 등 핵심지의 입지를
'정부가 공인한 우량주'로 낙점해 주는
결과를 초래했습니다.
그리고, 좋은 땅에 위치했지만
아직 15억이 넘지 않았던 단지들이 많았던
양천구, 광진구로 수요가 몰렸고,
9억 이하 매물이 많았던
관악, 구로, 금천 등 가성비 지역에도
거래가 활발하며 키맞추기를 했습니다.
급지별 대표단지의 흐름을 체크해보면,
15억 초과 단지는 거래 절벽,
9억 초과 단지도 주춤하는 반면에
3~5급지 9억 이하 단지들의 거래는
상대적으로 활발했음을 볼 수 있습니다.
🔖 현재에 우리에게 주는 메시지
: 현재 부동산 시장도 과거와 마찬가지로
가격대별로 거래 양상이 다르게 흘러가는 중입니다.
매매가 기준에 따른 대출 LTV 한도가 달라서
이 부분을 고려한 매매거래가 이뤄졌기 때문인데요.
1) 15억 이하 단지들의 거래가 가장 활발했습니다.
2) 15억 이상 25억 이하 구간은
상급지 급매를 잡으려는 사람들이 내놓은
급매가 일부 있었습니다. (매물이 많지는 않았습니다.)
3) 25억 이상 고가 시장에서는 세부담으로 인해
3~5억씩 내린 급매가 나오기도 했습니다.
그래서 어떤 규제를 접하면
단순히 시장이 “상승/하락할 것이다”
라고 퉁쳐서 생각할 것이 아니라,
개별 시장에서 어떤 모습으로 거래가
이루어지는지를 이해하고,
그 안에서 내가 할 수 있는 최선의 선택을
찾아 행동하는 것이 중요함을 알 수 있습니다.
3. 7.10 대책과 전세 대란 : 마지막 탈출구를 막았을 때.. (2020년 이후)
★2020년 7.10 대책은 다주택자에게
'세금 폭탄'을 투하했습니다.
취득세율 최대 12%까지 인상,
보유세인 종합부동산세 6%까지 인상,
다주택자 양도세 중과 등으로
취득-보유-매도 전 과정이 막히자
시장에는 기이한 현상이 나타났습니다.
팔기보다는 '증여'를 택하고,
임대차 3법과 맞물려 전세 물량이 실종됐습니다.
(*임대차3법 : 세입자가 2년을 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리(계약갱신청구권), 재계약 시 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 제도(전월세상한제), 그리고 계약 내용을 국가에 신고하는 제도(전월세신고제)를 묶어 일컫는 말)
매물이 잠기자 유동성은 대출 규제선 아래인
9억 미만 중저가 단지로 튀어 나갔고,
이는 서울 전역의 가격을 상향 평준화시키는
'풍선효과'의 절정을 보여주었습니다.
이때, 성북구, 노원구, 도봉구, 강북구와 구로구 등
상대적으로 덜올랐던 지역이 일제히
가격 상승을 보여주며 “불장”이 시작됐습니다.
🔖 현재에 우리에게 주는 메시지
: 아직 다음 부동산 정책이
발표되지는 않았지만,
지금보다 더 심한 규제로 갈 가능성이
높다는 것은 모두가 아는 사실입니다.
취득세는 2020년 최대 12%까지 묶은 후,
아직까지 유지되고 있는 상황이고..
보유세는 인상이 예고되고 있습니다.
양도세 역시 다주택자중과유예가 종료되면서
퇴로도 막힌 상황이기에
지난 2020년과 비슷하거나 더 강도높은
규제 아래에 놓이게 될텐데요.
시장의 반응이 얼만큼의 시차를 두고,
언제, 얼마만큼의 강도로, 얼마나 오랫동안
지속이 될지는 모르지만…
2020년의 시장 모습을 기억해두고
2026년의 오늘을 지켜보는 것은
굉장히 의미가 클 거라는 생각이 들었습니다.
4. 마무리하며: 인식하는 사람에게 주어지는 기회
하워드 막스는 그의 저서
『투자에 대한 생각』에서 이렇게 말했습니다.
"중요한 점은, 무슨 일이 일어나고 있고,
그것이 무엇을 내포하고 있는지를
인식하는 사람들에게 기회가 주어진다는 것이다."
정부는 수요를 억제하려 했지만,
시장은 늘 공급의 희소성에 반응했습니다.
정책이 시장의 심리를 이기려 할 때마다,
시장은 정책이 만든 부작용을 먹고 자랐습니다.
과거의 데이터를 복기하는 이유는
단순히 지난 상승장처럼 반복될 것이라는
예측을 하기 위함이 아닙니다.
우리가 지금 놓여있는 시장에서
'지금 무슨 일이 일어나고 있으며,
이것이 어떤 결과를 내포하는지'
남다르게 읽어내기 위해서입니다.
결국 기회는
현상을 지켜보는 자가 아니라,
현상의 이면을 '인식'하는 자의 몫이 아닐까요??
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
