안녕하세요
동료들과 함께 꾸준하게 성장하고 투자하고싶은 월부지니1입니다.
월부학교 1주차 강의는 줴러미튜터님의 강의였습니다. 줴러미 튜터님 강의는 처음이었는데요!
줴러미 튜터님께서는 월부학교 교감선생님이신만큼! 월부학교의 운영방향과 앞으로 우리가 나아가야할 길에 대해서 설명해주셨습니다. 들으면서 내가 얼마나 소중한 기회를 잡고 있는지 깨닫게 되었고, 하루하루 더 열심히 임해야겠다는 생각이 들었습니다.
이번 강의 후기는 강의를 들으며 새롭게 깨달은 점과 이번 월부학교에서 적용하고 싶은 점으로 나누어 작성해보려고 합니다.
| 현재 시장에 대한 이해
#기준금리에 주목해야 하는 이유
인상깊었던 부분은 바로 “통화량, 기준금리”에 의한 시장 변화였습니다.
통화량의 경우 자본주의라는 아래에서는 어쩔 수 없이 증가하는데요, 시간이 지나면서 이슈가 되었던 사건들로 인해 시기별로 시장의 흐름이 달라졌다는 것을 알 수 있었습니다.
과거 2013~2017년의 경우 유동성때문에 상승장이 온 것이 아니었고, 전월세난이라는 “수요와 공급” 측면에서 “실수요자들이 필요하여” 일어난 상승장이었습니다. 지금 시장도 분명 전월세난이 일어나고 있고, “수요와 공급” 측면에서 “실수요자들이 필요하여” 매매가 급등이 일어나고 있는 것도 맞지만 어떤 점이 다른지 알아야 했습니다.
2018~ 2022년 임대차법에 의해 전세가 씨가 마르기도 하고, 코로나, 엔데믹 등으로 인해서 유동성에 큰 영향을 받기도 하면서 시장은 오르락 내리락을 반복했습니다.
특히나 코로나와 저금리가 복합적으로 작용해 유동성이 증가하고, 이 흐름이 부동산까지 연결되어 2021년 매매가 폭등이 일어났습니다. 이후 엔데믹으로 경제가 살아나는 것 같으니 금리를 7배 대폭 상향하면서 유동성을 줄이려는 한은의 노력으로 큰폭의 단기하락장이 왔었습니다.
과연 과거와 현재 시장은 어떤 점이 다른 걸까요?
바로, 유동성이 영향을 미치고 있다는 점입니다.
이 유동성의 경우 한국은행에서 “금리”를 통해 조절할 수 있습니다.
그렇기때문에 현시대 우리같은 투자자들은 “금리의 방향성”에 대해 촉각을 세우고 지켜봐야 합니다.
유동성이라는 것은 은행에서 금리를 높이면 줄어들게 되기 때문에 급등한 지역들은 급락이 올 수도 있는 것입니다.
비록 저는 서울에 투자해놓은 것이 없지만, 앞으로 금리 방향성에 따라 시장이 많이 바뀔 것 같아 어떤 시장이 펼쳐질지 기대되는 것 같습니다.
✨새롭게 깨달은 점
: 현재 시장은 유동성 개입이 많이 된 시장이라 “금리의 방향성"에 대해 깊이 있게 생각해 보아야 한다.
🚀ACTION PLAN
: 7월 16일에 한은에서 결정되는 금리에 대해 확인해보고 최임에 녹이기
# 최근 6개월 사이 서울의 구별 흐름이 다르다.
예전에 서울투자 기초반에서 과거 서울 구별 흐름에 대해 이야기해주신 걸 들은 것이 있었는데요
상급지는 빨리 오르고 하급지는 느리게 오른다.
그래서 하급지는 투자할 시간을 길게 준다.
하급지의 상승률이 낮을 것 같지만 아니다.
상승장이 끝나고 나서 돌아보면 상승률은 거의 같다.
다만 수익의 크기가 다를 뿐이다.
지금의 시장의 모습을 보면서 그 말씀이 이해가 되었던 것 같습니다.
상급지의 경우 전고점을 넘은 곳들이 많아 싸지는 않은 구간이지만 최근들어 주춤하는 모습을 보이고 있지만
하급지의 경우 여전히 덜 오른 단지들이 많지만 최근들어 높은 상승률을 보이면서 상급지와 간극을 좁히고 있습니다.
줴러미 튜터님께서는 이럴 때 우리가 취해야 하는 액션에 대해서 알려주셨는데요,
“지금이 하급지에서 상급지로 갈아탈 수 있는 시기”라고 말씀해주셨습니다.
신기하게도 상승장의 시기에 “규제”가 시작되면서 고가 주택에 대한 누르기 정책이 들어서게 되고(이게 바로 애덤스미스의 보이지 않는 손인가..) 상급지 단지들은 폭등을 하기 전에 눌림목이 생기게 됩니다.
이런 시기에는 서민층에서 너도 나도 내집마련을 외치며 오히려 하급지 단지들이 치솟게 되고
상급지와 하급지의 간극이 좁아지게 되는 것으로 이해가 되었습니다.
이런 장에서는 특히나 하급지에는 매매가와 동시에 전세가도 오르기 때문에 급락하는 단지들이 발생하지 않는 특징이 있고, 상급지로 갈아타기는 더 좋은 상황으로 흘러간다고 알려주셨습니다.
✨새롭게 깨달은 점
: 상승장에서는 규제 등으로 인해 상급지에 매매가가 보합하거나 하락하는 현상이 발생하는데, 이때는 하급지에서 상급지로 갈아타기 기회를 엿보아야 한다.
🚀ACTION PLAN
: 이번 임장지에서 상급지로 갈아탈 수 있는 시나리오 또는 내 앞마당에서 이번 임장지로 갈아탈 수 있는 시나리오 작성해보기
# 수도권에서 상승장에서 “이 요건”을 갖췄는지 같이 확인해보기
줴러미 튜터님께서는 최근 3년간 가격이 많이 오른 아파트들이 가진 특징에 대해 설명해주셨는데요
이 부분은 임장보고서에 적용해보면 좋을 것 같다라는 생각을 하였습니다.
가치가 있지만 여전히 싸다고 생각되는 단지들을 리스트업하게 되었을 때 3가지 요건 중 어떤 것을 가지고 있는지 점검해보고, 판단의 지표로 사용해보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
현재 제가 임장하고 있는 곳은 “환경개선에 대한 기대감”과 “호재”에 대한 기대감이 엄청난 곳인데요, 생활권 별로 차이가 꽤 나고 있기 때문에 적용해보면 재밌을 것 같다는 생각이 들었습니다.
그리고 항상 헷갈리는 부분 중 하나가 좋은 생활권 꼬리단지와 애매한 생활권의 역세권 단지들 비교인데요, 서울에서 교통이 너무나도 중요하다고 하지만 그래도 좋은 곳에 살고 싶은 사람들의 심리는 어떻게 할 수가 없나봅니다.
오늘 임장하면서 상위 생활권의 빠지는 신축단지와 하위 생활권에서 좋아하는 신축단지의 선호도에 대해 반원분들과 이야기 나누었는데요, 줴러미튜터님께서 알려주신대로 상위생활권의 빠지는 신축단지가 하위생활권 좋아하는 단지보다 잘가는 것을 알 수 있었습니다.
사실 여기서 빠지는 단지는 역세권은 아니었기에 튜터님께서 비교해주신 것과는 조금 달랐지만, 헷갈리는 단지들끼리 비교 시에는 적용해보아도 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다.
하지만 이 또한 상승장이 다 끝나봐야 검증이 되는 것이니, 튜터님께서 알려주신대로 나의 생각을 잘 기록해두었다가 복기해 보아야겠다는 생각이 들었습니다.
✨새롭게 깨달은 점
: 최근 3년간 많이 오른 단지들의 특징이 생각보다 ‘호재’와 관련된 것들이 많아서 놀라웠다. 사람들은 역시나 ‘좋은 환경’을 지속적으로 추구한다.
🚀ACTION PLAN
: 이번 임장지에서 상위생활권, 환경개선, 호재가 있는 곳들이 어디인지 체크해보고 가격에 반영되었는지 아직도 저렴한지 생각해보고 의견 남기기
| 월부학교에서의 투자기준
# 다시 점검하는 투자기준 : 저 원 수 환 리
열기반에서 저환수원리라고 배웠던 우리의 투자기준을 줴러미 튜터님께서는 저원수환리의 순서로 다시 알려주셨습니다. 항상 너바나님도, 너나위님도, 다른 튜터님들께서도 강조하시는 것 2가지가 있는데요, 바로 1) 가치대비 싼가, 2) 절대 잃지 않는다. 라는 것입니다. 그래서인지 원금보존이라는 기준이 2번째로 올라왔습니다.
튜터님께서는 우리가 투자를 고려할 때 생각보다 “저원수환리”에 대해서 진지하게 고민하지 않으니 꼭 지금부터는 이 투자기준에 대해서 고민해보라고 말씀해주셨는데요, 열기반에서 듣던 저환수원리와보다 꼼꼼하고 세세하게 정리해주신 투자기준이었습니다.
인상깊었던 부분은 리스크 부분이었습니다. 특히나 서울/수도권에서는 “역전세”에 대한 리스크에 대해 고민해보아야 했는데요, 앞서서 “금리”에 대해 짚어주셨듯이 금리 동향을 파악하는 것이 정말 중요하다는 것을 다시 한번 더 깨달았습니다. 그리고 리스크 부분에서는 항상 이야기 되는 부분이 “공급”인데요, 서울/경기권에는 공급이 정말 부족하지만 3기 신도시 공급이 얼마나 빠르게 실현되느냐에 따라 리스크로 다가올 수도 아닐 수도 있는 것이었습니다. 그래서 금리방향도, 3기 신도시 분양에 대해서도 자주자주 확인해보아야겠다는 생각이 들었습니다.
✨새롭게 깨달은 점
: 금리 방향성과 공급이 부동산에서는 정말 중요하다. 특히나 리스크에 대해서는 최악의 시나리오까지 생각해보아야 하기 때문에 이 두가지는 주기적으로 확인해야 한다.
🚀ACTION PLAN
: 임장보고서에 튜터님께서 알려주신 저원수환리 장표 넣고 TOP3 뽑고 나서 적용해보기
| 현 시장에 맞는 투자로드맵
# 1주택자라면 해야할 일들이 꽤많!
줴러미 튜터님께서는 무주택자, 1주택자, 2주택 이상인 사람들에게 지금부터 어떤 것들을 공부하고 행동으로 옮겨야 하는지 알려주셨는데요, 1주택자들이 가장 할 것이 많은 것 같다는 생각이 들었습니다.(다주택자는 빼고..)
세금에 대한 공부, 갈아타기 고려, 시뮬레이션에 따른 추가투자 검토까지…!!!!!
이 모든 것들을 임보에 녹여내야 현시장에 맞는 제대로된 임장보고서가 되겠다는 생각이 들었습니다.
사실 보유세의 경우 제가 한 투자에서는 해당사항이 없는 경우라 지금 당장 적용해볼 수는 없겠지만, 향후 내가 서울 투자를 했을 때는 정말 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다는 것을 느낄 수 있었습니다.
✨새롭게 깨달은 점
: 정말 투자를 잘하려면 최악의 시나리오를 항상 그려보아야 한다. 나의 상황에서 최악의 시나리오가 무엇인지 생각해보는 습관을 기를 필요가 있다. 그리고 대응하기 위해 열심히 준비해야 한다.
🚀ACTION PLAN
: 임장보고서에 나의 최선/최악 투자 시나리오 작성하고 방향성 결정하기
| 월부학교에서 성장하는 방법
# 지행용훈평
성장하는 방법을 튜터님들께 여쭤보면 항상 해주시는 이야기가 바로 “지행용훈평”이었습니다.
내 목표 달성을 위한 행동을 알고,
그 아는 것을 행동으로 옮기고,
아웃풋을 통해 데이터로 증명하고,
다른 이들을 가르치고,
스스로 복기하고 피드백 받기.
가장 중요한 것은 행동과 복기였습니다.
결국은 행동을 해야 바뀔 수 있으며 왜 잘되지 않는지에 대한 복기하고 튜터님들께 피드백 받아 행동을 “바꿔나가야 한다”는 것이 가장 중요한 것이었습니다.
정말 질문을 못했던 과거가 생각나는데요, 이제는 모르는 것이 부끄러운 것이 아니라는 것을 잘알고 있습니다.
이번 여름학기에는 성장하기 위한 행동에 대해 고민하고, 잘되지 않는다면 복기해보고 잘하는 동료들에게도, 튜터님께도 열심히 질문하는 3개월을 보내야겠다는 생각이 들었습니다.
더불어서 동료들의 힘듦도 살피고, 도움을 줄 수 있는 동료가 되기 위해 열심히 노력하겠습니다.
✨새롭게 깨달은 점
: 과거와 다른 결과물을 내기 위해서는 “복기”가 너무나도 중요하다. 그리고 그 복기를 통해 어떤 행동을 바꾸어야 할지 파악해야 한다. 바뀐 행동이 있어야 더 나아질 수 있다. 동료들에게도 적극적으로 묻고, 튜터님께도 적극적으로 질문드리자!
🚀ACTION PLAN
: 튜터님뿐만 아니라 잘하는 동료에게도 질문 열심히 하고, 바뀌기 위한 행동이 무엇인지 구체적으로 원씽 캘린더와 목실감에 남기기
열강의 해주신 줴러미 튜터님 넘 감사드립니다 :)
알려주신 내용들 임장보고서에도, 그리고 저의 삶에도 잘 적용하여 더 성장한, 그리고 더 행복하고 즐거운 월부학교 여름학기 만들어나가도록 노력하겠습니다.
