안녕하세요.
나눌 수 있는 투자자가 되고 싶은 베니지기입니다.
열반실전 2강은 진담튜터님께서 진행해주셨는데요.
2월 실전반을 하며 한 번 들었었는데,
그때는 분명 적용하겠다고 생각했지만 어느새 놓치고 있었던 부분들이 있었습니다.
이번 강의는 새로운 것을 배우는 시간이기도 했지만,
그보다는 실력 있는 투자자가 되기 위해 알고 있던 본질 중 놓친 것을 다시 체크하고, 리마인드하는 시간이었던 것 같습니다.
강의 내용중 적용해야 할부분위주로 정리해보겠습니다. 좋은 강의 감사합니다. 튜터님.
1. 분위기 임장
PASS or FAIL 개념으로 분위기 임장 선을 긋기
사람 / 분위기(상권) / 도보(아파트)
분위기 임장 생활권 정리는 정답을 찾는 시간이 아님.
→ 적용할 점
분위기 임장을 하다 보면 생활권을 너무 정확하게 나누려고 고민하며 시간을 쓰는 경우가 있었습니다.
하지만 생활권을 나누는 것 자체가 목적이 아니라,
사람들이 어디를 더 좋아하고 어디부터 선호도가 떨어지는지를 파악하는 것이 목적이라는 것을 기억하겠습니다.
정답을 찾으려고 하기보다 사람, 상권, 아파트로 이동하는 도보환경을 직접 보면서
'여기까지는 사람들이 좋아하겠다. 여기부터는 선호도가 떨어지겠다.'
라는 기준으로 PASS / FAIL을 빠르게 판단하겠습니다.
2. 입지분석
투자범위에서 투자우선순으로 가기 위해서 투자 키워드를 고르는 과정..!!
투자의 진짜 실력은
중간 선호도를 가진 단지 중에서 우선순위 매기기 애매한 단지의 우선순위를 잡는 것!!
→ 적용할 점
좋은 단지와 좋지 않은 단지를 구분하는 것은 상대적으로 쉽지만,
실제 투자에서 만나는 단지들은 대부분 그 중간 어디쯤에 있는 것 같습니다.
특히 투자금 범위 안에 들어오는 단지들을 놓고 보면
각각 장단점이 있어 우선순위를 정하기 어려운 경우가 많았습니다.
앞으로 입지분석을 할 때 단순히 데이터를 정리하는 것에서 끝내지 않고,
'이 지역에서 사람들의 선택을 결정하는 투자 키워드는 무엇인가?'를 반드시 생각해보겠습니다.
그리고 그 키워드를 기준으로 애매한 단지들 사이에서도
'그래도 이것이 더 낫다'라고 우선순위를 정할 수 있는 연습을 하겠습니다.
3. 직장
여기 사는 사람들은 어디 일자리 의존도가 높을까를 고민할 것.
전고점 / 가격흐름이 아니라 수요에 집중!!
→ 적용할 점
그동안 직장을 분석하면서 종사자 수, 사업체 수, 소득 같은 데이터를 정리하는 데 집중했다면,
앞으로는 한 걸음 더 나아가겠습니다.
'여기 사는 사람들은 어디로 출근할까?'
'이 지역은 어떤 일자리에 의존하고 있을까?'
이 질문을 먼저 던져보겠습니다.
가격이 어떻게 움직였는지를 보고 입지를 판단하는 것이 아니라,
그 가격을 만들어내는 수요가 어디에서 오는지를 먼저 이해하는 직장 분석을 하겠습니다.
4. 교통
같은 역세권이라도
“직접 걸어보니 괜찮다”라는 감정이 들어야 한다.
서울 수도권 7대 업무지구를 바꿀 수 없으면 결국 사람들은 거주지를 바꿔야 합니다.
어디를 어떻게, 얼만큼 빨리 가는지.
그리고 그것을 얼만큼 편하게 가는지.
앞으로는 편해지는지에 따라 수요 / 선호도의 크기가 달라집니다.
→ 적용할 점
지도에서 역까지 몇 m인지, 몇 분인지 확인하는 것만으로 역세권을 판단하지 않겠습니다.
실제 임장을 하면서 단지에서 역까지 걸어보고,
'매일 출퇴근한다고 생각했을 때 이 정도면 괜찮은가?'
를 생각해보겠습니다.
단순히 강남까지 30분, 여의도까지 40분이라는 숫자가 아니라
어디로 / 얼마나 빨리 / 얼마나 편하게 갈 수 있는지를 함께 보겠습니다.
그리고 현재의 교통뿐 아니라 앞으로 교통이 개선되었을 때
사람들의 거주 선택이 어떻게 달라질 수 있는지도 생각해보겠습니다.
5. 학군
아파트 거주민만 들어가는 초등학교와
빌라와 섞여 들어가는 초등학교에 배정되는 아파트를 구분
대형평수 중심 배정과 소형평수 중심 배정을 구분
→ 적용할 점
단순히 초등학교가 가까운지, 학업성취도가 높은지만 보는 것이 아니라
'이 학교에 어떤 주거지의 아이들이 배정되는가?'까지 확인해보겠습니다.
같은 초등학교를 끼고 있는 단지라도 배정되는 주거지와 평형 구성에 따라
학부모가 느끼는 선호도가 달라질 수 있다는 것을 기억하고,
현장에서 실제 학부모의 입장에서
'내 아이를 이 학교에 보내고 싶은가?'를 생각하며 보겠습니다.
6. 공급
지역 내외 전세가격 체크
→ 적용할 점
공급을 단순히 입주물량 숫자로만 판단하지 않겠습니다.
공급이 실제 시장에 어떤 영향을 주고 있는지는 결국 전세가격에서 먼저 확인할 수 있기 때문에
지역 내 전세가격뿐 아니라 주변 지역의 전세가격까지 함께 살펴보겠습니다.
입주물량 → 전세물량 → 전세가격의 변화를 연결해서 보면서
공급이 실제 시장에 미치고 있는 영향을 확인하는 습관을 만들겠습니다.
7. 단지분석
내부
주차 / 관리 / 동간간격만 체크
외부
역 / 학교 / 상권 접근성
단지 우선순위. 시간을 절대 많이 쓰지 않는다.
3분 안에 직관적으로 작성!!
→ 적용할 점
단지분석을 잘하려고 할수록 너무 많은 것을 적고,
하나의 단지를 분석하는 데 많은 시간을 사용했던 것 같습니다.
앞으로는 내부에서는
주차 / 관리 / 동간간격
외부에서는
역 / 학교 / 상권 접근성
을 중심으로 빠르게 확인하겠습니다.
그리고 단지 하나하나를 완벽하게 설명하려고 하기보다
3분 안에 이 단지의 장점과 단점을 정리하고 우선순위를 판단하는 연습을 하겠습니다.
결국 중요한 것은 단지에 대해 많이 적는 것이 아니라
다른 단지와 비교했을 때 무엇을 먼저 선택할 것인지를 판단하는 것임을 기억하겠습니다.
8. 비교평가
비교평가는 상승장이 아니라 하락장을 위해서 하는 것!!
→ 적용할 점
이번 강의에서 가장 기억에 남았던 말 중 하나였습니다.
상승장에서는 많은 단지가 함께 오르기 때문에
내가 좋은 자산을 선택했는지 알기 어려울 수도 있습니다.
하지만 시장이 좋지 않을 때는
사람들이 더 선호하는 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 분명하게 나타날 수 있습니다.
그래서 비교평가를 할 때
단순히 '어떤 단지가 더 많이 오를까?'만 생각하지 않겠습니다.
'시장이 좋지 않을 때 사람들은 둘 중 어디를 먼저 선택할까?'
'가격이 떨어졌을 때도 내가 더 가지고 있고 싶은 자산은 무엇일까?'
이 질문을 계속 던지며 비교평가하겠습니다.
결국, 알고 있는 것을 행동으로
2월에도 분명 같은 강의를 들었고,
그때도 '적용해야겠다'고 생각했던 것 같습니다.
하지만 시간이 지나면서 어느 순간
다시 많은 것을 조사하고, 정답을 찾고, 임보를 채우는 데 집중하고 있었던 부분들이 있었습니다.
이번 강의를 들으며 다시 느낀 것은
실력 있는 투자자가 되는 것은 더 많은 것을 아는 것이 아니라,
알고 있는 본질을 놓치지 않고 계속 적용하는 것이라는 점입니다.
분위기 임장에서는 정답을 찾지 않고 빠르게 선을 긋고,
입지분석에서는 가격보다 수요를 생각하고,
단지분석에서는 3분 안에 직관적으로 우선순위를 정해보겠습니다.
그리고 좋은 것과 나쁜 것을 구분하는 데서 멈추지 않고,
애매한 것들 사이에서
'그래도 이것이 더 낫다'라고 말할 수 있는 투자자.
그 판단을 할 수 있는 실력을 쌓아가겠습니다.
이번 강의에서 배운 것을 다시 '알고 있는 것'으로 남겨두지 않고,
다가오는 임장과 임보에서 하나씩 적용해보겠습니다.
