임장보고서를 쓰다 보면 재개발 지역을 자주 만나게 됩니다.
저도 예전에는 재개발 지역을 보면
“뉴타운이 들어오니까 좋아지겠네.”
“신축이 많아지니까 가격도 오르겠네.”
정도로 정리했던 것 같습니다.
그런데 투자자는 다른 시각으로 재개발 지역을 살펴보아야합니다.
재개발(특히 뉴타운)은 단순히 ‘새 아파트가 생기는 것’이 아니라 생활권의 위상을 바꾸는 과정이고, 투자자는 그 변화속에서 어떤 단지를 주목해야 할지 생각해 봐야합니다.
그 예로 동작구를 가져왔습니다.
과거 동작구?! 하면 가장 먼저 떠오르는 곳은 사당·이수였습니다.
사당·이수는
교통 : 2·4·7호선을 이용할 수 있는 교통
위치 : 방배·서초와 맞닿아 있어 강남 접근성이 뛰어난 입지
환경 : 동작구 내에서 상대적으로 규모가 큰 사당·이수 상권과 다양한 생활편의시설
학군 : 방배·서초 학원가를 가까이 이용할 수 있고, 동작구 내에서도 상대적으로 교육환경에 대한 선호가 높은 생활권
특히 사당·이수는 동작구 안에서 생활의 편리함과 강남 접근성을 동시에 누릴 수 있다는 점에서 선호도가 높았습니다.
2017년 동작구 동별 평균 매매가를 보면
흑석동 약 7.83억, 상도동 6.38억, 신대방동 5.96억, 사당동 5.85억, 노량진동 4.95억 수준이었습니다.
생활의 편리함을 기준으로 한 선호는 사당·이수가 강했지만,
가격으로 보면 흑석은 이미 동작구에서 가장 높은 생활권이었습니다.
왜 그랬을까요? 입지의 희소성 때문입니다.
흑석동은
교통 : 9호선 + 4·9호선 동작역을 이용할 수 있어 강남·여의도·도심 접근성이 뛰어난 교통
위치 : 반포·여의도·용산 사이에 위치해 서울 주요 업무지구로의 접근성이 좋은 입지
환경 : 한강이 있고 흑석뉴타운을 통해 노후 주거환경이 대규모 신축 주거지로 변화하고 있는 생활권
학군 : 중앙대학교와 중대부초·중대부중·흑석고 등이 위치하고, 반포·방배 학원가를 이용할 수 있는 교육환경
특히 흑석동은 한강과 가까우면서도 9호선을 통해 강남과 여의도를 빠르게 연결할 수 있다는 점에서 과거 동작구 내에서도 희소성이 높은 입지였습니다. 그런데 여기서 한 가지 생각해봐야할 것이 있습니다.
지금의 흑석을 생각하면 한강변 신축 아파트와 깔끔하게 정비된 주거환경이 먼저 떠오르지만, 과연 과거의 흑석동도 지금과 같은 모습이었을까요?
예전 흑석동을 보면 지금과는 전혀 다르게 노후 저층주거지가 빽빽하게 들어서 있고, 언덕과 좁은 골목이 많았습니다.
입지는 좋았지만, 그 입지를 담아내는 환경이 아쉬웠습니다.
그러나 재개발(흑석뉴타운)이 시작되면서 변화가 시작됩니다.
흑석뉴타운이 진행되면서 아크로리버하임, 흑석한강센트레빌, 롯데캐슬에듀포레, 흑석자이 등 신축 단지가 들어섰고, 지금은 9구역과 11구역까지 공사가 진행되면서 흑석이라는 생활권 자체가 계속해서 변화하고 있습니다.
과거 흑석 = 좋은 입지 + 아쉬운 주거환경
현재 흑석 = 좋은 입지 + 개선된 주거환경
미래 흑석 = 좋은 입지 + 대규모 신축 주거벨트
그래서 저는 흑석의 재개발을 보면서 “재개발 때문에 흑석이 좋아졌다.”라고 보기보다는,
“원래 좋았던 입지의 가치가 단점이었던 환경 개선(대규모 뉴타운)을 통해 가치가 더 좋아졌다”
라고 생각합니다.
그렇다면 투자자는 여기서 무엇을 봐야 할까?
투자자는 여기서 한 단계 더 나아가 생각해 봐야합니다.
재개발이 진행되면 대부분 신축 아파트에 먼저 관심을 갖습니다.
하지만 투자자는 여기에서
"신축이 들어오면서 생활권의 위상이 올라간다면,
그 주변의 기존 구축도 함께 재평가되지 않을까?"
라는 의문을 가지면서 봐야 투자기회를 찾을수있습니다.
중요한 건 “어떤 신축이 들어오는가?”에서 끝나는 것이 아닙니다.
그 신축이 들어온 이후, 주변 단지의 가격은 어떻게 변했는가?입니다.
재개발 → 생활권 위상 상승 → 가치가 재평가되는 단지
흑석동의 사례를 보면 확인할 수 있습니다.
흑석동의 기존 구축들을 보면 역과 거리가 있고, 연식이 오래되거나
세대수가 200~400세대 정도로 많지 않은 단지들도 있습니다.
그럼에도 불구하고 주변 환경이 개선되고 흑석이라는 생활권의 가치가 올라가면서,
상승장이 시작되자 이들 구축의 가격도 빠른 속도로 상승했습니다.
반드시 가장 좋은 신축을 사야만 생활권 상승의 수혜를 받는 것은 아닙니다.
생활권 자체가 좋아지고 있다면, 그 안에서 상대적으로 저평가된 구축도 함께 움직입니다.
재개발(뉴타운)은 한 단지만의 변화가 아니라 정비사업을 통해
주변의 주거환경과 상권, 생활 편의가 함께 개선되면서 생활권 전체의 위상을 끌어올릴 수 있습니다.
그렇다면 노량진은 어떨까요?
노량진 역시 입지만 놓고 보면 상당히 좋습니다.
교통 : 1호선 + 9호선 이용
위치 : 여의도·용산·도심 접근성이 뛰어남
환경 : 고시촌·노후주거지·수산시장 등 비선호 요소 많음
즉, 좋은 입지에 비해 환경이 아쉬운 곳입니다.
현재 노량진은 재개발로 인해 1~8구역을 중심으로 대규모 정비사업이 진행되고 있습니다.
약 9천 세대 규모의 신축 주거지가 만들어지면서 노량진의 모습도 크게 달라질 예정입니다.
그렇다면 여기서 흑석에서 봤던 관점을 노량진에도 적용해볼 수 있습니다.
“노량진에 대규모 신축이 많이 들어오면, 노량진의 생활권 위상도 달라지지 않을까?”
과거 노량진 = 좋은 입지 + 아쉬운 주거환경
미래 노량진 = 좋은 입지 + 대규모 신축 주거벨트
그렇다면 투자자는 여기서 또 하나의 질문을 던져봐야 합니다.
“노량진 재개발이 모두 끝났을 때, 기회를 줄 수 있는 단지는 어디일까?”
재개발 구역 안의 신축은 가장 먼저 주목받을 것입니다. 하지만 우리가 흑석에서 확인했던 것처럼 생활권 전체의 위상이 올라간다면 그 주변도 함께 재평가될 가능성이 있습니다.
투자자는 그 안에서 기회를 찾을 수 있어야합니다.
그 예로
관악구에서 선호 구축인 두산을 가져와서 동작구의 신동아 리버파크와 비교해보았습니다.
과거에는 두 단지가 비슷한 가치와 가격 수준을 보였지만,
이번 상승장에서 가격 차이가 크게 벌어진 것을 확인할 수 있습니다.
왜 이런 차이가 생겼을까요?
단순히 아파트의 연식이나 세대수만으로 설명하기보다는,
각 단지가 속한 생활권이 어떻게 변화하고 있는지를 함께 볼 필요가 있습니다.
특히 신동아리버파크는 노량진뉴타운이라는 거대한 변화의 영향을 받을 수 있는 위치에 있습니다.
물론 재개발이 진행된다고 해서 주변 모든 구축의 가치가 똑같이 올라가는 것은 아닙니다.
어디에 위치해 있는지, 재개발과 얼마나 가까운지, 교통은 어떤지, 단지 자체의 가치가 무엇인지에 따라 달라집니다.
중요한 것은 “재개발이 된다”는 사실 자체가 아닙니다.
그 재개발이 내가 보고 있는 생활권의 위상을 어떻게 바꾸고 있는지,
그리고 그 변화 속에서 어떤 단지가 함께 재평가될 수 있는지를 찾아내는 것입니다.
이번 글에서 살펴본 흑석과 노량진의 사례처럼,
좋은 입지 + 아쉬운 주거환경을 가진 곳에 대규모 정비사업이 진행된다면
단순히 신축 아파트만 볼 것이 아니라 생활권 전체의 변화를 살펴볼 필요가 있습니다.
그리고 이 관점을 여러분의 앞마당에도 한번 적용해보셨으면 좋겠습니다.
내가 임장하는 지역에 재개발이 진행되고 있다면, 혹은 예정되어 있다면
① 현재 재개발은 어디까지 진행되었는지
② 얼마나 큰 규모의 변화가 예정되어 있는지
③ 그 변화로 인해 생활권의 위상이 어떻게 달라질지
④ 그 주변에서 함께 재평가될 수 있는 구축은 어디인지
하나씩 찾아보셨으면 좋겠습니다.
재개발을 보고 “새 아파트가 들어오겠구나”에서 끝나는 것이 아니라,
“이 변화가 끝났을 때 이 생활권은 어떻게 달라져 있을까?” 그리고 한 단계 더 나아가,
“그 변화 속에서 가치 대비 저평가된 단지는 무엇일까?” 라는 질문을 던져보는 것입니다.
이런 질문을 가지고 내 앞마당의 재개발 지역을 다시 바라본다면,
지금까지 보이지 않았던 투자 기회가 보일 수도 있습니다.
재개발 속에서 생활권의 변화를 읽고, 그 안에서 기회를 찾아낼 수 있는 투자자가 되시길 바랍니다.
감사합니다 ♥
