토요일 오전, 드디어 부동산에 갔습니다.
몇 달 동안 발품을 팔았고
마음에 드는 단지 후보도 정했습니다.
그날 오전 찾아간 부동산에서
사장님이 갑자기 이런 이야기를 하셨습니다.
"KB국민은행에서 대출 한도를 반으로 줄인다네요.
6억 나오던 게 3억밖에 안 나와요.
다른 은행도 곧 줄이지 않을까 싶어요."
순간 머릿속이 멈췄습니다.
열심히 찾아다녔는데…
드디어 마음에 드는 단지를 찾았는데..
“그럼 지금 계약금을 넣어야 하나, 기다려야 하나”
“다른 은행도 다 줄어들면 이 집도 못 사는 거 아닐까”
"그냥 이번에도 전세 한 번 더 살까"
이런 상황에서 지금 내집마련을 준비하는 분들이라면
비슷한 고민을 하고 계실 겁니다.
대출 한도가 줄어든다는 소식을 들었을 때
가장 먼저 오는 감정은 불안함입니다.
내가 보던 물건을 놓칠까봐
조급하게 결정했다가 후회할까봐
그 사이에서 결정을 못 하고 멈춰있는 겁니다.
그런데 이런 상황이 사실 처음이 아닙니다.
저는 이 뉴스를 보면서 낯이 익다는 생각이 먼저 들었습니다.
이렇게 항상 대출 규제가 나올 때마다 망설이다가 멈추는 사람이 있고,
그 안에서 방법을 찾는 사람이 있었습니다.
그리고 지금도 마찬가지입니다.
지금 무슨 일이 일어나고 있는건가요?
- 국민은행의 주택담보대출 한도 축소
국민은행이 주택담보대출 한도를
6억에서 3억으로 줄였습니다.
기존에는 매매가 15억 이하면 최대 6억까지 가능했는데
이제는 주택 가격, 지역과 상관 없이
일괄 최대 3억으로 줄었습니다.
예를 들어 12억짜리 아파트를 사려는 분이라면,
기존에는 LTV 40% 기준으로 최대 4억 8천만원까지 나왔습니다.
지금은 3억입니다.
1억 8천만원이 갑자기 줄어든 겁니다.
그렇다보니 타격이 가장 큰 금액대는 7억~15억 사이입니다.
LTV 기준으로 원래 3억을 넘게 나오던 구간인데,
이제 일괄 3억으로 막히면서 다른 방법으로 채워야 합니다.
반면 6억 이하 주택은
애초에 한도가 3억을 넘지 않는 경우가 많아
상대적으로 영향이 작습니다.
지금 서울과 수도권에서
실수요자가 가장 많이 몰리는 가격대가 7~15억 사이다보니
내집마련을 준비하는 분들이 조급해지는 상황이 생기게 됩니다.
아직 기사에 나오지는 않았으나
다른 은행에서도 한도 축소 움직임이 보이고 있어요.
이번 주담대 한도 축소는
특별히 새로운 규제는 아닙니다.
연초에 은행은 1년동안 대출할 총량을 정해둡니다.
이 금액을 소진하면 대출 한도를 줄이거나,
다음 해까지 일시적으로 대출을 막습니다.
올해에는 이 한도가 빠르게 줄어들어
대출 총량 관리가
예상보다 빨리,
그리고 기습적으로 발표된 것입니다.
- MCI(모기지 신용보험), MCG(모기지 신용보증) 가입 제한
주택담보대출을 실행할 때 은행은
대출 한도에서 ‘소액임차보증금(방 공제)’ 금액(서울의 경우 5500만원)을
미리 빼고 대출을 해줍니다.
만약 서울에서 주택을 매수할 때
4억 5500만원까지 대출 한도가 나오면
실제로 받는 대출금은 4억인 것입니다.
MCI, MCG란 소액임차보증보험제도로
주택담보대출을 받을 때
방공제 금액만큼 대출 한도를 늘려주는 역할을 합니다.
4억 5500만원을 모두 대출 받을 수 있는 것이죠.
그런데 일부 은행에서 이 보험 가입이 제한됩니다.
가뜩이나 대출 한도가 3억으로 줄어들었는데
받을 수 있는 대출 금액이 5500만원 더 줄어드는 것입니다.
이번이 처음이 아닙니다
작년 이맘때를 떠올려보면,
강남과 용산같은 상급지가
21주 연속 오르고 있었습니다.
그러자 정부는 6월 27일,
수도권 주담대 한도를 6억원으로 묶었습니다.
"돈 있는 사람들이 상급지를 밀어올리니
대출부터 막아보자"는 조치였죠.
당시에도 세를 낀 채로 미리 집을 사두려던 분들이
조건부 전세자금대출까지 막히면서
전세를 구하지 못해 발을 동동 구르셨습니다.
제 친구가 이 때 집을 매수해 전세를 놓았는데,
임차인을 구하지 못할까봐 정말 힘들어 했습니다.
그리고 지금, 똑같은 패턴이 반복되고 있습니다.
이번에는 상급지가 아니라
서대문구, 성북구 등 서울의 중간급지라는 것이 다릅니다.
오르는 지역만 바뀌었을 뿐,
오르면 대출을 조인다는 흐름은
똑같이 반복되고 있는 것입니다.
그리고 이 흐름 속에서
누군가는 '그냥 포기하자'고 물러서고,
누군가는 조급한 마음에 감당할 수 없는 선택을 하고,
누군가는 멈추지 않고 움직여서 결과를 만들어냅니다.
결과는 시간이 말해줍니다.
포기한 사람은 그대로 남았고,
조급하게 매수한 사람은 아쉬운 결과를 얻었으며,
계속 움직인 사람만 다음 상승장을 온전히 누릴 수 있었습니다.
이번에는 포기하지 마세요.
규제 안에서도 분명 방법이 있습니다.
지금, 계약금을 넣기 전에 이걸 확인해보세요
하나, 아직 대출이 묶이지 않은 은행을 손품 팔아 알아두세요.
아직 모든 은행의 주택담보대출이 막힌 것은 아닙니다.
은행마다, 지점마다 규제 적용 시점과 한도가 다를 수 있습니다.
1금융권뿐 아니라 2금융권까지 넓게 확인해보시는게 필요합니다.
지금 대출이 나오는 은행을 미리 파악해두는 것이 먼저입니다.
둘, 약정서 작성 시 특약을 꼭 넣으세요.
약정서를 작성할 때 '매수자 귀책 사유가 아닌 이유로
대출이 나오지 않을 경우 매수 계약이 무효가 된다'는
특약을 넣을 수 있습니다.
대출이 안 나와 매수 수요가 줄어든 상황에서는
이 특약을 조건으로 계약하는 것이 가능해질 수 있습니다.
만일의 상황에 대비해 반드시 확인세요.
이런 행동은 경계하세요
대출이 줄어들까 무서워서 아무거나 사면 안 됩니다.
확신 없이 매수하면 가격이 떨어졌을 때 버티기가 훨씬 어려워집니다.
급해서 집 근처 매물을 계약하거나,
유튜브에서 추천한 집을 무리해서 계약하거나,
한 번 보러 갔다가 마음이 급해져 바로 계약하면
뒤돌아서는 순간부터 흔들리기 시작합니다.
그 어려운 마음은 집을 보유해가는 내내
가격의 변화에 따라 계속 움직이게 됩니다.
그렇다고 대출이 줄었다고 내집마련을 포기하지마세요.
토지거래허가제, 대출 축소, 세제 개편까지..
정부는 계속해서 내집마련을 어렵게 만들었고,
앞으로도 그럴 가능성이 높습니다.
어려운 상황 속에서도 누군가는
계속해서 내집마련을 해왔습니다.
위기 속에서도 포기하지 않는 사람들이
결국은 좋은 결과를 잡습니다.
오늘 이것부터 시작하십시오
① 대출 한도 6억 기준으로 예산을 재설정해보세요.
② 후보 지역 3곳, 후보 단지 5개를 리스트업해보세요.
③ 이번 주말에 직접 임장하고 단지의 우선순위 정해보세요.
지금 해야 할 것은 무턱대고 아무거나 사는 것이 아닙니다.
내 선택에 확신을 갖는 것입니다.
이 시기를 버텨낸 분들은 결국 이렇게 말합니다.
"그때 많이 어려웠는데, 그래도 포기하지 않길 잘 했다."
그 말을 올 연말에 하실 수 있기를 바랍니다.
오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
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