✅ 도서 제목 : 대한민국 부동산의 역사(글쓴이 : 홍춘욱)
✅ 내용
▶ 1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라
p19. 그(정약용)는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라고 신신당부했다.
여러 이유가 있겠지만 임진왜란과 병자호란 이후에 토지소유권이 형성된 후 지속적인 가격상승이 나타났기 때문이라 생각된다.
▶ 2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
p34. 경제 규모는 그대로인데 화폐 발행 규모가 수십, 아니 백배 가까이 증가함에 따라 강력한 인플레가 발생했다.
p45. 감당할 수 없을 정도로 부풀어 오르는 주택 가격과 인구 과밀에 대응해 일제는 한양 도성의 동북쪽 관문이었던 혜화문 일대에 신도시를 만들기로 결정했다.
1970년대 강남 개발, 1980년대 말부터 시작된 수도권 신도시 개발은 어쩌면 식민지 시대에 기원을 두고 있는 셈이다.
▶ 3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?
p61. 강력한 인플레 영향으로 실질적인 토지 가격은 오르지 못했지만, 전쟁의 상처가 치유되고 포용적 성장이 시작되는 순간, 강력한 가격 상승이 시작되는 것은 시간문제였다고 볼 수 있다.
▶ 4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!
p73. 종로와 중구 등 도심권은 지난 14년 동안 평균 13.8배 상승한 반면, 중곡동이나 신림 등 변두리 지역은 77배가 치솟는 등 도심에서 변두리로 갈수록 땅값의 상승률이 현격히 높아지고 있음을 보여 주었다.
p74. 잠실을 비롯한 변두리 지역 땅값이 100배 넘게 오를 수 있었던 것은 주택난 때문이었다.
1967년 강남 개발이 이뤄지기 전까지 택지 공급 규모는 기껏해야 40만평 전후였다.
현재의 강남 지역에 대규모 주택 단지가 건설될 것이라 본 사람은 많지 않았다. 서울 도심의 남동쪽은 사람이 살기 힘든 곳이었기 때문이다.
p75. 한마디로 강남3구는 풍수지리적으로 가장 나쁜 지역이라 할 수 있다.
p77. 지역 균형발전과 토지 매입 비용 등을 이유로 경부고속도로가 영등포-수원-천안의 경부선 경로를 피해 강남-양재-성남 방향으로 건설되고, 소양강댐 준공 이후 강남-송파 일원에 주인없는 마른 땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간문제가 되었다. 당시 강남의 중심지 역할을 했던 말죽거리를 중심으로 주택 가격이 폭등했다.
당시 강남 지역의 주택가격이 폭등한 또 다른 이유는 규모에 있다.
그리고 강북의 시민을 이주시킬 목적으로 경기고와 숙명여고 등 명문 학교를 강남으로 대거 이전한 것도 빼놓을 수 없는 성공 요인이었다.
대규모 신도시 건설이 가능했던 이유는 이른바 공유 수면 매립 덕분이었다.
p81. 강남 개발은 전국적인 주택가격의 상승 탄력을 강화한 계기로 보아야 할 것이다. 그러나 강남의 의미는 계기에 국한되지 않았다.
앞으로 전개될 다양한 형태의 주택 시장 사이클의 마지막이 항상 강남의 승리로 끝나게 될 발판이 만들어졌다는 면에서, 1960년대 주택 붐은 되새겨 볼 가치가 충분하다.
▶ 5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?
p97. 1967년과 1978년, 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두 가지 시사점을 얻을 수 있다.
첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 소득 전망이 악화될 때는 높은 PIR이 부담될 수 밖에 없다.
둘째, 강력한 주택시장 안정대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다.
1960, 1970년대 주택 시장 사이클은 한국이 닫힌 세계가 아닌, 세계 경제의 영향을 많이 받는 나라라는 점을 다시 한 번 새겨주는 것 같다.
▶ 6장. 공급 앞에 장사없다!
p103. 1984년부터 시작된 3저 호황은 경제 성장을 더욱더 촉진했다. 여기서 3저란 저물가, 저금리, 저환율 현상을 뜻한다.
이 대목에서 잠깐 미국 금리 인하의 효과를 살펴보자. 예금 금리가 내려가면 저축의 매력이 떨어지며, 저축하지 않은 돈은 소비로 연결될 가능성이 높다. 소비 증가로 매출이 늘어난 기업은 고용과 투자를 늘리며, 주택 및 주식 가격도 은행예금에서 빠져나온 돈이 몰려들어 회복된다. 그리고 고용 및 자산가격의 증가는 다시 소비 심리를 개선하는 선순환을 일으킨다.
p109. 저금리에 공급부족 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을까? 이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다. 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다.
p110. 선진국 부동산 시장도 급격한 하락세를 보였다는 점이다. 한국 부동산 시장도 국내의 수급 요인 뿐만 아니라 해외 변수에 노출되기 시작했다고 볼 수 있다.
p112. 1991년부터 2000년까지 10년동안 약세 국면이 이어졌다. 가장 직접적인 이유는 1990년 한국 주택가격이 소득에 비해 지나치게 싼 데 있다. 즉 소득과 주택 가격의 경주에서 가계가 번번이 패배하는 상황이 지속된 셈이다.
또 다른 이유는 한국 기업들의 경쟁력 약화다.
▶ 7장. 일본형 장기불황을 겪지 않는 이유는?
p113. 월급이 오르기만 기다려서는 도저히 집값을 살 수 없다는 것을 보여주고 있다.
p117. 한국 주택시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택공급이다. 경기가 나빠지면 소득 전망이 악화되고, PIR이 높아지니 주택 수요가 위축되는 것은 당연한 순서다. 더 나아가 공급이 수요를 넘어서면 미분양이 증가하고, 가계는 ‘조금만 더 기다리면 싼값에 집을 장만할 수 있겠구나’라는 기대감을 품는다.
도시화 속도가 1990년대부터 느려진 것도 악영향을 미쳤다.
p119. 결국 1990년대의 주택가격 폭락 사태는 1997년 외환 위기라는 외부 충격 외에도 경제성장 둔화, 도시화 흐름 중단 등 다양한 영향을 미쳤던 것으로 보아야 한다.
p123. 한국 주택 시장은 1998년 말을 전후해 살아나기 시작했다.
다른 선진국처럼 정부의 금리 인하를 계기로 주택 수요가 증가하며, 이게 다시 대출 증가로 이어지는 순환구조가 형성된 셈이다. 1999년 이전까지 한국의 주택시장은 성장률과 주택공급만 보면 되었지만, 이때는 금리와 대출 조건도 투자 의사결정의 중요 부분으로 부각되었다.
▶ 8장. 수도권 주택공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
p126. 1999년부터 시작된 강세장의 가장 큰 특징은 서울 특정 지역 아파트 가격의 독주였다. 강남 13개 구의 독주는 너무나 놀라운 것이었고, 이에 대한 다양한 대책이 노무현 정부부터 수립되기 시작했다.
노무현 정부는 강남 접근성이 좋은 지역에 집중적으로 2기 신도시 건설을 추진했다.
p127. 과거와 달리 공급 과잉 때문에 주택시장이 약세를 보인 것은 아니었다. 노무현 정부의 지역균형발전 정책이 가장 큰 역할을 담당했다.
p129. 지역균형발전 정책이 경제 전반에 어떤 영향을 미쳤느냐에 관해서는 지금까지도 많은 논란이 있다. 다만 한가지 분명한 것은 수도권 주택 가격 안정이라는 목적은 큰 성과를 거두었다는 점이다.
p133. 단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구이동, 금리변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다.
p135. 2016년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들이 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작되었다.
▶ 9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남
p141. 임대차3법이 세입자의 주거안정을 도모한다는 좋은 의도에서 시작된 것임을 잘 알고 있다. 그러나 시장 경제는 정책 당국자의 의도대로 움직이지 않을 수 있음을 잊지 말아야 한다.
p149. 2020년 코로나19 팬데믹 이후 한국 부동산 시장은 강력한 가격 상승을 경험했다. 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리와 공급 부족, 임대차 3법의 효과가 복합적으로 작용한 결과였다.
▶ 10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?
p161. 주택시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다.
▶ 11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?
▶ 12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.
p178. 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한가지 장점, 바로 부동산 시작이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다.
p183. 이와 같은 세 차례의 경험은 투자자들에게 아주 큰 도움을 준다. 즉, 정책 변화를 저점으로 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기과열지구 해제와 같은 신호는 경험많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.
▶ 13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안될까?
▶ 14장. 새 집 줄게, 경기도 살자
p200. 1기 신도시부터 2기를 거쳐 3기까지 지정되었지만, 서울과 이어지는 주요 간선도로와 철도망을 만드는 데에는 인색하기 때문이다.
p202. 역대 정부는 주택 가격 상승을 꺾을 목적으로 무작정 신도시 건설 계획을 발표하고, 각종 비용과 책임은 다음 정부에 넘기는 패턴을 반복한 셈이다.
우리가 대한민국 부동산의 역사를 공부해야 하는 이유가 여기에 있는 것 아닐까?
▶ 15장. 제2의 강남은 어디일까?
p204. ‘제2의 강남은 없다’고 생각한다.
p214. 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을 수 없기 때문이다.
제2의 강남을 만들 최고의 기회였던 행정 복합 도시 건설은 혁신 도시와 함께 ‘새로운 실패’사례로 전락하는 중이니, 앞으로 강남의 지위는 흔들릴 것 같지 않다.
▶ 16장. 한국 부동산, 버블인가?
p220. 트로피 자산의 가격 변화에 일희일비하기보다, 펀더멘털 대비 실거래가 수준을 꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다. 한국 부동산 시장은 끊임없이 흔들리는 갈대 같은 곳이기 때문에, 소득 흐름을 잘 관찰한다면 2022년 같은 폭락장이 왔을 때 신속한 대응이 가능하리라 생각된다.
▶ 17장. 일본은 왜 장기불황에 빠져들었나?
p230. 공급 축소와 메가시티 인구 집중, 그리고 외국인 투자자들의 적극적인 참여가 이어지며 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는 중이다. 한국보다 인구 감소가 더 빨리 시작되었다는 점에서 일본의 사례는 좋은 투자 인사이트를 제공하는 것으로 판단된다.
▶ 18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법
p235. 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 시장 금리가 상승하기 시작하고, 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다.
가장 좋은 타이밍은 버블이 발생했을 때인데 이때 가격이 더 오를 것 같은 기대감 때문에 매매 결정을 못 하는 경우가 허다하다.
▶ 19장. 상승잠재력이 높은 집을 고르는 법
p246. 강남 접근성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다.
자신이 보유한 자산에 맞춰 주택을 매입하기보다, 미국 리츠 ETF를 활용한 자산 배분 전략도 한 번 고려해 볼 필요가 있을 것이라 판단된다.
▶ 20장. 서울 아파트값 잡는 법
p249. 계회고가 실행은 엄연히 다른 문제다. 3기 신도시 분양이 이토록 늦어진 이뉴는 경제 및 정치 환경 변화다.
p258. 상황을 타개하기 위해 정부가 다양한 정책을 펼치고 있찌만, 아파트 용적률 상향이나 다세대 주택 주차장 규제 완활처럼 강력한 대책이 없는 한 신속한 주택 공급의 확대는 쉽지 않을 듯하다.
▶ 21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
p202. 우리가 대한민국 부동산의 역사를 공부해야 하는 이유가 여기에 있는 것 아닐까?
=> 책에서는 반복되는 패턴으로 책임을 넘기는 역대 정부의 정책에 대해 비판하고자 이 표현을 썼지만, 이 책을 읽고 머리속에 든 생각이 이 구절이었다.
2010년 이후의 시장에 대해 강의에서 반복적으로 듣고, 책에서는 심지어 조선시대에서부터의 역사를 끄집어서 소개해주고 있다.
다 이해하긴 아직 어렵지만 느껴지는 것은 부동산은 결국 그 기저에는 수요와 공급의 원칙이 있음과 사람들의 심리를 고려하는 인문학이라는 것, 이러한 부동산을 시장경제에 맞게 통제하고자 하는 정책과 그에 따른 시장의 반응임을 다시 생각해보게 된다.
=> 이번 달, 이 책이 선정된 이유는 뭘까?
비록 부동산 투자에 집중하며 실력을 쌓아가고 있는 나는 강의와 월부튜브 등 소중한 환경에서 머물고 있는데,
부동산 투자자를 포함해 각종 투자에 임하며 울고 웃고 포모가 오는 사람들에게 당부하기 위함이 아닐까?
단순한 단편의 뉴스보다 과거의 사이클과 사례를 통해 어떻게 오르게 했고, 이를 내리기 위해 어떻게 했는지…
너나위님과 튜터님들께서 말씀하시는 ‘난 이미 이러한 시장을 겪어봤어요…’라는 경험에서 우러나오는 말이 더욱 와닿는 요즘인 것 같다. 그래서 나는 지금 속해 있는 환경에 더욱 있어야겠다.
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
=> 조선시대부터 부동산의 통계가 있었다는 점이 상상도 못했었기에 신박하게 다가왔다.
이해가 안되거나 어려운 용어들이 있어 잘 안 읽히는 내용도 있었지만, 결국 느낀 건 과거도 현재도 부동산의 역사는 흐르고 반복된다는 것이었다.
잠실과 강남, 분당 등 신도시까지 지금의 시세를 리딩하는 1급지 지역들이 과거에는 폭우 때 수몰되고 논, 밭이었던 곳이라는 생각을 하면 책에서 소개하고 있는 것처럼 제2의 강남, 제2의 분당이 어딜까 생각해보게 되고, 내리는 결론은 책에서처럼 ‘없다’인 것 같다.
수도권~지방의 대기업들이 가진 직장의 파워를 이번 상승장에서 보고 느끼며 시장을 복기하고 있지만, ‘강남’이라는 육각형 입지는 쉽사리 바뀌지 않을 것 같다.
=> 부동산의 역사는 반복된다고 하면 현재의 상승장은 언제까지 유지되어 서울, 수도권 집값이 우상향할지 궁금해진다. 이 시장에 무지하고 알지 못했던 과거엔 생각치도 않았지만, 지금의 나는 시장에 참여하여 현장을 보고있는 투자자이기에 더욱 그렇다.
강의에서 튜터님들과 멘토님께서 지난 장에서의 상승분에 대해 분석하여 다수의 단지들이 전저 대비 몇 퍼센트 상승했음을 통해 판단해주시고 배우고 있지만, 실제 이번 시장에선 어떻게 적용될지 궁금하다.
왜냐하면 유난히 변수가 많은 요즘 세상이기 때문이다. 빈번한 전쟁, AI와 반도체 등 각종 신기술의 개발과 후퇴 등…
✅ 나에게 적용할 점
=> 튜터님들의 칼럼 습관적으로 읽기. 적투 튜터님 칼럼부터, 매일 업로드되는 튜터님들의 칼럼글 가까이 하기!
선배 투자자들의 과거 경험에서 우러나오는 인사이트 레버리지 하기!
