안녕하세요.
동료들과 함께 꾸준하게 투자하고 성장하고 싶은
월부지니1입니다.
오늘은 제 첫 선배대화 주인공이셨었는데,
지금은 튜터님으로 강의에서 뵙게된 갱지지 튜터님의 강의후기를 작성해보려고 합니다.
갱지지튜터님께서는 이번 강의에서
항상 언제나 헷갈리는, 투자하기에 수도권이 더 좋냐, 지방이 더 좋냐는 딜레마를
명료한 설명으로 타파해주셨습니다.
알려주신 내용에서 새로 알게 된 점과, 적용할 점으로 나누어 후기 작성해보겠습니다.
GoGo~!!
| 수도권과 지방을 비교하고 사야하는 이유
튜터님께서는 먼저 요즘 시장이 과거와 굉장히 비슷한 것 같다고 이야기해주셨습니다.
과거 시장의 단지들을 가져와서 서울/수도권 시장이 규제로 묶였을 당시 지방이 어떤 모습이었는지 보여주셨는데요,
수도권 외곽의 투자금 = 지방 광역시 투자금이라는 것을 알 수 있었습니다.
그런데 지금도 아주 유사하게 서울수도권과 지방시장이 흘러가고 있습니다.
그렇다면 과거 어떤 투자가 더 유의미했는지 확인해보는 것이 현재 우리의 투자 방향성을 알려줄 수 있겠다는 생각이 들었는데요, 튜터님께서는 곧바로 과거 수도권/지방 투자의 결과물을 보여주셨습니다.
그래서 저도 튜터님이 직접 꼭 해봄으로써 내것으로 만들어가야 한다는 말씀에 앞마당에서 단지들을 찾아서 2019년도에 투자했더라면 어떤 결과물이 있었을까 확인해보았는데요
같은 9천만원으로 투자하더라도 정말 다른 수익을 얻을 수 있었다는 것을 알 수 있었습니다.
어떤 투자를 했느냐에 따라 상승장에 1억 이상의 수익이 차이 나는 것을 보고, 내가 한번 투자해서 2년 이상 보유하는 투자라면 9천만원과 나의 시간이라는 기회비용이 들어가는데 정말 비교평가를 잘해서 투자해야겠다는 것을 다시 한번 더 느꼈습니다.
튜터님 말씀대로, 수도권이라고 무조건 지방보다 우월한 투자대상이 아니고
가치있는 것을 싸게 사는 것이 역시나 결과물을 낸다는 것을 다시 한번 더 깨닫는 순간이었습니다.
💥깨 : 수도권이라고 해서 무조건 좋은 투자처가 아니다. 적절한 비교평가를 통해 더 가치있으면서도 싼 것을 찾아 투자해야하며, 이것이 나의 목표로 가는데 속도를 빠르게 해줄 수도, 느리게 만들 수도 있다는 것을 알아야 한다. (내가 장기투자 한다는 것은 기본요건임!)
🚀적 : 항상 수도권과 지방을 비교할 때에는 감으로 해왔었는데, 감으로 비교평가할 것이 아니라 알려주시는 기준을 토대로 제대로 한판 비교해볼 것
| 수도권/지방 비교평가
항상 수도권과 지방 중에서 TOP3를 뽑을 때 어느정도 가치에 대한 비교평가를 했지만 결국 감으로 뽑았던 것 같습니다. 그렇기 때문에 이게 맞나?하는 의문을 지울 수가 없었던 것 같습니다.
튜터님께서 왜 지방과 수도권의 비교평가가 어려운지 알려주셨는데요, 아래와 같은 이유로 수도권과 지방은 비교평가가 어려웠던 것입니다.
- 입지 평가의 기준이 다르고
- 사이클이 달라 검증이 어렵다.
그렇기 때문에 우리는 더더욱이 기초로 돌아가 1) 가격을 고정하고 가치를 비교, 2) 가치를 고정하고 가격을 비교 해야한다는 것을 알 수 있었습니다.
그렇다면?!!! 비슷한 체급을 찾는 “가격”이 비슷한 곳은 어떻게 찾을까요?
바로 평단가, 랜드마크를 활용하는 것이었습니다.
평단가를 통해서는 어떤 도시와 비슷한 가격대를 형성하는지 확인할 수 있고, 랜드마크를 통해서는 이 지역의 상단과 하단을 비교해 진짜 비슷한 위상을 가진 도시인지 2차 검증을 하는 것입니다.
그리고 마지막으로 비슷한 매매가를 가진 단지를 가져와 비교합니다.
이렇게 가격을 고정하고 비교평가를 하기 위해서는 아래와 같은 방법으로 단지를 추려야 합니다.
1) 평단가를 통해 비슷한 체급의 수도권-지방을 찾기
2) 랜드마크를 활용해 두 지역이 정말 비슷한 체급인지 확인하기
3) 비슷한 체급이라면 비슷한 가격대의 단지를 가져와 비교하기
그 다음은?!!! 바로 투자하기위해 뽑은 것들의 “가치”를 비교하는 것입니다.
튜터님께서는 가치에서 중요한 것은 바로 “지역 내 선호도”라고 말씀해주셨습니다.
그리고 이런 선호도를 강력하게 만들어 주는 것은 바로? 도시의 규모!!
아무래도 서울/수도권의 수요를 일반 광역시가 이기기는 절대적으로 힘들지만 그렇다고 모든 서울/경기권 수요의 힘이 광역시와 같지는 않다는 것을 알게되었습니다.
도시의 규모를 생각해보고 나서는 생활권의 선호도를 파악해야 했는데요,
튜터님께서는 그냥 지역 내에서의 선호도만 생각했던 과거와는 달리 이제는 광역시 전체에서 이 지역이 가지는 선호도까지 파악할 줄 알아야 한다고 말씀해주셨습니다.
대장생활권, 선호생활권, 가성비 생활권, 후순위 생활권으로 나누고 내가 평가하는 지역이 한 광역시 내에서 어떤 생활권인지 확인해보는 것이 얼마나 유의미할지에 대해 생각해볼 수 잇는 시간이었습니다.
내가 생각했던 지역 내 대장생활권은 광역시 전체로 보면 그냥 선호생활권이었을 뿐이었습니다.
(OMG 새로운 시각을 가질 수 있게 해주셔서 감사합니다 튜터님!)
가치평가 요소 중 마지막으로는 단지의 선호도를 파악해야 했는데요,
이것 또한 어떤 생활권에 있는지 생각해보고 큰 판에서 생각해보아야 한다는 것을 깨달았습니다.
그래서 비교평가할 때는 어떤 지역인지, 어떤 생활권인지, 그리고 생활권 내에서 어떤 단지인지 단계단계별로 선호도를 적어내려가보는 것이 정말 중요하다는 것을 깨달았습니다.
머릿속으로만 비교평가할 것이 아니라, 이렇게 적어놓고 표시하면서 확인해야지 확실한 비교평가가 된다는 것도 장표를 보면서 느낄 수 있었습니다.
💥깨 : 수도권과 지방을 제대로 비교평가 하려면 비슷한 가치가 지닌 지역을 선택해서 비교해야 훨씬 비교평가가 잘된다. 그렇기 때문에 우리는 “가격”을 맞춰보기도 하고 “가치”를 맞춰보기도 하면서 비교평가 해야한다.
🚀적 : 나의 앞마당 내에서 평단가가 같은 지역과, 가치가 비슷한 지역을 미리 한판 정리 해놓기
| 수도권/지방 투자 의사 결정법
가격과 가치를 판단했다면?
현재가 어떤 시장인지에 대해서도 분석할 필요가 있다고 튜터님께서 알려주셨습니다.
2024년 전주, 울산 투자와 부산, 대구투자의 결과물이 달랐듯
도시규모가 크다고 해서, 수요가 많다고 해서 가격이 잘 오르는 것은 아닙니다.
전세가율이 적정한지, 공급은 줄어들었는지, 지역의 분위기는 어떤지 모든 것을 확인해보고
투자하기에 적합한 상황인지 스스로 판단할 줄 알아야 합니다.
이런 시장 확인은 전주, 울산 투자처럼 우리의 기회비용을 줄여주기 위한 것입니다.
즉, 비슷한 가치라면 상승흐름이 더 빨리 올 수 있는 곳을 선택하는것!
저평가되어 있으면 분명히 어느 시점에 오를 것은 맞지만, 소액투자에서 중요한 것은 시간이기 때문에 이부분은 정말 정말 중요하다고 느껴졌습니다.
튜터님께서는 공급을 한판 정리해주시면서 레버리지할 수 있도록 도와주셨는데요
학생들의 시간을 아껴주셔서 너무 감사드립니다 튜터님💛
여기에 더해 나의 상황은 어떠한지까지 확인해야 나의 상황에 맞는 비교평가가 끝났다고 할 수 있었습니다.
투자의사 결정에서 중요한 것은? 최고의 투자를 하는 것이 아니라 최선의 투자를 하는것!
내가 감당가능한 것이 아니라면 절대 나에게 맞는 투자가 아니기 때문에 마지막 이 단계까지 확실하게 확인해야지만 온전히 내가 할 수 있는 투자검토가 완성되는 것이었습니다.
💥깨 : 시장 상황을 통해 우선순위를 매긴다는 개념은 처음이었다. 그냥 공급이 없으니까 가본다는 생각이었는데, 기회비용이 덜해서 나의 시간을 줄여줄 수 있는 곳을 선택하는 것이었다.
🚀적 : 튜터님이 알려주신 수도권/지방투자 의사결정 한판정리 결론 파트에 넣기
수도권이냐, 지방이냐의 실랑이에서 벗어나
기회비용을 줄일 수 있는 최선의 투자를 할 수 있는 방법에 대해 알려주신 지지튜터님 감사드립니다.
요즘 비규제 지역과 광역시 1억대 투자금에 대한 이야기를 참 많이 하는 것 같습니다.
다들 수도권이 좋아라고 이야기 많이 하는 이 때에 수도권과 지방을 명료하게 비교평가할 수 있는 기준에 대해 알려주셔서 감사드립니다.
임장보고서에 적용하면서 나에게 최선인 투자를 해나갈 수 있도록 노력하겠습니다.
감사합니다💛
