✅아파트명 : 이편한세상 신촌
✅위치(지도)
[생각🌟] 서대문구와 마포구 인접한 곳에 위치한 이편한 신촌은 마포구 아현뉴타운과 같은 생활권을 공유하고 있다. 아현~북아현에 단지들이 모여있어 균질한 모습을 보여주고, 2호선 초역세권 단지! 5호선 접근성도 나쁘지 않다. 도심으로는 버스를 이용해서도 쉽게 접근가능!
단지 안에 초등학교도 품고 있고, 뒤쪽으로 이화여대가 있어서 대학가 상권과도 이어져있는 모습.
충정로 뒷쪽으로는 길모양이 구불구불~ 구도심 주택가의 모습을 보여주고 있으나 향후 재개발 진행되면 기존에 아현뉴타운 변화했던 것처럼 환경이 크게 개선될 것으로 기대된다.
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
[생각🌟]
서대문구는 서울시 내에서도 중하위권에 속한다. 이렇다할 고연봉의 대기업이 거의 없다!
(그나마 충정로 쪽에 대기업, 고연봉은 종근당 정도가 있다)
오히려 인근 시청, 광화문 / 여의도 업무지구의 배후주거지 역할을 한다.
서대문구 종사자 수 : 11만명
서대문구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
[생각🌟]
2호선이 생각보다 돌아가기 때문에 소요시간이 오래 걸린다. 오히려 3호선 갈아타고 가야 43분컷(환승하려면 불편)
오히려 도심지, 여의도 접근성이 더 우수하다.
강남역 : 54분
여의도역 : 23분 (5호선, 환승X)
시청역 : 13분 (2호선, 환승X)
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
[생각🌟]
서대문구 자체가 학군지로 보기는 어렵고, 이편한세상 신촌은 중앙여중, 한성중을 많이 보내는데 학업성취도가 높은 편이 아니고, 특목고 진학자수도 낮다. (인근에 학원가라고 할만한 곳도 딱히 없다) 즉, 학군을 생각해서 가는 단지는 아님
학군 : 중앙여중, 학업성취도 81.2%, C등급 / 한성중, 학업성취도 74.1%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
[생각🌟]
서대문구에는 마트가 없다!! 신촌역 인근 이마트도 마포구에 속해있다.
현대백화점이 서대문구에 있긴 하지만, 대학가 인근에 있는 백화점이어서 명품관X, 학생들 대상 브랜드 입점
+) 이편한세상 신촌 주변을 보면, 단지가 모여있어 균질성이 좋다는 점 외에 아직 주택가 구도심이 남아있고, 가구거리, 대학가 등이 섞여있어 단지 주변 외에는 비균질하다는 단점도 있다. 더군다나 위쪽으로 경의중앙선이 지나다보니 단절성도 느껴지는 부분이 있음, 그리고 단지 뒤편으로 생각보다 경사(언덕)가 세다!!
환경 : 현대백화점, 대형마트X, A등급
5. 공급
[생각🌟]
서대문구 내에는 26~28년 공급이 없다..!
인구 이동 활발한 마포구, 은평구까지 넓혀서 보면, 26년 10월에 은평구 힐스테이트메디알레 2,451세대 입주, 마포구 공덕동에 마포자이힐스테이트라첼스가 27년 3월에 1,101세대 입주 예정으로 해당시기는 잘 봐둘 필요는 있다.
하위급지인 힐스메디알레보다도 마포구 선호되는 쪽에 들어오는 마포자이힐스라첼스로 이동하는 수요도 어느정도 있을 순 있겠다. 다만, 서울 전체적으로 공급이 너무 없기 때문에 크게 걱정할 필요는 없어보인다.
1) 서대문구 인구수 : 300,236명
2) 연 적정수요(300,236x0.5%) : 1,501세대
(1년 : 1,501세대 / 3년 : 4,503세대)
3) 3년 입주량 합계 : 315 세대 (2년 315세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 315 세대 ÷ 3년 = 연평균 105 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 105 ÷1501 =0.07배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
[주말 미니임장 후 첨부]
✅투자 결론
1) 저평가 :
일단 해당단지 24평 기준으로 전고점을 넘기는 했지만, 전저대비 62%상승한 정도로 서울의 입지좋은 단지들이 전고점을 다 넘어선 상태에서 전저점 대비 상승률(180%기준)을 봤을 때 과도하게 비싸다고 보기는 어려울 것 같다.
다만 단지 대 단지로 상대적 저평가 여부를 판단해야 하는데, 상위급지 앞마당이 부족하여 동작구 단지인 래미안 로이파크와 비교해보았다.
[입지]
직장은 둘다 배후주거지 역할을 하는곳이고, 학군지도 아니어서 교통과 환경 측면에서 비교해보면
교통적인 측면에서는 도심접근성은 이편한신촌이 더 좋았고, 강남접근성은 로이파크가 더 나았다.
환경적인 측면에서는 단지들이 모여있어 균질성이 높긴 한데, 로이파크는 경사가 있고, 이편한신촌은 아현~북아현 뉴타운이 모여 균질성이 좀더 뛰어나고 환경적으로 조금 더 나아보인다.
다만 여기서 하나 더 생각해야하는 부분이 입지독점성인데, 서울에서는 중심(강남)에 얼마나 가깝냐! 땅의 가치를 생각해봤을 때 로이파크는 서초구 바로 옆에 위치해있다. 단순히 km로 따져봐도 이편한신촌은 강남과의 거리가 10km, 로이파크는 5km로 로이파크가 더 중심부에 있어 땅의 가치가 높다고 볼수있을 것 같다.
[가격]
가격을 봤을 때 현재 이편한신촌 24평은 20억, 로이파크는 19.25억으로 약 7천만원정도 더 싸다!
전세가도 로이파크가 5천만원정도 더 높은 상태로, 오히려 투자금이 더 적게 들어가는 상황
(+추가로, 현재 이편한신촌 24평 20억, 34평 21.8억으로전세가까지 고려했을때 더 적은 투자금으로 34평이 가능한 상황. 34평 기준으로 비교해봐도 이편한세상 21.8억, 로이파크 21.2억으로 5천만원 정도 로이파크가 더 싸다
2) 환금성 :
2018년식 1910세대 대단지로, 선호도 높은 대장단지에 저층X, 24평 기준이다 보니 환금성을 걱정할 필요는 없어 보인다.
3) 수익률 :
현재 매매가 20억 전세가 8억 기준, 투자금 12억으로 100%수익 가정시 매매가가 32억이 가능할까?를 보면 직전 전고점 대비 현재 약 32% 가격이 올라온 상황으로 연수익률 7~8%선으로 가정해보면 가능한 금액으로 보여진다.
4) 원금보존 (적정 전세가율&전세가 지속 상승여부&입지독점성)
2강 너바나님께서 적정전세가율을 서울 55%, 강남 45%기준으로 말씀해주셨는데,
현재 이편한세상신촌의 경우 전세가율 40%정도로 전세가 상승폭보다 매매가 상승폭이 더 가파른 모습을 보여주고있음. 전세 매물이 없다보니 향후 전세가는 더 오를 여지가 있고, 전고점을 넘어서긴했으나 전저점대비 62%정도 오른 금액으로 서대문구 대장단지로 충분히 가치가 있어서 원금보존 가능해보인다.
5) 리스크 대비:
서대문구는 물론, 인근 마포구, 은평구까지 확장해서 보더라도 향후 3년간 공급물량이 정말 없다. 그나마 있는 대단지 입주도 사실상, 이편한신촌에서 은평구로 가진 않을 것으로 보여지고, 마포구 입주도 1000여세대 정도로 크게 리스크가 있다고 보긴 어렵다.
전체적으로 서울 공급물량 매우 부족하고 전세난도 심해서 역전세를 크게 걱정하진 않아도 될 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부): 보류
서대문구 대장단지를 판단하려다보니, 더 상위급지 단지들과의 비교평가가 필요해보였다.
일단 앞마당 중 동작구와 비교해보긴 했지만, 조금더 상위급지 선호도는 조금 떨어지는 단지일지라도 가격차이가 크지 않은 단지들이 눈에 보였다. 투자금 측면에서 보면 오히려 적은 투자금으로 상위급지도 가능해보인다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
선호도가 높은 대장단지를 비교하려다 보니, 저평가여부 판단이 조금 어렵게 느껴졌다. 비교할만한 상위급지 앞마당이 많이 없기도 해서 더 그런 것 같다. 어떤 단지에 대해 매수결정을 하기 위해서는 수직적 비교가 필요하고, 앞마당을 더 골고루 늘려나가야겠다는 생각이 들었다. (특히 상위급지!!)
