안녕하세요
매일 조금씩 될 때까지 그릿하는 하루쌓기입니다.
윤이나 튜터님께서 열강해 주신 월부학교 4강을 돌아보며 느낀점, 적용할점을 남기고자 합니다.
| 호재 왜 중요한가?
호재는 플러스 알파의 기질을 지니고 있습니다.
현재 비슷한 가치를 지니고 있다면 호재가 있는 것을 선택하는 것이 당연히 유리한 결과입니다.
그러한 호재의 파워는 상승장에서 불에 기름과 같은 역할을 합니다.
심리가 호재에 반응하여 호재가 덜한 단지보다 더한 단지가 가격이 더 많이 오르게 됩니다.
이는 결과적으로 투자자에게 더 많은 수익을 안겨다 주게 됩니다.
서울수도권 시장에서 구축 투자는 필연입니다.
구축 단지를 보유해 가다 보면, 그리고 더 가치 있는 자산으로 업그레이드 하는 과정에서 재건축과 리모델링은 반드시 마주해야 하는 과정입니다.
교통 호재의 경우 입지가 떨어지는 지역에 입지를 더 해주는 효과를 주게 됩니다. 상대적으로 저가치인 물건에 가치를 더해주는 효과를 주므로 특히 절대가가 낮은 단지들에 보다 많은 수익을 가져다 주는 효과를 누릴 수 있습니다. 서울수도권에서 상승의 바람이 중심에서 외곽으로 점차 퍼지고 있으므로 특히 수도권 외곽 투자 시 교통호재를 알고 보다 수익을 안겨다 줄 수 있는 의사결정을 할 수 있어야 합니다.
호재를 잘 알아야 같은 투자를 하더라도 더 버는 투자를 할 수 있습니다.
| 재건축에 관하여
개인적으로 현재 재건축 단지를 보유하고 있기에 재건축에 관한 강의 내용에 집중할 수 있습니다.
재건축 리모델링에 관하여 어려운 용어들의 정리부터 효과적인 투자방법까지 자세히 알려 주셔서 이번 기회에 평소에 미뤄 두었던 재건축 리모델링에 관한 공부를 채울 수 있었습니다.
강의를 수강하며 개념 정리한 내용을 다시 한번 풀어보고자 합니다.
용적률: 대지면적대비 지상층 바닥면적의 합이 차지하는 비율을 의미합니다. 러프하게 전체세대수의 땅의면적/전체땅의면적으로 생각해도 무방할 것 같습니다. 용적률은 낮을 수록 층을 더 높이 올릴 수 있습니다. 층을 더 높이 올리면 일반분양세대수가 증가하게 됩니다. 일반분양세대수가 증가하면 추가분담비가 낮아지므로 사업성이 올라갑니다. 사업성이 올라간다는 것은 기존 조합원의 수익이 올라 간다는 것입니다. 투자금을 낮추고 수익을 높인다는 말과 같습니다. 종상향을 할 수록 용적률 한도가 올라간다는 것도 알 수 있었습니다. 1종→2종→3종→준주거지역으로 용적률 한도가 증가합니다.
건폐율 전체면적 대비 건축면적의 비율입니다. 건폐율이 작을수록 동간간격이 넓습니다. 반대로 건폐율이 높으면 동간간격이 좁습니다.
| 이주비대출과 주택담보대출에 관하여
이주비대출: 종전자산평가액 x LTV, 무이자 후불제, 입주시점에 상환, dsr 계산시 제외되는 경우 있음
주택담보대출: kb시세 x LTV, 매월 부담해야 할 이자 부담, 약정된 기간동안 부과, dsr 포함됨
실무적용: 기존 주담대를 이주비 대출로 상환할 수 있습니다. 그리고 다시 새로운 아파트에 입주 시점에서 새로운 주담대로 이주비대출과 추가분담금을 상환할 수 있습니다.
생각해둘점: 이주비대출로 상환할 경우 기존 주담대 상환 3년 미만 시 중도상환수수료가 부과될 수 있습니다. 추가분담금에 경우 조합의 약관에 따라서 분할상환을 할 수도 있고 지급을 입주시까지 유예할수도 있습니다. 사업성이 높고 입지가 높은 단지일 수록 조합원에게 유리한 조건들이 많이 제시될 것입니다. 가치를 우선적으로 보아야 하는 이유입니다. 재건축만 생각하고 매수할 경우 추가분담금을 감당하지 못할 수도 있습니다.
| 조합원 승계에 관하여
투기과열지구로 지정될 경우 재건축 조합원의 승계가 입주시까지 불가하게 됩니다. 다만 1세대주택, 10년보유 5년거주,주 요건을 채울 경우 조합원지위가 양도가능함을 알아두면 좋습니다. 이러한 예외조건도 착공시기까지로 제한되니 주의해야 합니다. 리모델링의 경우 규제와 관계 없이 조합원승계가 가능하여 양도에 있어서 보다 자유롭다는 이점이 있습니다.
| 재건축 초과환수이익에 관하여
재초환은 다음과 같은 산식으로 계산됩니다.
입주시점가액 - [개시시점가액(추진위승인일) + 주변집값승승분 + 개발비용]
주변집값상승분과 개발비용이 더해지고 2024년 재초환개정법으로 면제기준으로 높아지며 부과금이 대폭 줄어 들거나 면제되고 있습니다. 무작정 재초환에 관해 두려움을 갖는 것 보다는 실제 재건축 후 입주한 아파트들의 재초환 사례를 분석하고 편익과 비용을 고려하여 감당 가능한 선에서 의사결정을 할 필요가 있습니다.
보유기간을 고려하여 기회비용을 따진 후 기축단지 매수 시와 비교하여 더 나은 수익을 얻을 수 있는 의사결정을 하는 것이 진정한 투자자가 해야 할 행동입니다.
| 교통호재에 관하여
교통호재는 기존에 교통이 불편한 지역에 교통을 더해주는 결과를 줄 때 그 결과가 보다 효과적입니다.
위례신도시의 경우 기존에 좋은 땅의 위치와 환경에 교통까지 더해져 가치가 막강해 진 결과를 얻게 되었습니다.
신분당선의 효과를 제대로 본 용인시 수지구 역시 교통 개선의 따른 가치상승의 좋은 예시입니다. GTX-A노선의 효과를 누리고 있는 동탄도 마찬가지입니다.
강의를 통해 앞으로 보다 관심 있게 보아야 할 노선과 지역을 알 수 있었습니다.
착공 이후에도 시간이 오래 걸릴 수 있으므로 착공기준으로만 체크해 보아도 충분하다는 사실을 알 수 있었습니다.
다만 수도권 외곽의 교통호재가 기본적인 땅의 가치를 넘어선 우위를 점하기는 어렵다는 사실을 주의해야 할 필요가 있다는 것을 생각해 볼 수 있었습니다. 투자의 본질은 가치이며 항상 가치를 우선해서 생각해야 함을 잊지 않겠습니다.
월부학교 4강을 통해 추가분담금이 도출되는 매커니즘을 이해하고 재건축 아파트의 가치 비교 시 기존 가격에 분담금까지 고려하여 비교할 수 있는 힘을 기르게 되었습니다.
150장이라는 어마어마한 장표와 함께 호재에 관해 모든 걸 알려 주신 윤이나 튜터님께 감사 말씀 드리고 싶습니다.
가치를 베이스로 하여 호재라는 무기를 알고 가장 최선의 의사 결정을 내릴 줄 아는 실력 있는 투자자가 되겠습니다.
그리고 알고 있는 것을 아낌 없이 나누는 가치 있는 사람이 되겠습니다. 아낌 없이 나누어 주셔서 정말 감사합니다.
