안녕하세요
동료들과 함께 꾸준하게 성장하고 투자하고 싶은
월부지니1입니다.
이번 강의에는 윤이나 튜터님께서
서울/수도권에서는 정말 중요한 요소가 되어버린 “호재” 분석에 관한 강의를 진행해주셨습니다.
이 강의를 듣고 호재를 어떻게 투자에 적용해 보아야 하는지 깨달은 것과 적용할 점을 나누어 작성해보려고 합니다.
| 호재 용어, 이걸 알아야 됩니다.
우리가 익히 아는 단지에 일어나는 호재는 재건축과 리모델링 호재가 있습니다.
이건 누구나 잘 알고 있는 부분인데요, 이 강의를 들으면서 사실 이 두가지의 호재가 어떤 차이가 있는 것인지 “정확하게 아는 것은 없었던 것 같다”라는 생각이 들었습니다.
튜터님께서는 호재를 이해하기 위해서는 먼저 “용어”부터 이해해야 한다고 말씀해주셨는데요,
선도지구, 용적률, 대지지분, 조합원/현금청산자, 분담금, 이주비, 초과이익환수제 라는 것들에 대해서 이야기 해ㅈ셨습니다. 그 중에서 제가 잘 몰랐던 부분은 바로 대지지분, 현금청산자, 초과이익환수제라는 것이었습니다.
# 대지지분
대지지분이라는 것은 내 건물이 땅에 차지하는 비율을 나타내는 용어로, 대지지분이 높다는 것은? 분담금이 낮아진다는 것을 의미한다고 말씀해주셨습니다.
대지지분이라는 것에 대해서는 크게 신경쓰지 않고 용적률만 봐왔던 저는 예시로 보여주신 산본 단지의 예시가 새롭게 다가왔습니다. 재건축 단지에 대해서는 대지지분도 필히 확인해서 투자해야 한다는 것을 깨달을 수 있었습니다.
# 현금청산자
현금 청산자라는 것은 조합원이 되기를 포기하고 보상을 받으시는 분들을 칭하는 말인데요, 그래서 재건축 단지에서는 “조합원 지위승계”가 되는 물건인지가 정말 중요하다고 말씀해주셨습니다. 만약 현금청산자의 매물을 사게 되면 조합원분양권을 받지 못해 재건축되는 단지를 산 의미가 없어지게 되는 것이었습니다.
가끔 네이버부동산 광고에 “조합원지위승계가능”이라는 것을 보았는데, 현금청산 물건과는 달리 조합원 지위까지 얻을 수 있는 매물이라는 차이가 있다는 것을 알 수 있었습니다.
# 이주비
이주비라는 것은 많이 들어봤던 것인데, 이 파트에서 인상깊었던 부분은 바로 “매도 시 이주비 대출을 해야한다”는 것이었습니다. 물건 매도 시 이주비 대출을 받아 놓아야 다음 매수자가 이주비 대출을 받을 수 있기 때문인데요, 이 부분은 제가 매수할 때도, 매도할 때도 잘 알고 있어야 하는 부분이라는 생각이 들었습니다.
# 초과이익 환수제
정말 이런 건 처음 알았습니다. 재건축 호재로 인해서 얻게 된 시세차익이 3천만원까지는 세금이 면제이지만, 초과하면 최소 10% ~ 최대 50%까지 세금을 부과하는 세금정책이 바로 초과이익 환수제라는 것이었습니다.
사실 우리가 아파트 시세 차익이 있으면 그에 대한 양도세를 제하는 것은 알았지만 재건축단지들은 이런 세금정책의 영향을 받고 있는 줄은 꿈에도 몰랐습니다. 법무사님께서 알아서 처리해주실 부분이지만 모르고 있으면 나중에 당황할 수 있으니 꼭 알아두어야 할 부분이라는 생각이 들었습니다.
| 재개발, 재건축 투자는 매수, 보유, 매도의 시기가 중요합니다.
이나튜터님께서는 재건축도, 재개발도 3단계 이상이 되어야 유의미해진다고 말씀해주셨습니다. 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 건축심의 이후가 유의미한 단계였습ㄴ다.
# 매수 시기
재건축의 경우 독특하게도 투기과열지구인지 아닌지에 따라서 매수할 수 있는 시기가 전혀 달랐습니다.
특히나 투기과열지구가 지정되고 나면 재건축 단지는 조합설립인가 후에는 매수가 불가능해졌습니다. 지금으로 보면 서울, 경기권 투기과열지수가 대표적인 예시가 될 수 있을 것 같습니다. 조합설립인가 이후로는 조합원 지위 양도가 불가해지기 때문에 만약 빨리 손털고 나오고 싶다면? 조합설립인가 되기 전에 매도해야 한다는 것도 알 수 있었습니다.
비투기과열지구라면 언제든지 매수, 매도 가능하니 문제 없었습니다.
그리고 재개발, 재건축 단지 모두 “호재가 뚜렷하게 확정되지 않은 시기”에 투자하는 것이 가장 수익률을 높일 수 있는 방법이라고 말씀해주셨는데요, 서울에 가치있는 땅이라면 이렇게 사놓고 보유해나가도 정말 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다.
# 매도 시기
매도하면서 분담금이 확정되기 전에는 다들 마음이 굉장히 불안하고는 한데, 예상 분담금을 생각해보고 계산한 후 충분히 감당가능하다면 보유하고 있는게 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다. 하지만 감당불가능할 것 같다면? 조합설립이 되기 전에 매도하는 것이 투기과열지구에서는 키포인트!!! 비투기과열지구는 조합설립이 되고 사업시행인가가 나고 관리처분인가가 나도 중간중간 매도가 가능하단 것이 메리트있다고 느꼈습니다.
| 내 앞마당에도 재건축 때문에 상승장에서 가격 흐름이 달라진 곳이 있을까?
서울 앞마당이 별로 없지만, 영등포구에서 그런 단지를 찾을 수 있었습니다.
양평현대6차와 당산현대3차였습니다. 이 두 단지들은 길만 하나 건너면 마주하고 있는 단지들입니다.
둘다 전전고점이 12.2억, 12.4억 정도 되어 비슷했지만, 이번 상승장에서 확연히 차이를 보이고 있었는데요, 약 2억원의 가격차이를 벌어졌습니다.
이 두 단지의 용적률을 보면 이번 상승장에서 14억까지 정도만 오른 양평현대 6차는 용적률이 371%(재건축 사업성이 안나옴), 이번 상승장에서 약 17억까지 오른 당산현대3차는 248%(정비구역지정됨)로 확실히 사업성에 차이를 보이고 있었습니다.
이런 단지들을 직접 눈 옆에서 보고 느끼니 확연히 재건축 호재가 붙은 단지에 투자하게 된다면 훨씬 수익을 많이 볼 수 있구나 하는 것을 느낄 수 있었습니다.
그리고 이런 단지들의 가치를 정확하게 판단하기 위해서 튜터님께서는 용적률, 진행속도, 대지지분을 확인해서 알 수 있다고 말씀해주셨는데요, “정비몽땅”이라는 사이트에서 사업진행속도를 확인할 수 있다는 것을 새로이 알게 되었습니다. 그리고 대지지분의 경우 따로 사이트를 통해 확인할 수 있는 것이 아니라 전화를 통해서만 확인할 수 있다니!! 전임이 정말 중요하다는 것을 한번 더 깨달았습니다.
| 교통호재, 안좋은 곳을 훨씬 더 좋게 만들어 주는지?
교통 호재 파트를 진행하면서 튜터님께서 해주신 말씀은, 서울 전역이 이미 규제지역으로 묶였기 때문에 우리는 이제 투자가능한 비규제 지역을 보아야 하고, 이런 곳들에서 교통적으로 소외되었었지만 호재로 엄청나게 좋아지는 지역들을 바라보아야 한다고 말씀해주셨습니다.
특히나 인상적이었던 부분은 서울 수도권의 모든 교통호재를 한판에 정리해주신 부분이었는데요, 서울/수도권이 낯선 저로서는 굉장히 감사한 장표였습니다.
이번에는 이 장표를 BM해서 어떤 곳들이 착공을 넘어서 진행되고 있는지 그런 교통 호재들만 담은 장표를 한번 만들어보아야 겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 교통 호재에서 정말 중요한 것은?! 바로 직장 접근성이 개선되는지 여부 였습니다.
그렇다면 특히나 강남접근성이 굉장히 좋아지는 교통들이 정말 중요한데요, 특히나 GTX-A의 서북권 노선이 삼성역과 이어지게 되는지가 관건이었습니다. 더불어서 7호선, 9호선 연장도 중요한 강남으로 가는 노선이었습니다. 생각보다 이런 호재들이 실현되기까지는 과거 9년 정도 소요됐었기 때문에 시간이 꽤 걸리는 일이지만 실현이 가까워질수록 가격에 반영되기 시작할테니, 매도할 때 훨씬 수익이 많이 날 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
튜터님께서는 현재 유의미하게 볼 3가지 노선에 대해 말씀해주셨는데요, GTX-A, 신안산선, 월판선이 그것이었습니다. 이 노선들이 지나는 곳들은 앞으로도 굉장히 좋아질 곳이기 때문에 눈여겨 볼 필요성이 있다고 강조해주셨는데요, 이런단지들은 여전히 투자 기회를 주고 있기 때문에 한번쯤 투자를 위해 임장해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
호재에 대해서 깊이 있게 생각하기 보다는 플러스 요인정도로 생각했었던 저인데, 이런 호재와 관련된 내용들을 앞으로는 단지 분석에도 포함시킬 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
비슷한 가치를 지녔다면 호재가 길게 남았더라도 실현될 여지가 있는 단지가 힘이 훨씬 좋다는 것을 깨닫게 되었습니다.
좋은 강의 해주신 이나 튜터님 감사드립니다.
임보와 투자에 적용하여 더 좋은 투자를 할 수 있도록 노력하겠습니다.
