안녕하세요. 날개핀레드불입니다.
무더운 여름 잘 보내고 계신가요?
입추가 지나고 더위가 한풀 꺾인줄 알았더니
다시 날씨가 무더워지고 있습니다.
항상 임장하실때 건강 유의하시면서 임장하셨으면 좋겠습니다.
무더운 날씨 속에서도 임장하는 동료분들을
보면 항상 대단하다고 느끼고 있습니다.
무더운 땡볕 아래 가만히 서있기도 힘든 날씨에
3만보, 4만보씩 걸으면서
임장지역을 제대로 알기 위해서 노력하시는 모습들은
저에게 많은 영감을 주고 동기부여가 많이 되는 것 같습니다.
하지만 이렇게 고생해서 임장하고
밤새가면서 임보까지 쓰면서
임장지에 대해 제대로 이해하지 못한다면
그만큼 속상한 일도 없을것 입니다.
그렇다면 임장 지역을 보다 더 잘 이해하기 위해서는
어떻게 해야할까요?
전임을 많이 하면 될까요?
임장을 많이 가면 될까요?
아니면 지역 거주민에게 질문을 많이 하면 될까요?
모두 다 필요한 행동입니다.
지역을 이해하기 가장 좋은 방법은
사실 그 지역에 거주하는 것이
가장 좋은 방법입니다.
그렇지만 현실적으로 임장지에서 거주할 수는 없기에
우리는 한정된 시간 내 임장을 가고 임보를 쓰면서
지역을 이해하려고 노력합니다.
그럼 어떻게 해야 지역을 좀 더 깊게 이해할 수 있을까요?
정답은 ‘디테일’있는 분석입니다.
아직 임보를 작성하는 것 자체가 부담이시고
임보가 익숙하지 않은 분들이라면 사실 완료주의를 목표로
임보를 작성하는 것이 맞지만
임보를 작성하는게 어렵지 않고 임장가는 것도 익숙한 단계라면
‘디테일’ 있게 지역을 들여다보는 노력을 해보아야지만
지역을 한층 더 이해할 수 있습니다.
1. 퉁 쳐서 생각하기 보단 디테일 있는 분석을 한다.
지방에서는 공급이 중요하다는 말씀
많이들 들어보셨을 것입니다.
지방은 공급량에 영향을 많이 받기 때문에
적정공급량 이상 지역 내 공급이 이뤄진다면
전세가격이 영향을 받고 전세가격이 영향을 받으면
매매가격에도 영향을 줍니다.
위 그래프는 대전과 세종의 과거 입주물량 그래프입니다.
단순히 그래프만 보아도 입주물량이 정말 많았다는 것을
알 수 있습니다.
그렇다면 이 시기 전세가격이 모두 보합하거나
떨어지기만 했을까요?
위 두단지들은 대전 서구 둔산동에 선호하는 구축입니다.
둔산동 학군을 이용할 수 있어 사람들의 선호도가 높은 단지들이죠
두 단지들은 세종+대전 입주가 적정공급량을 훨씬 넘어가는 공급량에도
전세가격이 상승했습니다.
이유가 무엇일까요?
세종시는 2생활권이 중심 생활권으로
편의시설과 정부기관 등 직장이 가까운 곳으로
사람들이 가장 좋아하는 생활권입니다
그에반해 4생활권은 아파트들만 밀집되어 있고
편의시설이 많지 않아 선호도가 2생활권에 비해 선호도가 밀리는 동네입니다.
18-20년도 사이 세종시에 입주한 단지들은
대부분 4생활권이 2생활권 중심지에서 벗어나는 단지들이 입주를 많이 했었습니다.
그렇기에 대전 서구에 거주하는 사람들이
학군을 포기하면서까지 외진 신축으로 가고 싶어하지는 않았고
오히려 세종을 갔던 사람들도 학군때문에 둔산동으로 돌아오는 수요도 있었습니다.
그러면서 다시 전세가격이 오르기 시작했고
공급이 많았음에도 전세가격이 오를 수 있었던 것입니다.
하지만 2생활권 중심지에 선호하는 신축들이 들어오자
입지 좋은 둔산동 학군지에도 영향을 받습니다.
심지어 가격이 계속 오르고 있던 21년도있었음에도 불구하고
전세가격 적게는 8천만원에서 많게는 1억 이상 빠지는 것을 확인할 수 있습니다.
만약 20년부터 21년까지 공급이 정리되어가면서
가격이 올랐다고 ‘퉁’쳐서 생각했다면
이런 사정을 알지 못했을 것입니다.
실제 언제, 어디에, 얼마만큼 입주를 했는지
그로 인해 입지 좋은 단지부터 입지가 떨어지는 단지까지
가격의 영향을 받는지 등을 분석해야
앞으로 다가올 공급에 대해 대비하고 준비할 수 있으며
지역민들이 어디를 좋아하고 안하지를 알 수 있습니다.
2. 디테일한 분석을 했다면 임장을 통해 확인한다.
그렇다면 디테일한 분석만 하면 되는 것일까요?
아쉽지만 분석을 통해서는 알 수 없는 것들이 있습니다.
그래프를 사실 아무리 들여다 보아도
그 이유를 알 수 없는 경우들이 많습니다.
그런 부분들은 어떻게 확인해야 되는 것일까요?
정답은 ‘임장’에 있습니다.
디테일한 분석을 했다면
분석한 내용 등을 실제 임장을 가서 확인해보는 것입니다.
매임이나 전임을 통해
실제 00지역의 아파트 대거 입주시
사람들이 그쪽으로 많이 입주를 했는지
그때 전세가격이 여기도 많이 떨어진 적이 있는지
등을 여쭤보면서 사람들이 어디 지역을 좋아하고
또 어떤 요소를 좋아하는지 등을 확인해보는 것입니다.
임보만 잘쓴다고 지역을 이해하는데는
한계가 있을 수 밖에 없습니다.
분석은 데이터만으로 분석하는 것이기에
실제 사람들의 마음을 들여다볼 수 없기 때문입니다.
그렇기에 임장을 통해 어떤 사람들이 사는지
또 지역민들은 어떤 지역과 동네를 좋아하는지
어떤 이유로 좋아하는지 등을 직접 발로 밟고 피부를 느껴보아야지만
디테일한 분석이 더욱 효과를 볼 수 있습니다.
임장과 임보를 따로 생각하기보단
연결시키야지만 지역을 깊게 이해하는데
도움이 되실거라고 생각합니다.
무더운 날씨 속에서도
고생만으로 끝내지 않고
‘디테일’한 분석과 임장을 통해
더욱 실력있는 투자자가 되시길 바라겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
