안녕하세요!!!
될 때까지 끝까지 해내는 투자자 부자엄마유니입니다~❤️
2026년 2월, 저는 지방 중소도시 청주에 가지고 있던 1호기를 충분히 수익이 나지 않았는데 매도했고
수도권 구리의 더 좋은 자산으로 갈아타는 투자를 했습니다.
당시 저에게는 꽤 큰 결정이었습니다.
몇 년 동안 보유했던 자산을 손해를 감수하면서까지 매도해야 했고,
그 돈으로 다시 더 좋은 자산을 찾아야 했습니다.
공급이 많은 지방 중소도시 청주.
3년 계약기간에 전세 만기가 1년이나 남은 주전세 물건. 투자자가 거의 없는 시장.
나름 저환수원리를 따져 샀고, 그 생활권 안에서는 좋다고 생각했던 신축 로얄동·로얄층이었지만
밀려드는 공급 앞에서는 힘을 쓰지 못하고 있었습니다.
기다리면 언젠가는 가격이 올라올 수도 있었습니다.
하지만 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 기회비용을 생각하면 기다리는 것만이 정답은 아니었습니다.
결국 저는 충분한 수익을 얻지 못하고 매도하는 선택을 했습니다.
그리고 1호기 매도 계약금을 받은 뒤 11일 만에 수도권 3호기 가계약까지 진행했습니다.
당시 투자 경험담을 쓰면서 저는 이렇게 생각했습니다.
“비록 아쉽게 매도하긴 했지만 더 좋은 자산으로 갈아탔으니 성공한 투자다.”
그리고 어느덧 6개월이 지났습니다.
가격도 어느 정도 움직였고, 시장도 달라졌고,
무엇보다 저 역시 그때보다 조금은 더 많은 지역을 보고 공부했습니다.
그래서 문득 궁금해졌습니다.
정말 잘한 투자였을까?
좋은 자산을 샀다는 결과만으로 과정까지 잘했다고 말할 수 있을까?
지금의 내가 6개월 전으로 돌아간다면 같은 방식으로 투자할까?
이번에는 단순히 “얼마 올랐지?” 를 확인하는 복기가 아니라,
이번 투자에서 무엇을 계속해야 하고,
무엇을 멈춰야 하며,
다음 투자에서는 무엇을 새롭게 시작해야 할지
CSS 방식으로 복기해 보려고 합니다.
C. CONTINUE : 앞으로도 계속할 것
1. 투자하기 전에 먼저 방향을 정하는 것
이번 투자에서 가장 잘했던 것은
내가 앞으로 어떤 투자를 해야 하는지 방향부터 정한 것이었습니다.
당시 저는 2주택자였고, 다음 투자를 위해서는 기존 자산을 어떻게 할지 결정해야 했습니다.
주택 수를 무작정 늘리는 것보다 현재 가지고 있는 자산의 질을 높이는 것이 더 중요했습니다.
마스터멘토님께 투자코칭을 받으며 막연했던 방향이 조금씩 명확해졌습니다.
“1호기는 매도하고, 더 좋은 자산으로 갈아탄다.”
이 방향이 정해지자 해야 할 일이 하나씩 보였습니다.
1호기를 빠르게 매도한다.
자산재배치를 진행한다.
비규제지역 중 내 투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 자산을 찾는다.
예전에는 투자를 잘하려면 좋은 물건을 찾는 능력이 가장 중요하다고 생각했습니다.
하지만 이번 투자를 통해 오히려
좋은 물건보다 먼저 필요한 것은 내가 지금 어떤 투자를 해야 하는지 아는 것
앞으로도 중요한 투자를 앞두고 있다면 매물부터 찾기보다
“나는 지금 어떤 투자를 해야 하는가?” 먼저 생각하려고 합니다.
2. 평소에 앞마당과 투자후보단지를 만들어두는 것
이번 투자에서 가장 큰 힘이 되었던 것은 그동안 만들어놓은 앞마당이었습니다.
저는 3호기 투자를 준비하며 몇 달 전부터
비규제지역을 하나씩 임장했고, 투자금별로 후보단지를 정리해왔습니다.
“이 투자금이면 어디까지 볼 수 있을까?”
“조금 더 투자금이 있다면 어떤 단지를 살 수 있을까?”
그때는 언제 투자하게 될지도 모르면서 계속 지역을 보고 단지를 정리했습니다.
하지만 실제로 투자할 수 있는 상황이 되자
그동안 만들어놓은 앞마당이 모두 선택지가 되어 돌아왔습니다.
그제야 알았습니다.
앞마당은 당장 투자하기 위해 만드는 것이 아니라,
기회가 왔을 때 바로 움직이기 위해 만드는 것이구나.
시장은 내가 준비될 때까지 기다려주지 않았습니다.
좋은 물건은 생각보다 빠르게 없어졌고, 가격도 움직였습니다.
그래서 앞으로도 투자 여부와 상관없이 앞마당을 꾸준히 만들고,
투자금별 후보단지를 업데이트하는 것은 계속하겠습니다.
3. 일잘러 부사님을 찾는 것
지방중소도시 1호기를 매도하면서 정말 크게 배운 부분입니다.
당시 1호기는 투자자가 거의 없는 시장에 난이도 높은 물건이었습니다.
처음에는 부동산 여러 군데 광고를 내면 언젠가는 팔릴 거라고 생각했습니다.
하지만 당시 허씨허씨 튜터님께서는
“광고 많이 한다고 나갈 물건이 아니에요. 일잘러 부사님을 찾으세요.”
실제로 일잘러 부사님은 하루 만에 투자자를 데리고 왔습니다.
반면 제가 듣고 싶었던 말을 해주던 사장님은
“그 가격에는 팔지 마세요.”
“기다리면 더 받을 수 있어요.”
라고 위로해주셨지만 실제 매수자를 데리고 오지는 못했습니다.
당시에는 내 마음을 알아주는 사장님에게 더 마음이 갔습니다.
하지만 투자에서는 내 기분을 좋게 만들어주는 사람보다
실제로 거래를 만들어낼 수 있는 사람이 중요하다는 것을 배웠습니다.
앞으로도 매수든 매도든 부동산을 볼 때
말을 얼마나 듣기 좋게 해주는지가 아니라,
거래 경험이 많은지,
수요를 알고 있는지,
협상을 잘하는지,
실제로 결과를 만들어낼 수 있는지를 보겠습니다.
4. 혼자 확신하지 않고 검증받는 것
이번 투자에서도 저는 많이 흔들렸습니다.
좋은 매물이 없어질까봐 불안했고,
조금 더 깎아야 할지,
지금 잡아야 할지,
다른 지역을 더 봐야 할지 고민했습니다.
그럴 때마다 허씨허씨튜터님과의 질문을 통해 다시 가치와 가격을 볼 수 있었습니다.
특히 최종적으로 2개의 매물을 비교해 권유디튜터님께 매물코칭을 받았고,
“이 투자금으로 선택할 수 있는 최선의 단지를 고르셨다.”
이 이야기를 들으면서 제가 했던 비교평가를 한 번 더 검증할 수 있었습니다.
세 번째 투자였지만 여전히 혼자 판단하기에는 부족한 부분이 많았습니다.
앞으로도 중요한 순간일수록
혼자 확신하는 투자자보다, 비교하고 질문하고 검증할 수 있는 투자자가 되고 싶습니다.
5. 결국 행동하는 것
이번 투자에서 제가 가장 잘했던 것은 행동한 것!!
퇴근 후 차가 막혀 3시간을 달려 현장에 가기도 했고,
2시간 넘게 이동했는데 매물 하나만 보고 돌아온 날도 있었습니다.
저녁을 먹지 못해 지하철을 기다리며 삶은 계란을 먹었고,
늦은 밤까지 불이 켜진 부동산을 찾아 워크인을 하기도 했습니다.
비효율의 시간을 보냈지만 적어도 책상에 앉아 고민만 하지는 않았습니다.
전화했고,
예약했고,
찾아갔고,
물어봤고,
비교했습니다.
투자는 결국 생각만 한 사람이 아니라
행동한 사람이 할 수 있다는 것을 다시 한번 배웠습니다.
앞으로도 완벽하게 준비될 때까지 기다리기보다
충분히 준비했다면 현장에서 확인하는 실행력은 계속 가져가겠습니다.
S. STOP : 앞으로는 멈출 것
1. 조급한 마음에 현장부터 달려가는 것
1호기 매도 계약금을 받고 나니 마음이 급해졌습니다.
그동안 만들어놓은 비규제 앞마당도 있었고 투자금도 마련됐으니
빨리 좋은 물건을 찾아야 한다고 생각했습니다.
그래서 제가 가장 먼저 하려고 했던 것은 현장으로 달려가 매물을 보는 것이었습니다.
하지만 순서가 잘못되었습니다.
현장으로 가기 전에 먼저 해야 했던 것은
내 투자금으로 살 수 있는 투자후보단지를 충분히 뽑고
→ 가치에 따라 우선순위를 정하고
→ 전임을 통해 시장과 매물을 파악하고
→ 그다음 현장에서 확인하는 것
그런데 저는 좋은 물건을 놓칠까 봐 마음이 급했고,
“일단 가서 보자” 는 생각이 앞섰습니다.
그때 허씨허씨튜터님께서 말씀하셨습니다.
“투자물건 찾는 게 우선순위가 아니에요. 투자후보단지 리스트를 만드는 게 먼저예요.”
그 말을 듣고서야 다시 TOP3를 뽑고 전임부터 시작했습니다.
지금 생각하면 제가 스스로 순서를 지킨 것이 아니라
허씨허씨튜터님께서 제동을 걸어주셨기 때문에 다시 올바른 과정으로 돌아올 수 있었습니다.
앞으로는 돈이 준비됐다는 이유로, 시장이 움직인다는 이유로 현장부터 달려가지 않겠습니다.
현장은 무작정 투자할 물건을 찾으러 가는 곳이 아니라,
내가 세운 가설과 비교평가를 확인하는 곳이라는 것을 기억하겠습니다.
2. 가치보다 가격을 먼저 보는 것
이번 투자에서 가장 크게 반성하는 부분입니다.
투자는 가치 → 가격 → 투자금 → 리스크 순서로 봐야 했습니다.
그런데 당시의 저는 어느 순간 가치보다 가격을 먼저 보고 있었습니다.
“전고점에서 얼마나 빠졌지?”
“이 정도면 싼 것 같은데?”
“내 투자금에 들어오는데?”
가격이 많이 떨어졌고 투자금이 맞으면 좋은 투자후보처럼 느껴졌습니다.
하지만 지금 생각하면 질문의 순서가 완전히 반대였습니다.
“내가 가진 앞마당 중 어디가 더 가치 있는가?”
“그 가치에 비해 지금 가격이 싼가?”
“같은 돈이라면 어디를 사는 것이 가장 좋은가?”
비슷한 투자금으로 살 수 있는 다른 지역과 단지를 충분히 비교한 뒤
치열하게 고민했어야 했습니다.
가격이 싸다고 가치 있는 것이 아니고,
내 투자금에 들어온다고 좋은 투자도 아니었습니다.
결국 투자는 싼 것을 찾는 것이 아니라 가치 있는 것을 싸게 사는 것이었습니다.
앞으로는 절대 가격에서 출발하지 않겠습니다.
가치를 먼저 보고 → 가격을 비교하고 → 투자금을 계산하고 → 마지막으로 리스크를 확인하겠습니다.
3. 비교평가를 충분히 하지 않는 것
“공식처럼 사려고 하지 말고, 치열하게 고민하면서 후회 없는 선택을 해보세요.”
당시 허씨허씨 튜터님께서 해주신 말씀이
6개월이 지난 지금 더 무겁게 느껴집니다.
나는 정말 치열하게 고민했을까?
내 투자금으로 살 수 있는 선택지를 충분히 펼쳐놓고 비교했을까?
왜 이 지역이어야 하는지,
왜 이 단지여야 하는지,
왜 이 매물이어야 하는지,
누군가에게 내 선택을 논리적으로 설명할 수 있을 정도로 고민했을까?
지금 돌아보면 자신 있게 YES라고 답하기 어렵습니다.
TOP3를 뽑았고,
전임했고,
매물을 봤고,
매물코칭까지 받았습니다.
겉으로 보면 투자 프로세스를 모두 거친 것 같습니다.
하지만 프로세스를 거쳤다는 것과 그 과정에서 충분히 고민했다는 것은 전혀 다른 문제였습니다.
어느 순간
“TOP3를 뽑았으니 됐다.”
“매물을 봤으니 됐다.”
“매코까지 받았으니 됐다.”
라고 생각했던 것 같습니다.
“왜 이것이 1등인가?”
스스로 설명할 수 있을 때까지 비교하겠습니다.
4. 정해진 기간 안에 투자하려고 하는 것
당시 제 마음속에는
“이번 달 안에는 무조건 결과를 내고 싶다.”
는 목표가 있었습니다.
설날이 지나면 가격이 올라갈지도 모른다는 이야기를 들었고,
좋은 매물이 빠르게 거래되는 모습을 보면서 마음은 더 급해졌습니다.
투자 목표 시점을 정한 것은 저를 움직이게 했지만,
어느 순간부터 좋은 투자를 하는 것보다
정해진 기간 안에 투자하는 것이 더 중요한 목표가 되었던 것 같습니다.
투자는 한 달 빨리하는 것이 중요한 것이 아니었습니다.
내 투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 것을 고르는 것이 중요했습니다.
“내 투자 기준을 만족하는 물건이 나왔을 때 투자한다.”
기한은 행동하게 만드는 목표일 뿐,
물건을 사야 하는 이유가 되어서는 안 된다는 것을 기억하겠습니다.
5. 매물을 편식하고 충분히 보지 않는 것
이번 투자에서 정말 아쉬운 부분입니다.
정해진 기간 안에 결과를 내려고 하다 보니 생각보다 많은 매물을 보지 못했습니다.
좋아 보이는 물건, 조건이 좋은 물건,
내 투자금에 들어오는 물건을 중심으로 보려고 했습니다.
처음부터 가능성이 낮다고 생각한 물건은 굳이 볼 필요가 없다고 판단한 경우도 있었습니다.
하지만 매물임장의 목적은 단순히 살 물건을 찾는 것만이 아니었습니다.
좋은 물건도 보고, 못난이 물건도 보고,
비싼 물건도 보고, 수리가 필요한 물건도 보고,
선호동과 비선호동도 봐야
그 단지 안에서 가격의 기준이 생깁니다.
“이 물건이 정말 싼 것인지, 아니면 그냥 싸 보이는 것인지”
매물을 충분히 보지 않았기 때문에 제가 선택한 물건이
정말 그 시점에서 가장 좋은 매물이었는지에 대해서도 아쉬움이 남습니다.
다음 투자에서는 매물을 편식하지 않겠습니다.
살 만한 물건만 보는 것이 아니라 비교할 수 있을 만큼 충분한 매물을 보고,
그 안에서 1등을 고르겠습니다.
6. ‘세 번째 투자니까 알고 있다’고 생각하는 것
어쩌면 이번 투자에서 가장 경계해야 할 부분입니다.
세 번째 투자였기 때문에 저도 모르게
“이 정도는 알고 있지.”
안일한 생각을 했던 것 같습니다.
계약 프로세스를 차근차근 확인하지 못했고,
심지어 가계약금을 보내기 전에 해야 할 특약 협의조차 충분히 하지 못했습니다.
지금 생각하면 정말 아찔하고 아쉬운 부분입니다.
좋은 단지를 고르는 것만큼 중요한 것이
좋은 자산을 안전하게 내 것으로 만드는 과정인데,
좋은 물건을 잡았다는 안도감과 빨리 계약해야 한다는 마음 때문에
가장 기본적인 절차를 놓쳤습니다.
투자 경험이 늘었다고 기본을 생략해도 되는 것이 아니었습니다.
오히려 투자금이 커지고 경험이 쌓일수록 더 꼼꼼하고 정교해져야 했습니다.
‘알고 있다’와 ‘실제로 했다’는 전혀 다른 것이었습니다.
다음 투자에서는 경험을 믿기보다 프로세스를 지키겠습니다.
S. START : 다음 투자부터 새롭게 시작할 것
1. 현장에 가기 전 투자후보단지부터 제대로 만들기
다음 투자에서는 투자금이 마련됐다고 바로 현장으로 달려가지 않겠습니다.
먼저 제가 가진 앞마당을 모두 펼쳐놓고
내 투자금으로 살 수 있는 후보단지를 충분히 뽑겠습니다.
단순히 가격순으로 나열하는 것이 아니라
가치 순서대로 우선순위를 정하겠습니다.
그다음 TOP 후보부터 전임하면서
현재 매매·전세 분위기, 최근 거래, 매물 증감,
매도자의 상황, 전세 상황, 협상 가능한 가격 등을 확인하겠습니다.
그리고 현장으로 가겠습니다.
후보단지 선정 → 가치 비교 → 우선순위 → 전임 → 매물임장
이 순서를 반드시 지키겠습니다.
2. ‘가치 → 가격 → 투자금 → 리스크’ 순서로 하기
다음 투자부터는 이 네 단어를 투자노트 가장 앞에 적어두려고 합니다.
가치 → 가격 → 투자금 → 리스크
먼저 이 지역과 단지가 얼마나 가치 있는지를 판단합니다.
그다음 그 가치에 비해 현재 가격이 싼지를 봅니다.
그리고 내 투자금으로 가능한지를 계산합니다.
마지막으로 전세, 공급, 대출, 세금, 매도 등 내가 감당해야 할 리스크를 확인합니다.
투자금에 맞는 단지를 찾는 것이 아니라,
가치 있는 단지 중 내 투자금으로 살 수 있는 것을 찾겠습니다.
비슷해 보이지만 완전히 다른 접근이라는 것을 이번 투자에서 배웠습니다.
3. 매물을 편식하지 않고 충분히 보기
다음 투자에서는 매물을 많이 보는 데도 의식적으로 시간을 쓰려고 합니다.
그래야 그 단지의 가격 지도가 머릿속에 만들어지고 어떤 물건이 나왔을 때
“이건 싸다.” 라고 바로 판단할 수 있습니다.
매물 예약 단계에서부터 편식하지 않고 가능한 선택지를 충분히 확보하겠습니다.
많이 보고 → 기준을 만들고 → 그중 가장 좋은 것을 선택하겠습니다.
결과를 냈다는 것과 잘한 투자는 다를 수 있다
6개월 전 저는 1호기를 손절하고 3호기를 매수한 뒤 정말 행복했습니다.
그토록 원했던 갈아타기를 해냈고,
더 좋은 자산을 샀고,
한 달이라는 시간 안에 결과까지 만들었습니다.
지금도 1호기를 정리하고 더 좋은 자산으로 이동한 방향 자체는 잘한 선택이었다고 생각합니다.
하지만 6개월이 지난 지금은 한 가지를 더 알게 되었습니다.
결과를 냈다는 것과 투자를 잘했다는 것은 다른 문제였습니다.
결과만 보면 괜찮은 투자일 수 있습니다.
하지만 그 과정에서는 분명 부족함이 있었습니다.
조급했고,
가치보다 가격을 먼저 보려고 했고,
비교평가가 충분하지 않았고,
매물도 많이 보지 못했고,
계약 과정에서는 기본적인 특약 협의조차 놓쳤습니다.
세 번째 투자였지만 오히려 안일했습니다.
투자를 많이 했다고 저절로 실력이 늘어나는 것은 아니였습니다.
한 번의 투자가 끝날 때마다
내가 무엇을 잘했고,
무엇을 잘못했고,
다음에는 무엇을 바꿀 것인지 찾아내고
실제로 행동을 바꿔야
그 경험이 비로소 실력이 되는 것 같습니다.
세 번째 투자 역시 월부라는 환경 안에 있었기에 가능했던 투자였습니다.
26년 2월 실전반에서 치열하게 몰입할 수 있었고,
허씨허씨 튜터님을 만나 방향을 잡고 도움을 받으며
좋은 성과까지 만들어낼 수 있었습니다.
혼자였다면 결코 쉽지 않았을 과정이었기에
이번 성과가 더욱 감사하고 값지게 느껴집니다.
좋은 환경과 좋은 사람들을 만나 운이 따랐음을 잊지 않고,
성과에 자만하기보다 더 겸손한 마음으로 배우고 공부하며
꾸준히 성장하는 투자자가 되겠습니다.
마지막으로 이번 투자 과정에서 큰 방향을 잡아주신 마스터멘토님~❤️
투자 전 과정을 함께하며 끊임없이 질문을 던져주신 허씨허씨 튜터님~🧡
매물에 대한 확신을 더해주신 권유디 멘토님께 다시 한번 감사드립니다~💛
그리고 매번 제 투자생활을 응원하고 함께해주는 가족과 동료분들에게도 진심으로 감사드립니다~💚
받은 도움을 잊지 않고, 저 역시 언젠가는
누군가의 투자 인생에 작은 도움이 될 수 있는 사람이 되겠습니다~🩵
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
