1강 권유디 튜터님의 강의에서는
지난 7월 한달동안 세제개편 이슈 및 혼란스러운 부동산 시장에서 흔들리는 마음을 잡아 줄 수 있는
투자 기준 정립과 현재 시장 상황 그리고 대응법에 관해 알 수 있었습니다.
# 10년 주기로 8년은 5%가 오르고 2년은 하락!(주식도 마찬가지)
목표를 생각하고 달성하는 과정에서
내가 앞으로 관심 보일 자산이 최소한 5년 이상 5% 이상의 수익률을 가지고 있어야 한다.
순자산 10억이 넘어가면 자산의 5~10%는 지금까지 안 했던 공격적인 자산으로 바꿀 수 있다.
본질은 기준이 있어야 방향대로 갈 수 있다.
투자 기준(저환수원리)을 알 수 있지만 실전 투자자는 시장에서 어떻게 대응을 해야 하는지 알아야 한다.
지난 20~21년처럼 27~28년 매물이 없는 시기가 올 거다
아직 상승장 후반이 오지 않았고, 총량규제가 있지만 지금도 주담대 은행 뚫린곳도 있어 무주택자는 내년을 기다리지 않고 사야함
#"잘못 산 것 같아" 라며 고민하는 이들에게
내가 투자한 단지는 덜 오르고, 고민했던 단지는 더 올랐다, 잘못 산 것 같다라고 생각하는 사람
-> 결국 가치는 찾아간다. 기다려라
-> 본질에 따라 매수, 보유, 매도 전 과정에 집중해야 한다.
-> 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 명확하게 구분하고 할 수 있는 일을 꾸준히 해나감
-> 상황 속에서 본질을 보고 판단하기 어려울 때는 결과를 낸 사람에게 질문하고 답을 찾음
=> 이 부분을 들으면서 나네?라는 생각을 많이 하게 되었습니다.
매수시 고민했던 단지들이 먼거 날라가는 것을 보면서 내가 가치 판단이 잘못되었나?
생각과 고민을 많이 하게 되었는데 결국 가치를 찾아가기 때문에 기다리라는 말이 와닿았습니다.
<매수 기준 의사 결정 과정>
1.중요한 것은 "입지" !!!! "입지 가치"를 봐야 한다.
2. 그 다음 입지가 비슷한 단지들 중에서 선택해야 할 때 전저점을 보는 것
내년이면 전고점이 사라지고 전저점 대비 상승률 기준으로 판단해야 함
직전 실거래가 대비 호가가 뛴 것보다 위 기준으로 판단해야 함
전고점 대비 하락폭 큰 것(혹은 상승폭 낮은 것)
전저점 대비 상승폭 낮은 것
=>가격에 집중하는 것이 아니라 입지 가치를 판단하는 능력이 중요!
투자금 기준 <저환수원리>
# 환금성
내가 사려는 아파트는 매도가 가능한가?
주변 비슷한 가치의 단지 가격이 움직일 때 같이 움직일 만한 단지인가?
대부분의 단지 전저점은 22년 말~23년 초에 형성되지만 대부분의 단지보다 전저점이 늦게 형성하는 단지는 인플레이션으로 주변의 가격을 따라가긴 하는 경우 갈아타기는 어렵겠구나(최적의 타이밍은 놓칠 수 있음)
특히 300세대 이하는 전저점이 없는 경우 가격이 아니라 거래가 없는(거래 절벽)으로 가격 흐름에서 주변 단지와 동행하지 못하지만 대세 상승장에서 매매.전세는 모두 상승
단, 그 지역 내에서 좋아하는 상품은 괜찮음
선호도가 떨어지는 생활권의 300세대 이하 단지, 주상복합은 시장이 안 좋을 때 거래가 어렵다.
1,2,3, 탑층은 중층에 비해 환그성이 낮아도 가격이 매력적이면 거래는 된다.
환금성이 떨어지는 단지라도 전세가는 꾸준히 우상향하며 대세 상승장에서는 매매가도 흐름에 맞게 상승한다.
# 수익률
신축은 수익성을 어떤 기준으로 판단해야 할까요?
현재 사이클의 주기가 과거에 비해 크게 짧아졌다. -> 전세가율과 무관하게 매매가 반응
하락장이 빠르게 시작될 수 있기 때문에 현재는 가격 수준의 중요성이 더북 부각되는 시기다
지금은 의미가 퇴색되어 전세가율이 의미가 없는 시장이 되면서 (수익률 조절 X)
내 투자금으로 가장 큰 수익이 기대되는 단지, 가장 가치 있는 단지를 선택하는 것이 유리
원금보존성
전세가율로 원금보존을 따지는 시기는 대세 상승장 이후로 지금은 그런 시기가 아니다.
=> 강의를 들으면서 지금 내가 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 명확하게 구분하고 할 수 있는 일을 꾸준히 해나가는게 중요하다는 것을 배웠습니다.
지금은 보유와 매도 과정에 집중을 하면서 다양한 시나리오를 생각해보며 매도와 갈아타기를 고민해보고 공부하며 앞마당을 늘려가는 것이 중요하다고 생각됩니다.
지금 제가 할 일은 현재 보유하고 있는 부동산의 시장 위치를 진단하고 운영과정에서 세제 개편에 따른 세금이 나에게 얼마나 영향을 줄까를 계산해봐야 할 때인거 같습니다.
앞으로 갈아타기를 하기 위해서는 상급지의 앞마당을 먼저 만들어 놓고 기회가 있을 때 언제라도 갈아탈 수 있는 준비를 하는 것이 중요하다고 생각합니다.
좋은 강의 감사합니다.
