[책의개요]
제목: 부동산트렌드2025
저자: 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈
출판사: 와이즈앱
읽은날짜: 26.8
독서후내점수: 10점
[느낀점]
2026년 월부학교 여름학기 8월 반독모 책으로 부동산트렌드 2025가 선택되었습니다. 다소 의아하긴 했습니다. 부동산 공부는 월부안에서 하는 것만으로 충분할텐데 굳이 월부보다 잘 모르는 사람이 쓴 책을 읽을 필요가 있을까 하는 의문이 들었습니다. 이 책의 의미는 반독모에서 다시 이야기 해 보겠지만 그런 사람들의 쓴 책의 수준이 이렇다는 것을 아는 것만으로 의미가 있을 것이라는 생각도 해 보았습니다.
이 책을 읽고 가장 크게 느낀 점은 부동산의 방향은 예측할 수 없다는 것입니다. 방향을 예측하려고 하기 보다는 현재 시장이 어떤 상황인지 그리고 싸이클 전반적으로 봤을 때 어디쯤 위치해 있는지 아는 것이 보다 효과적인 대응이라는 것을 알게 됐습니다. 지금 시장의 업다운의 이유를 알면 기존에 내가 투자결정을 할 때의 의사판단의 기준이 된 가치와 비교 시 가치의 변동이 있는지를 확인하고 계속 보유 여부를 결정하면 된다는 것을 생각해 볼 수 있었습니다.
매매가의 향방은 예측하기 어렵습니다. 하지만 전세가는 전적으로 실수요 시장이므로 실수요에 영향을 주는 선행지표가 무엇인지만 잘 판단하면 전세가의 향방은 예측할 수 있습니다. 이는 앞으로 매달 가격, 정책, 공급, 금리 면에서 현재 시장을 진단하고 그렇게 확인한 시장분위기를 임보에 매달 넣을 계획입니다.
이 책에 서북권과 서남권의 공급이 상대적으로 적음을 지적하였는데, 2024년부터 현재까지 서북권과 서남권의 공급량과 매매전세 추이를 살펴보고 책의 내용을 팩트체크할 계획입니다. 그리고 이번 독서를 통해 부동산은 결국 공간수요에 관한 문제이고 모든 사람들은 주거 문제를 해결해야 하니 거래량을 보는 것이 현재 분위기를 체크하는데 도움이 될 수 있겠다고 생각했습니다. 일단 무작정 토허제 승인 허가 수를 체크했는데, 조금 더 의식적으로 데이터를 보고 재미있게 분석하며 실력 있는 투자자로 성장하고자 합니다.
[한번 더 생각해볼 문장]
P33 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 전체 거래량은 매매 거래량과 임대 거래량의 총합으로 이루어져 있다. 이 중 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다. 시장의 상승세를 뒷받침하는 분석 결과다.
→ 거래량은 현재 시장의 분위기를 살펴보는데 하나의 지표로 활용할 수 있습니다.
P83 주식시장에서는 이러한 단기 이동평균선과 장기 이동평균선 간의 관계를 통해 전반적인 시장의 추세를 파악하는데, 예를 들어 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우 (골든크로스), 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세 상승의 신호로 해석된다. 반대로 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회하는 경우에는 대세하락으로의 전환으로 해석할 수 있다.
→ 단기적으로 장기평균보다 더 많이 상승 또는 하락한다 할지라도 앞으로의 시장의 향방은 쉽게 예측할 수 없는 것입니다.
P99 부동산은 거주하는 보금자리이기도 하나, 투자 상품으로서의 기능도 존재한다. 따라서 부동산에 투자하고 얻을 수 있는 수익률 역시 매우 중요한 요소다. 월세와 관련해서는 아주 짧은 기간에 월세가 빠르게 상승했다면, 부동산 투자수익률이 매력적으로 변한다. 예를 들어 1년 임대료 수입이 1,000만원이고 주택가격이 5억원이라고 가정하자. 이 경우의 투자수익률은 2%(=1000만원/5억원)이다. 그런데 임대료가 50% 상승해 1년 월세가 1000만원에서 1500만원이 되-었다고 하자. 주택가격이 여전히 5억원이라면 투자수익률은 3%가 된다.
→ 임대시장은 결국 수익률 싸움입니다. 전세가가 하락하면 매매가도 하락합니다. 전세가가 올라가면 매매가도 올라갈 수 밖에 없습니다. 금리가 하락하면 매매가가 상승합니다. 매매가가 상승하면 전세가도 상승합니다. 반대로 금리가 상승하면 전세가가 하락합니다. 전세가가 하락하면 매매가도 하락합니다. 금리와 매매전세가는 역의 관계에 있습니다. 비용이 증가하면 전세가가 올라갑니다. 시장의 논리는 단순합니다. 당위성을 따지는 것 보다는 시장의 논리에 맞게 정책을 펴는 것이 건전한 시장환경을 조성하는데 도움이 된다고 생각합니다. 역행하려고 하는 것, 우격다짐으로 바꾸려고 하는 것이 문제입니다.
P149 2025년에는 서울시 전체에 약2만6천여채의 아파트가 입주 예정이다. 이 중 서초구에 약 4800채가 동북권에 약 1만5000천채가 입주할 예정이다. 전체 물량의 대부분인 약 2만채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있는 것이다. 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정지역에 몰려 있음을 의미한다. 역시 서울시 서북권과 서남권의 입주물량은 없다.
→ 팩트체크 해 보겠습니다.
P161 지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간에 일어날 수 있는 정해진 미래는 서울아파트의 경우 역대급공급부족이 3-4년간 지속될 것이고 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급부족은 누군가에는 안좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황이(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF정책실패로 말미암은토지가격의 유지와 공급부족, 전세가격 사승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격상승을 가리키고 있다.
→ 규제가 싸이클을 단축시키고 가격상승압박을 하는 부분도 있는 것 같습니다. 금리의 하락을 점쳤지만 생각했던 만큼 금리가 하락하지는 않았습니다. 저는 방향을 맞추려 하는 것 보다는 현재 시장의 분위기를 읽는 정도에 집중하고 부족한 앞마당을 넓혀가며 가치와 복기에 더 집중해 보겠습니다.
