안녕하세요.
2035년에 파이어를 꿈꾸는
파이어고고입니다.
이번 강의를 들으면서 지난번 반모임 때
튜터님이 말씀해주신 ‘교통호재’에 대해
생각해보게 되어 글로 정리해봤습니다.
그동안 교통호재가 있는 지역을 볼 때
노선이 생기면서 업무지구 접근성이 좋아지겠구나
그리고 그 호재가 가격에 반영이 됐나 안됐나만 봐왔었습니다.
이번엔 실제로 거주하는 사람들 입장에서
교통 호재가 얼마나 의미있을지 살펴보았습니다.
지금 진행 중인 교통 호재
교통 호재 중에서도 좀 더 유의미한 노선은
업무지구까지 바로 연결되는 노선인데요.
현재로선 신안산선, 월판선, GTX-A가 있습니다.
각각 여의도, 판교, 강남으로 연결되면서
현재보다 이동시간이 크게 줄어드는 노선들입니다.
실제로 교통시간도
신안산선(안산 → 여의도)은 약 46분 단축(71분 → 25분)
월판선(월곶 → 판교)은 약 1시간20분 단축(120분 → 30분)
GTX-A선(파주 → 강남)은 약 1시간 단축(90분 → 30분)
숫자만 보면 정말 엄청난 변화입니다.
그래서 이 정도로 시간이 줄어들면
멀리 있는 지역인 안산, 시흥, 파주에 큰 호재 라고 생각했습니다.
기존에 교통이 불편해 서울을 오가기 힘들었다면
그 시간이 줄어들어서 출퇴근이 수월해졌을거라고 생각했기 때문입니다.
하지만 생각보다 이 곳들의 가격 반응은 크지 않았습니다.
그래서 이미 개통한 8호선 별내선을 확인해봤습니다.
노선 발표부터 착공, 개통까지
주변 단지 가격이 어떻게 움직였는지 비교해봤습니다.
한 가지가 눈에 들어오는건
서울에 가까운 지역일수록 가격 반응이 더 빠르고, 상승폭도 더 컸습니다.
왜그럴까요??
8호선 개통 전과 후의 출퇴근 시간을 비교해보면
별내에서는 기존에 경의중앙선을 타고 출퇴근하는 것과
8호선을 타고 출퇴근 하는 시간이 크게 차이나지 않습니다.
반면 구리에서는 비록 10분이지만
정시성이 좋은 지하철을 이용할 수 있게 되면서
실제 거주자가 체감하는 변화가 있었습니다.
그렇다보니 실제로 개통되고 나서
2024년 이후 암사공원역근역과 장자호수공원역 인근 단지는
가격에 반응이 있었다면
별내 쪽은 여전히 잠잠한 흐름을 보여주고 있습니다.
이 관점을 한번 신안산선과 월판선에 대입해보겠습니다.
맘카페에서도 확인해볼 수 있듯이
안산은 화성, 수원 등 인근 지역으로 출퇴근 하는 사람들이 많았고
서울 출퇴근은 시흥과 마찬가지로 힘들다는 호소가 많았습니다.
46분 단축은 숫자만 보면 엄청난 호재입니다.
그런데 생각해보면,
현재 안산에 거주하는 사람이
여의도까지 출퇴근하는 데 71분이 걸린다면
애초에 여의도 업무지구를 직장으로 둔 사람이
안산까지 내려가서 거주하는 경우가 얼마나 될까요?
71분이라는 거리는
이미 안산이 여의도의 주요 배후 주거지라고 보기에는
상당히 먼 거리입니다.
그런데 교통이 좋아져서 71분 → 25분 이 된다고 해서
기존 안산 거주자들이 갑자기 여의도로 출퇴근하기 시작하는 것은 아닙니다.
반대로 기존에 여의도까지 30~50분 정도 걸리는 지역이라면 어떨까요?
이미 여의도에 출퇴근하는 사람들이
실제로 거주하고 있을 가능성이 높습니다.
그런 지역의 교통이 좋아져서 50분 → 20분이 된다면
기존에 존재하던 거주자의 생활이 실제로 편해지고
그 지역을 선택할 수 있는 사람도 늘어날 수 있습니다.
즉, 시간이 획기적으로 줄어들어도
애초에 서울로 출퇴근하고 있는 사람이 많지 않기 때문에
출퇴근 시간이 줄어드는게 크게 느껴지지 않는 부분이죠.
그런면에서 영등포구, 구로구처럼
여의도 업무지구의 배후수요가 있는 지역은
10분 정도의 시간 단축도
실거주자에게는 크게 느껴질 수 있습니다.
같은 이유로 월판선이 지나가는 만안구와 동안구도 마찬가지라고 생각합니다.
처음에는 시간이 많이 줄어드는 곳일수록
더 큰 호재가 아닐까 라고 생각했습니다.
하지만 여러 노선의 가격 흐름을 비교해보면서
교통시간이 얼마나 줄어드는가보다
그 지역이 어떤 업무지구의 배후수요를 가지고 있는지가
가격 흐름에 영향을 주는 것을 확인할 수 있었습니다.
앞으로 교통 호재는 이렇게 봐보려고 합니다.
첫째, 단축시간보다 절대적인 위치를 먼저 보겠습니다.
몇 분이 줄어드는지만 보지 않고
기존에 주요 업무지구까지 얼마나 걸렸는지 확인하겠습니다.
둘째, 실제 배후수요를 보겠습니다.
해당 업무지구에 출퇴근하는 사람들이
현재 그 지역에 실제로 거주하고 있는지 생각해보겠습니다.
셋째, 호재 발표에서 끝내지 않고 가격으로 확인하겠습니다.
노선 확정 → 착공 → 개통 과정에서
가격에 반영이 됐는지, 먼저 얼마나 반응했는지 직접 확인해보겠습니다.
