아파트 규제 나오니 00에 풍선효과 왔다?
대출 규제에 '6억 이하'·경기 남부 갈아타기 쏠림…수도권 풍선효과 확산 | 아주경제
아파트 조이니 빌라 ‘풍선효과’…서울 연립·다세대 2분기 거래금액 5조 [부동산360] - 헤럴드경제
8.3세제개편안 + 8.13 대책 이후…
현재 아파트 시장에서 벌어지는 일
- 서울 : 26년 8월 2주 아파트 전주 대비 매매 +0.21%
- 주간 단위로 매매 지수가 0.2% 이상 상승하면 폭등으로 볼 수 있음
(평균 이상 상승 지역 : 중랑, 성북, 서대문, 강북, 관악, 노원, 동대문, 금천, 은평, 구로, 강서) → 서울 외곽 지역
- 경기 : 26년 8월 2주 아파트 전주 대비 매매 +0.14% 증가
(평균 이상 : 중원, 병점, 광명, 분당, 권선, 기흥, 하남, 영통, 수지, 의왕, 수원, 군포, 동안, 장안, 팔달, 남양주, 동탄, 광주, 구리, 만안, 수정) → 서울과 인접한 지역 + 경기 남부 지역
서울은 평균 이하 가격대가 평균 이상 상승 / 경기는 서울 접근성, 비규제 남부지역 평균 이상 상승
현재 여력이 되서 서울 아파트를 살 수 있는 수요자들은 상대적으로 가격 부담이 적고 (가격대가 15억 이하가 많은 지역), 경기도로 나간다면 서울과 인접하여 접근성이 좋은 아파트, 또는 서울 접근성이 떨어지더라도 삼성전자, 하이닉스의 영향으로 구매력에 대한 기대감이 상승하는 경기 남부권 (동탄, 수원, 기흥 등) 아파트로 수요가 몰리고 있다.
비아파트 시장에서 벌어지는 일
거래량 : 26년 2분기 서울 연립/다세대 거래량 11,536건 (전년 동기 대비 +24.4%)
거래대금 : 26년 2분기 서울 연립/다세대 거래대금 4조 9346억 (전년 동기 대비 +31.1%)
특이사항 : 노원, 강북, 도봉, 금천, 구로 등에 집중
→ 아파트 외에 비아파트 시장에서도 거주 불안정에 따른 실거주 목적 매수 증가하고 있음
빌라 시장에는 큰 관심을 두지 않았는데 오늘 PD수첩에서 나온 ‘전세 멸종 시대’ 라는 영상을 보면 20~30대가 현재 시장에서 아파트와 빌라 시장 매매를 선택하게 되는 과정에 대해 현실적으로 알 수 있었다
현재 아파트 & 비아파트 시장 전체 움직임
아파트에 거주하는 분들이 비아파트로 넘어가는 경우는 많지 않음
아파트 거주
- 전월세난 → 전월세 유지 → 타 지역 이동 매매
- 아파트에 거주하던 분들은 빌라 매매 보다 타 지역 아파트 매매 선호
- 매매할 때 구매력(자기자본+대출)이 가장 중요한 요소 → 대출이 잘 나오는 지역 = 15억 언더가 많은 곳
비아파트 거주
- 전월세난 → 전월세 유지 → 거주 지역 빌라 매매
- 아파트를 사기 어렵기 떄문에 거주 지역을 유지하면서 거주 형태 유지하기 위해 빌라 매매
특이사항
기존 아파트 거주자들은 지역을 이동하여 아파트 매매 → 평균 가격 이하 지역이 평균 이상 상승률 보임
기존 비아파트 거주자들은 동일 지역 거주 목적 매매 → 서울 외곽 중심 철저히 실수요 기반 매매 거래 급증
내집마련 전 알아둬야 하는 것들
<아파트 매매 시장>
- 15억 이하 대출 상황 예의주시할 필요 있음 → 현 상황 지속 시 15억 이하 대출 가능액도 축소할 가능성 있음
- 경기 지역 내집마련 검토 시 서울 접근성 위주로 이뤄짐 → 접근성 나쁘지 않으면서 가격 많이 오르지 않은 곳 체크
<빌라 매매 시장>
- 상급지 빌라도 알아볼 필요 있음 → 빌라의 경우 지역 별 가격 편차가 아파트 만큼 크지 않음
- 매수 지역 인구 구성이 다양한 지역의 빌라가 향후 매도 시 훨씬 유리함
- 최근 3년 동안 젊은이들이 많은 곳에 빌라가 많이 공급됨 (ex, 마포구)
26년 8월 최근 기사 분석 영상을 통해 느낀점
현재 서울에서 대출이 잘 나오는 외곽 지역 (15억 이하)과 서울과 인접한 경기도 지역 (구매력 증가의 기대감을 가진 경기도 남부 지역은 예외)에서 상대적으로 가격 레벨이 낮은 단지들의 급격한 매매가 상승이 일어나고 있다. 이러한 현상의 원인은 서울에서 벗어나고 싶지 않은 임차인들이 전월세 매물 감소로 인해 전월세 유지를 하지 못할 경우 거주하는 지역의 집을 매매하거나, 여기서 어쩔 수 없이 밀려나더라도 가급적이면 외곽이어도 서울 안쪽을 매수하려는 심리가 강하고, 서울이 안된다면 교통 접근성이 뛰어난 서울에 인접한 경기도 아파트를 매수하면서 다른 지역 대비 서울 외곽과 서울 인접한 경기도의 매매가 상승세를 이끌고 있다
투자에 적용해야 할 부분
현재 내집마련/투자를 진행할 때 서울 외곽 or 서울과 인접한 경기도에서 상대적으로 가격이 아직 많이 오르지 않은 곳을 우선적으로 검토해야 하고, 특히 빌라를 매수할 때는 인구 세대 구성이 다양한 선호 생활권 빌라를 우선 검토해야 한다.
투자자로서 확인이 필요한 부분
향후 실수요자들의 구매력에 영향을 미치는 15억 이하 아파트의 대출 가능한 금액의 변화를 관찰할 것
