안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 QnA는 부동산 매매 약정서에 대한 질문이었습니다.
질문의 제목에 SOS까지 쓰신 점으로 봐서 굉장히 다급한 상황이 아닐까 싶습니다. 질문자의 사연처럼 부동산 매매 약정서와 실제 계약서가 다르게 나타났을 경우 문제가 없을지 한 번 확인해보겠습니다.
#부동산 매매 약정서란?
부동산 매매약정서는 일반적으로 토지거래허가구역 내에서 본 계약(매매 계약서 작성)을 체결하기 전, 매도인과 매수인 간의 거래 의사를 확실히 하고 관할 구청에 허가를 신청하기 위해 작성하는 서류입니다.
이 문서의 핵심은 “토지거래허가를 받으면 정식 계약으로 전환하고, 허가를 받지 못하면 조건없이 계약을 무효로 하여 약정금을 반환한다”는 취지의 특약을 명시하는 것입니다.
아무래도 토지거래허가제도가 생기면서 허가를 받기까지 꽤 시간이 필요하다보니(15일~) 그 전에 매수인가 매도인이 허가를 받아 정식 계약서를 쓰기 전까지 일종의 약속을 문서로 남겨놓는 것이라고 생각하면 되겠습니다.
정해진 표준 양식은 따로 없지만, 인터넷에서 검색하면 다양한 양식을 쉽게 구할 수 있습니다. 대신 약정서 안에는 부동산의 표시(소재지, 토지 면적, 건물 면적 등), 약정 대금 및 지급 조건(매매대금, 약정금, 본계약 계약금, 중도금, 잔금 등), 계약의 조건 및 특이사항, 작성일자, 매도인 신상정보, 매수인 신상정보, 개업공인중개사(개입 시)의 요소가 꼭 들어가야 합니다.
#매매 약정서의 효력
부동산 매매 약정서는 정식 매매 계약은 아니지만, 법적으로 강한 구속력과 효력을 가집니다. 대법원 판례에 따르면 명칭이 ‘약정서’, ‘가계약서’라고 하더라도 매매 대상(부동산)과 매매 대금, 지급 방법(일정) 등이 구체적으로 특정되어 있다면 사실상 확정적인 매매 계약으로 인정됩니다.
- 토지거래허가 신청 절차 협력 의무: 매도인과 매수인 모두 토지거래허가 절차에 협력해야 합니다.
- 허가 전까지는 ‘유동적 무효’ 상태: 관할 구청의 허가를 받기 전까지는 계약의 효력이 발생하지 않습니다.
- 허가 신청 전까지는 매도인은 배액 상환, 매수인은 약정금 포기함으로써 계약을 해제할 수 있으나 토지거래허가 신청 서류를 제출하는 등의 계약 이행에 착수했다면, 계약을 마음대로 깨지 못할 수 있어 약정서에 “허가 전까지는 배액 배상으로 해제할 수 있다” 등의 특약을 넣는 것이 일반적입니다.
#매매 약정서 쓸 때 주의할 점
추가로 부동산 매매 약정서의 경우에는 “토지거래허가” 또는 “특정 조건 성취”를 전제로 체결하는 임시 계약의 성격이 강하므로, 분쟁을 예방하기 위해서는 몇 가지 사항을 반드시 점검하고 명시해야 합니다.
- 토지거래허가 불허 시 ‘약정금 반환’ 조항: 쌍방이 성실히 협력했음에도 구청에서 불허가 처분을 내리거나, 매수인의 자격 미달로 허가가 나지 않을 경우 “매도인은 받은 약정금 전액을 조건 없이 즉시 반환하며, 쌍방은 서로에게 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없다.”는 조항을 꼭 넣고, 귀책사유를 규정하여 만약 일방이 서류 제출을 거부하거나 일부러 허가를 안받으려고 태만하게 행동하는 경우 계약 파기로 보아 배액 배상 또는 약정금 포기의 책임을 분명히 해야 합니다.
- 본계약 체결 기한과 대금 지급일을 설정하면 허가 절차가 길어질 때 한없이 늘어지는 것을 방지할 수 있습니다.
- 허가 조건 변경 및 일방적 해제 금지: 앞에서 설명한 것과 같이 약정서의 기재된 대금과 조건이 임의뢰 변경되면 허가가 취소될 수 있기 때문에 허가 조건을 변경하지 않도록, 또 일방적인 해제로 인해서 계약이 파기되는 것을 막기위해 필요한 부분은 특약으로 꼼꼼히 적어두어야 합니다.
#약정서와 본 계약이 다를 때, 토지거래허가는 취소되는가?
결론부터 말씀드리면, 약정서와 본 계약이 다르다고 해서 꼭 토지거래허가가 취소되는 것은 아닙니다. 어떤 부분이 달라졌냐에 따라서 그 판단이 취소나 과태료처분이 내려질 수 있고, 문제가 없을 수도 있습니다.
- 허가가 취소되거나 문제가 되는 상황
허가가 취소되거나 문제가 되는 상황은 관할구청에서 토지거래허가를 내주었으나, 그 허가의 취지에 맞지 않게 계약이 바뀌는 경우입니다.
- 매매 대금이 달라진 경우: 다운계약이나 업계약을 방지하기 위해서 관할 구청에서는 매매대금을 엄격히 봅니다. 문제에 따라서는 허가 자체가 취소될 수 있고, 취득가액의 10% 이하에 상당하는 과태료까지 부과될 수도 있습니다. 따라서 계약 전에 매매대금이 변경될 시에는 본계약 체결 전 관할 구청에 문의한 후 토지거래계약 변경허가 신청서를 기존 초안과 함께 제출하여 다시 승인을 받는 것이 안전합니다.
- 잔금일이나 이행 조건이 크게 바뀐 경우: 단순 일정 변경은 괜찮을 수 있지만, 매수인의 실거주 목적이나 착공 예정일이 ‘토지이용계획’에 영향을 줄 정도로 계약 조건이 바뀐다면 문제가 될 수 있습니다. 이 역시 관할 구청에 사전에 문의한 후에 때에 따라서는 변경허가 신청서를 제출하는 것이 안전합니다.
- 당사자(명의)가 바뀐 경우: 매수인의 명의가 바뀐 경우에는 허가 대상자가 달라지기 때문에 심사를 다시해야 하므로 기존 허가는 무효가 됩니다. 이는 다시 허가를 새로 받아야 합니다.
질문자 분께서 질문주신 개업공인중개사의 등록번호가 다른 사유는 토지거래허가 중 이행 조건에 크게 저촉되는 경우가 아니기 때문에 이 부분 때문에 토지거래허가가 취소되는 경우는 없을 것으로 생각됩니다. 다만, 혹시 모르는 상황이 있을 수 있으니 꼭 관할 구청에 문의해서 이 부분을 확인해보시는 것이 좋을 것 같습니다.
오늘은 토지거래허가를 위한 매매 약정서에 대해서 조금 깊게 알아봤습니다. 매매 약정서 역시 계약에 준하는 효력을 가질 수 있는 절차이기 때문에 쓰기 전에도 꼼꼼하게 확인하고 진행해 나가는 것이 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
