안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 QnA는 오피스텔 청약에 대해서 고민하시는 글이었습니다.
제목부터가 꽤나 직설적인 질문이었는데요, 많은 분들이 답변을 주셨고 오피스텔의 환금성과 가격상승력에 대해서 우려를 표하시는 답변을 주셨습니다.
저 역시 막연하게 “오피스텔은 안돼!”라고만 생각하고 있었는데, 정말 그런 것인지 이번 계기를 통해 짚고 넘어가고 싶었습니다.
#오피스텔이란?
오피스텔은 사무실(오피스)와 호텔의 합성어로, 업무 공간과 주거 기능을 함께 갖춘 건축물입니다. 따라서 건축법상의 용도가 주택이 아닌 업무시설로 분류됩니다. 업무시설이기에 대부분 교통이 편리한 곳, 인프라가 좋은 곳에 위치하고 있어 편의시설과 가깝고, 가격이 아파트에 비해서 상대적으로 낮게 형성되어 저렴하게 거주할 수 있는 장점이 있습니다.
다만, 아파트보다 공용 면적이 넓어 전용률이 낮아 같은 평형이더라도 실내 공간이 좁고, 편의시설 유지 비용 등으로 인해 평당 관리비가 높게 나오는 단점이 있습니다. 실제로 거주하게 되면 주택 수에도 포함되기 때문에 세금 등에도 영향을 줄 수 있어 업무용 오피스텔과, 주거용 오피스텔의 구분이 필요하기도 합니다.
위 두 단지는 바로 옆에 붙어있는 오피스텔과 아파트입니다. 같은 평형이라고 하더라도 실제 구조 자체가 다르고, 전용률에서 많은 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다.
#오피스텔은 정말 환금성이 낮을까?
보통 오피스텔은 환금성이 낮기 때문에 투자하기 어렵다는 이야기를 많이 하게 됩니다. 그렇다면 정말 오피스텔은 환금성이 낮은 것일까요?
위는 질문자분이 문의하신 단지 인근에 있는 오피스텔과 아파트, 두 단지의 거래량을 비교해본 사진입니다. 평형 조건을 제외하고 비슷한 세대수의 두 단지는 지난 상승장에서 거래가 활발했고, 하락장에서는 거래량이 줄어드는 것을 볼 수 있습니다.
여기서 제가 관심깊게 본 부분은 상승장에서의 거래량은 오피스텔이 더 압도적으로 많을 정도로 오피스텔도 거래가 잘 되었다는 점입니다. 대신 거래량이 폭발하는 시기가 아파트의 거래량이 늘어나는 시기보다는 좀 더 늦었다는 점, 하락장이 되자 아파트보다 거래량이 더 많이 줄어들었다는 점입니다.
다른 지역에서도 비슷한 세대수의 오피스텔과 아파트를 비교해봤습니다.
위례에서도 역시 비슷한 세대수의 두 단지를 지켜보면, 아파트의 거래량이 먼저 터지기 시작했고, 그 이후에 오피스텔의 거래량이 올라가는 모습을 보여줍니다.
다만, 어디에서나 적용되는 부분은 아니었습니다.
관악구 신림역 인근에서는 오히려 오피스텔의 거래가 꾸준했음을 보여주기도 했고,
영등포 문래에서는 오피스텔이나 아파트의 거래량이 별 차이가 없는 모습을 보여주기도 했습니다.
신림역 인근의 경우에는 상대적으로 넓은 평형의 아파트에 거주하는 수요보다는 작은 평형에 1~2인 세대의 수요가 더 많기 때문일거라는 생각, 영등포 문래의 경우에는 벽산메가트리움의 평형 구성이 47평 이상의 단지로 구조나 전용률이 아파트와 다름없는 모습이기에 인근의 당산진로와 비슷한 거래량을 보인 것으로 판단됩니다.
즉, 일반적으로는 오피스텔의 환금성이 떨어지는 이유는 상대적으로 적은 세대수의 단지가 많고, 시장의 흐름에 따라서 오피스텔의 거래가 아파트보다 상승장에서는 늦고 하락장에서는 환금성에 떨어지기 때문입니다. 그렇지만 모든 경우에 해당하는 것은 아니며 오피스텔의 상태와 그 지역에 거주하는 주요 수요층에 따라서 환금성이 달라질 수 있다는 것이죠.
#오피스텔의 가격상승률은 낮을까?
위에서 언급된 단지들을 가지고 지난 상승장에서의 상승률을 알아보겠습니다. 먼저, 오피스텔들의 상승률입니다.
다음은 아파트들의 상승률입니다.
대부분 오피스텔의 상승률이 일반 아파트의 상승률에 절반도 못미치는 상승을 보여줬습니다. 확실히 오피스텔의 상승률이 아파트의 상승률보다 떨어지는 것은 사실인 듯 합니다.
다만 여기서 영등포 문래의 벽산메가트리움은 좀 다른 모습을 보여줬습니다.
#왜 벽산메가트리움은 다를까?
벽산메가트리움 47평의 경우 일반적은 오피스텔과는 다르게 내부 구조가 일반 아파트와 비슷한 방3개 화장실2개의 구조입니다. 또한, 전용률이 60%가 넘고 실제 전용평형도 30평정도 됩니다. 실제 단지의 매물은 보지 못했지만, 주어진 정보만 보자면 일반적인 아파트와 크게 다르지 않을 것으로 보입니다. 대신 일반 아파트의 47평보다는 좁고 30평형대 정도의 사이즈이지 않을까 싶네요.
용적률에서도 근처의 당산진로와 큰 차이를 보이지 않기 때문에 오피스텔이 가지고 있는 단점을 어느정도 보완되는 단지가 아닐까 싶습니다.
지난 시장의 가격흐름을 보더라도 당산진로 32평과 비슷한 흐름을 보이다가, 최근 상승장에서 가격이 벌어진 모습입니다. 시간이 갈수록 두 단지의 차이는 벌어질 수 있겠지만, 그래도 그 전까지 생각했던 오피스텔 단지들과는 확연히 다른 양상을 보여주는 단지가 아닌가 싶네요.
#질문주신 힐스테이트 송파더그리드는?
질문자분이 고려하고 계신 힐스테이트 송파더그리드는 오피스텔입니다. 대신 기존에 우리가 보던 오피스텔과는 좀 다른 모습이라는 것을 알게 되었습니다.
일반적인 오피스텔과는 다르게 1000세대가 넘는 대단지에, 단지 조경이나 내부도 일반 대단지 아파트의 모습을 보이고 있습니다.
평형의 구성이나 구조도 다른 오피스텔과는 다르게 일반 아파트의 모습을 보이고 있습니다. 아직 지어지기 전이기 때문에 장담할 수는 없지만, 실제로 준공이 완료되면 일반 아파트와 가까운 모습을 하고 있을 가능성이 높아보입니다.
즉, 위에서 언급했던 다른 지역의 오피스텔 중에서 그나마 영등포 문래의 벽산메가트리움과 비슷하거나, 오히려 더 아파트와 가까운 움직임을 보여줄 수도 있을 거라고 생각합니다.
물론, 아직 완공이 되지 않은 단지이면서 설령 아파트와 비슷한 거주요건을 가지고 있다고 하더라도, 결국 오피스텔의 한계를 지니고 있을 가능성도 있기 때문에 아파트랑 똑같이 판단하기에는 무리가 있어 보입니다.
하지만 모든 오피스텔이 아파트보다 환금성이 좋지 않고, 가격 상승률이 높지 않기 때문에 무조건 판단에서 제외해야 한다는 단편적인 시각으로만 접근하지 않았으면 좋겠습니다. 충분히 같은 가격으로 살 수 있는 다른 후보들과 비교해보며, 실제 입지요소와 오피스텔이 가지는 단점을 헷지할 수 있는지 스스로 판단해서 결정해보시면 좋을 것 같습니다.
질문주신 것처럼 시원스러운 대답을 드릴 수는 없지만, 이 글이 오피스텔의 가치를 판단하는데 조금은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 저 역시 질문 덕분에 오피스텔에 대해 이해하는데 많은 공부가 되었던 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^ㅎ
