안녕하세요, 존자입니다:)
지방에서 잃지 않는 투자를 하려면 공급이 없는 곳으로 가라는 말, 많이 들어보셨을 거라고 생각합니다.
그리고 아실이나 부동산지인에서 확인하는 공급그래프를 토대로 공급이 점차 감소하여 향후 공급이 거의 없는 지역을 찾아보고 투자를 검토하실 거라고 생각합니다.
그런데 공급 그래프를 확인 하는 것만으로 정말 지금과 앞으로의 공급이 전혀 없다고 단정 지을 수 있을까요?
지방, 특히 중소도시일수록 여러가지 숨어있는 공급이 많고 그런 공급에 매매/전세가가 크게 영향을 받기 때문에
공급을 정말 디테일하게 봐야 기회를 잡을 수 있고 투자 후의 리스크도 줄일 수 있습니다.
그렇다면 어떤 방법으로 공급을 더 디테일하게 살펴볼 수 있을까요?
미분양 물량 확인
예정된 입주 물량 뿐만 아니라 쌓여 있는 “미분양 물량”도 함께 확인해보아야 합니다.
특히 준공 후 미분양 물량을 꼼꼼히 체크해야 하는데요,
입주물량이 감소하더라도 준공 후 미분양 물량이 쌓여 있다면 매매/전세가가 오르기 어렵기 때문입니다.
지역 사람들에게 매수해야겠다는 심리가 생기면 우선 저렴하게 판매되고 있는 입지가 괜찮은 준공 후 미분양 단지부터 조금씩 거래되기 때문에 준공 후 미분양 단지를 포함한 미분양 물량이 감소하고 있는지를 살펴봐야 합니다.
26년 4월 남구 대명그랜드자이 이후 입주물량이 정리된 대구를 한 번 살펴보겠습니다.
대구는 엄청난 미분양 물량을 자랑하고 있었는데요, 작년 하반기부터 미분양 물량이 감소하더니 1년도 안된 사이에 50%가 감소했습니다.
준공 후 미분양의 경우에도 올해 상반기 동안 약 800여개가 감소하는 등 매수세가 움직인다는 신호를 보내주고 있습니다.
실제 중구 대장 롯데캐슬남산스카이의 경우,
작년 말에는 같은 동, 비슷한 층이 8.5억에 거래되었는데 올해 5월에는 9.28억에 거래되었고
올 초에는 4억 선에서 거래되던 전세가 올해 8월에는 5억까지도 거래된 것을 확인할 수 있습니다.
이처럼 공급그래프에 보이는 공급량 뿐만 아니라 (준공 후)미분양 물량까지 함께 감소해야 매매/전세가가 크게 움직임 을 알 수 있습니다.
정말 이 지역에 공급이 감소하여 기회가 찾아오는지를 확인하려면, (준공 후) 미분양 체크*는 필수입니다.
*부동산지인→지인빅데이터→미분양에서 확인 가능
2. 숨어있는 물량 확인: 후분양 단지, 공사 예정 부지
재건축/재개발 사업이 주가 되어 언제쯤 입주가 있을지 예측이 가능한 서울 수도권과 달리 지방에는 그래프에 나타나지 않는 숨어있는 공급이 많이 있습니다.
따라서, 공급 그래프 외로도 숨어 있는 물량을 확인해주어야 하는데요, 후분양 물량을 파악하는 것이 그 첫번째입니다.
서울은 사업비가 크다 보니 선분양을 많이 하지만 지방은 후분양으로 진행되는 사업도 꽤 많습니다.
따라서, 후분양 단지도 확인해야 예정된 공급을 정확하게 파악할 수 있습니다.
후분양 물량은 뉴스 기사를 통해 확인해볼 수 있습니다.
또 한가지는 “공사 예정 부지”를 파악하는 것입니다.
지방에는 시공사가 아파트를 짓기 위해 사뒀다가 시장이 안 좋아서 공사를 보류하고 있는 땅들이 제법 있습니다.
이런 땅들은 그래프에는 잡히지 않지만 시장이 좋아지면 바로 건설을 시작할 수 있기 때문에
이에 대한 파악이 선행되어야 매수 후 갑작스럽게 공급이 생기는 리스크를 줄일 수 있습니다.
또, 공급그래프 상 공급물량으로 잡혀있지는 않지만 눈 앞에서 땅을 파고 공사가 진행되는 모습이 보이면 신축이 들어선다는 기대감에 기축 단지에 대한 매수 심리가 떨어질 수 있으므로 매도 시점에 나는 모르고 지역 사람들만 아는 공급이 있지는 않을지 잘 확인해 봐야 합니다.
어떻게 확인할 수 있을까요?
가장 좋은 방법은 현장에서 부사님을 통해 파악하는 것입니다.
부사님은 그 곳의 사정을 훤히 알고 계시기 때문에 어디에 뭐가 들어오기로 되어 있는지 잘 알기 때문입니다.
또 다른 방법은 호갱노노를 이용하는 것입니다.
위 화면은 부산 사하구의 호갱노노 화면입니다.
빨간색으로 [분양 예정]이라고 쓰여있는 집들이 보이는데요,
눌러보면 분양일이 잡혀있지 않아 부동산지인이나 아실 공급물량에는 나타나지 않는 건입니다.
이런 공급물량까지 잘 확인해서 놓치는 공급리스크가 없는지 확인 후 진입하는 것이 중요합니다.
이런 방법으로 지방투자 전에 공급 조금 더 디테일하게 챙겨서 잃지 않는 투자 하시길 바라겠습니다!
읽어주셔서 감사합니다💜
*코쓰모쓰 튜터님이 알려주신 내용을 토대로 작성하였습니다. 감사합니다 튜터님 :D
