A vs B, 비교할수록 비교해도 답이 안 나오는 이유 [꿈행이]

안녕하세요.
꿈을 행해 이뤄가는 꿈행이입니다. :)

오늘 하루 3편의 글을 올릴 예정인데요~

바로바로 「투자자의 기준 만들기」 시리즈!!

흔들리지 않는 투자자는 무엇을 다르게 판단할까?

1편 비교할 때 무엇을 기준으로 판단할 것인가
2편 사람과 이해관계가 얽혔을 때 무엇을 기준으로 결정할 것인가
3편 지나간 투자를 어떻게 복기해야 다음 판단이 달라지는가

그럼 첫 번째,

A vs B, 비교할수록 답이 안 나오는 이유

투자자의 기준 만들기 #1 — 비교에는 ‘목적’이 먼저입니다

역세권 15평 vs 비역세권 20평

여러분이라면 둘 중 어떤 단지를 선택하시겠어요?

A는 입지가 훨씬 좋습니다.
역과 가깝고 사람들이 선호하는 생활권에 있습니다.

하지만 10평대라는 한계가 있습니다.

방이 작고 구조가 아쉽고, 오피스텔과도 수요가 겹칠 수 있습니다. 

전세가격의 상승이나 나중의 환금성도 걱정됩니다.

반면 B는 입지는 조금 떨어지지만
방 3개, 화장실 1개의 20평대입니다.

가족이 살기에는 훨씬 편합니다.

자, 어떤 단지가 더 좋은 선택일까요?

저는 예전이라면 여기서부터 머릿속 토너먼트가 시작됐을 것 같습니다.

“가치는 A가 좋은데… 그래도 10평대잖아?”

그래프를 붙여봅니다.

어?

둘의 가격 흐름이 비슷합니다.

그러면 다시 고민합니다.

“B가 저평가된 건가?”

“그래도 비슷한 가격이면 입지가 좋은 A가 먼저 아닌가?”

비교를 하면 할수록 오히려 답이 더 안 나옵니다.

그런데 여기에 조건 하나를 추가해보겠습니다.

A의 투자금은 3억원, B의 투자금은 1억원이라면요?

그래도 A와 B를 놓고
“둘 중 어떤 단지가 더 좋은 투자일까?”라고 묻는 게 맞을까요?

여기서 제가 놓치고 있던 것이 보였습니다.

비교에는 ‘목적’이 먼저였습니다

이번 강의에서 양파링 멘토님께서 해주신 말씀이 기억에 남았습니다.

“투자자에게 목적 없는 비교는 끝없는 토너먼트다.”

3개월간 학교에서 미요미우 튜터님께서도 귀에 딱지가 앉도록 말씀하셨습니다.

“변인을 통제하세요.”

생각해보니 제가 답을 내리지 못했던 비교에는 공통점이 있었습니다.

무엇을 위한 비교인지 정하지 않은 채
서로 다른 조건의 단지를 한꺼번에 올려놓고 있었습니다.

실제로 시세스터디에서 이런 세 단지를 놓고 피 터지는 토론을 한 적이 있습니다.

(자료제공 : 시스 최강자 감또개님)

가격은 모두 7억대였습니다.

그래서 어느 것이 더 좋은지 열심히 비교했습니다.

그런데 튜터님의 답은 의외로 간단했습니다.

평형도 다르고, 

구조도 다르고, 

투자금도 다른데 무엇이 더 좋은지 어떻게 알겠느냐는 것이었습니다.

네. 그렇습니다. ㅎㅎ

비교할 조건부터 맞춰야 했습니다.

투자라면, 무엇을 비교할지부터 맞춰야 합니다

투자를 위한 비교평가를 한다면

중요한 것은 내가 무엇을 확인하기 위한 비교인지 정하고, 

그에 맞는 주요 변인을 통제하는 것이었습니다.

예를 들어,

평형의 차이를 보고 싶다면 비슷한 입지가치의 단지끼리 평형을 맞춰볼 수도 있고,

비슷한 가치의 단지라면 

투자금까지 비교해서 더 적은 투자금으로 살 수 있는 단지를 선택할 수도 있습니다.

반대로 투자금이 비슷하다면
그 안에서 더 좋은 가치를 가진 단지가 무엇인지 비교해볼 수도 있습니다.

결국 중요한 것은

비교하려는 것 하나를 남기고, 

나머지 주요 조건을 최대한 맞춰보는 것.

그래야

“두 단지의 가치는 비슷하지만 A는 투자금이 1억원, B는 2억원이 필요하니 나는 A를 선택하겠다.”

혹은

“투자금은 비슷하지만 A가 입지와 선호도에서 더 앞서니 나는 A를 선택하겠다.”

처럼 왜 이 단지를 선택하는지 설명할 수 있는 결론을 내릴 수 있습니다.

실거주라면 비교의 답도 달라졌습니다

반대로 실거주를 위한 비교라면 어떨까요?

최근 저는 독립문극동과 신촌두산을 놓고 실거주 관점에서 비교해봤습니다.

(실제 임보 장표 예시)

가치만 놓고 보면 저는 독립문극동이 더 높다고 판단했습니다.

강남 접근성이 더 좋고, 

계단식 구조와 단지 상품성 등을 고려했을 때도 극동의 장점이 더 뚜렷해 보였습니다.

그런데 이번 비교의 목적은 투자가 아니라 실거주였습니다.

초등학생 아이와 실제로 살아야 한다고 생각하니 제가 중요하게 보는 기준이 달라졌습니다.

안전한 초등학교 통학은 가능한가?
아이와 생활하기에 주변 주거환경은 어떤가?
그 편익을 위해 나는 얼마까지 지불할 수 있는가?

현재 매물을 기준으로 수리비까지 감안하면 두 단지의 가격 차이는 약 8천만원.

그래서 저는 이렇게 기준을 정했습니다.

“단지의 가치는 극동이 더 높다고 생각한다.
하지만 실거주가 목적이라면 초등학교 접근성과 주거환경의 편익을 고려해 이 정도 가격 차이에서는 신촌두산을 선택하겠다.”

중요한 건 신촌두산이 극동보다 더 좋은 단지라는 결론을 낸 것이 아니었습니다.

목적이 달라지니 

같은 두 단지를 비교하는 기준과 선택도 달라진다는 것이었습니다.

비교평가는 정답을 맞히는 게임이 아니었습니다

예전에는 비교평가를 하면 항상 하나의 정답이 나와야 한다고 생각했던 것 같습니다.

A와 B를 붙였으면

“그래서 뭐가 더 좋은데?”

를 결정해야 비교가 끝났다고 생각했습니다.

그런데 이번에 배운 것은 조금 달랐습니다.

비교의 목적 → 조건 통제 → 가치 비교 → 가격 비교 → 나의 선택

이 순서가 먼저였습니다.

투자가 목적이라면
내가 무엇을 확인하려는 비교인지 먼저 정하고, 그에 맞는 주요 변인을 통제합니다.

비슷한 가치라면 투자금을 비교해 더 적은 투자금이 드는 단지를 선택할 수도 있고,
투자금이 비슷하다면 그 안에서 더 좋은 가치를 가진 단지를 선택할 수도 있습니다.

실거주가 목적이라면
내가 실제 생활에서 중요하게 생각하는 조건을 먼저 정합니다.

단지의 절대적인 가치뿐 아니라 통학, 주거환경, 구조 등 내가 얻는 실거주 편익을 함께 비교하고, 그 편익을 위해 얼마의 가격 차이까지 감수할 것인지 결정합니다.

그래야

“A가 좋은 것 같기도 하고… 그래도 B가 20평대인데…”

라는 끝없는 토너먼트에서 빠져나올 수 있었습니다.

물론 제가 내린 선택이 미래에도 정답이었는지는 시장이 지나가봐야 알 수 있습니다.

하지만 지금 우리가 하는 비교평가는 미래의 정답을 맞히는 게임이 아니라,

어떤 상황에서 나는 무엇을 선택할 것인지

나만의 기준을 만들어가는 연습

이라고 생각합니다.

혹시 여러분도 A와 B를 붙여놓고
비교하면 할수록 더 혼란스러워지고 있다면,

단지를 더 들여다보기 전에 먼저 하나만 물어보세요.

“잠깐, 나는 지금 무엇을 위해 이 둘을 비교하고 있지?”

목적이 선명해지면

비교해야 할 조건도, 내가 내려야 할 선택도 조금씩 선명해질 수 있습니다.

여러분의 투자를 응원하는 동료가,
꿈행이였습니다. :)

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