https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005587706?sid=101
기사 요약
배경
임대인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신요구를 거절한 후 1년 2개월 만에 보증금을 증액하여 제3자에게 재임대했으나, 자금난의 불가피성을 인정받지 못해 수천만 원대의 손해배상 책임을 부담하게 된 사안
핵심 내용
임대차 계약 갱신 거절 및 제3자 재임대 경과
- 기존 임차인의 보증금 6억 6000만 원 전세계약 종료 4개월 전 갱신 요구에 대해 임대인의 실거주 사유 거절 발생
- 임차인 퇴거 후 임대인의 1년 2개월 실거주 및 보증금 8억 2000만 원(1억 6000만 원 증액) 조건으로 제3자 재임대 체결
- 2년 의무 실거주 기간 미충족 상태에서의 재임대에 따른 기존 임차인의 갱신거절 손해배상 청구 소송 제기
심급별 사법적 판단 및 판결 번복
- 1심 재판부의 타 부동산 보증금 6억 9028만 원 반환 요구 및 약 3억 원 양도소득세 회피 필요성 등 재산권 제약을 참작한 임대인 승소 판결
- 2심 재판부의 기존 채무 인지 가능성 및 제3자 임대 외 대체 자금 조달 수단 존재 인정에 따른 3079만 원 배상 판결로의 번복
- 대법원의 갱신거절 당시 예측 불가 사정 부재 및 재임대 불가피성 결여 판단에 기반한 2심 판결 확정
주택임대차보호법상 정당한 사유 판정 기준 확립
- 실거주 사유 갱신거절 후 조기 재임대 시 임대인의 당시 예측 불가능했던 사정 발생 여부에 대한 증명 책임 부과
- 목적 주택의 제3자 임대가 자금 확보 등을 위한 유일무이한 수단이었는지에 대한 고도의 불가피성 입증 요구
- 임대인의 형식적 실거주를 통한 임대료 인상 편법 차단 및 임차인의 주거권 보호를 위한 법적 제한 강화
집을's 생각
임대차 2법에 따라 임차인은 첫 계약이 끝난 뒤에도 2년을 더 거주할 수 있는 계약갱신요구권을 가지고 있습니다. 상승폭과 거주 기간이 법으로 보장되는 임차인의 권리이기 때문에 임차인 입장에서는 이 권리를 굳이 포기할 이유가 없습니다. 물론 서로 합의만 된다면 시세보다 높은 전세금이나 거주 기간을 조정할 수도 있지만 현실적으로는 임대인의 요구를 관철하는 것은 불가능으로 보는게 편합니다.
문제는 지금처럼 공급이 부족해 전월세 가격이 천정부지로 오르는 상황에서 임대인에게 적지 않은 유혹이 생긴다는 점입니다. 지금 시세대로 세를 새로 맞추고 싶다는 마음이 들지 않을 수 없습니다. 그렇게 하면 묶여 있던 투자금을 회수해 다른 투자처에 활용하거나 당장 필요한 곳에 쓸 수 있기 때문입니다.
그러다 보니 일부 임대인은 실거주를 하면 계약갱신을 거절할 수 있는 등의 예외 조항들을 활용해 임차인을 내보내려 합니다. 실제로 들어가 살기 위한 것이라면 전혀 문제가 되지 않지만 사는 척만 하고 실제로는 거주하지 않고 새롭게 세를 맞추는 것은 명백한 잘못입니다.
세입자가 모르거나 분쟁을 싫어하는 등의 이유로 운이 좋으면 이 방법이 통할 수도 있습니다. 하지만 이런 방식이 익숙해지면 그것이 어느새 기본값이 되고 꼬리가 길면 결국 잡히기 마련입니다.
이번 사례가 바로 그 증거입니다. 한 임대인이 실거주를 이유로 보증금 6억 6000만 원짜리 전세계약의 갱신을 거절했는데, 임차인이 나간 지 1년 2개월 만에 보증금을 1억 6000만 원 올려 8억 2000만 원에 제3자와 재임대 계약을 맺었습니다.
1심은 양도소득세 부담 등 임대인의 재산권 제약을 참작해 임대인의 손을 들어줬지만, 2심은 다른 자금 조달 수단이 있었다는 점을 인정해 3079만 원 배상 판결로 뒤집었고, 대법원은 갱신 거절 당시 예측하지 못한 사정이 없었고 재임대가 불가피했다고 보기 어렵다며 이 판결을 확정했습니다.
계약 갱신 거절은 임차인의 권리를 침해하기에 임대인은 실제로는 들어가 살려 했는데 사정이 생겼다는 점을 증명해야 하는데 이를 입증하기란 결코 쉽지 않습니다. 투자금을 줄이려다 자칫 소송까지 이어지면 경제적 손실은 물론 소송을 준비하는 심리적 부담까지 떠안게 되는 것입니다.
집을 보유해 나가는 과정에는 늘 이런 유혹이 따라붙습니다. 편법으로 일시적인 이득을 볼 수는 있겠지만 장기적이 투자자라면 이러한 행위를 배척해야 한다고 생각합니다.
이미지는 자신이 해온 행동에 따라 형성됩니다. 지금 벌어지는 다주택자 악마화 프레임도 그동안 투자자들이 보여온 행동들이 쌓였기에 더 크게 번질 수 있었습니다. 가격이 오르기 전에는 정책들이 오히려 응원을 받았던 만큼 우리 모두 자신의 행동에 책임질 수 있었으면 합니다.
